导读：
房价涨涨不休，许多人有房住，手里可能还有十几二十万小钱的也奋不顾身投入楼市，想着投资一套房子，过几年卖出去，立马纯挣三五十万。
作为一个工科出身的数据男，看见此种情形便觉的可笑。是的，对于刚需一族，任何时候都是需要买房的，反正就一套，涨跌与我无关。
但对于妄想投资一套房子便翻身的“中国大妈”，我不得不泼一盆冷水。
这年头，多少人去街上买个大白菜还知道讨价还价一下，把兜里的票票计算的有条不紊。但是一到了买房上，智商直接为负数！！！
几块钱的东西还知道算算价格，几十万上百的的房子就那样头脑一热冲了进去，须知，及时在当前房价飞涨的环境下，你只看到了房价一直在涨，就以为自己就有数了似的，胸有成竹。
我只能呵呵一句：
三年后，
你会发现房子的确涨了2000，而你却在月供里苦苦挣扎！
你还发现你以为只需要出个20万就够，实际却付出了40万还不够！
当然，最可能的是你发现到了最后，你成了最后的接盘侠，为国家做了贡献!
正文开始：
（PS：如果不想看计算过程，可直接看结果，此外楼盘情况千千万，我只举一个个例进行计算，给大家提供一个思路，具体楼盘大家可以套用具体计算）
一、你买房的真实成本是多少？
按一套房子100平，每平一万来计算，总房价100万，目前首付20%,利率9折，*款贷**30年，核算下来，首付20万，月供4010元。
此外，还需要缴纳差不多3个点的各种费用，约三万元（维修基金，契税、工本费、*款贷**服务费等）
首付合计支出约23万元，本金只占20万。
以上内容，不管你去哪个楼盘，置业顾问都会帮你算的，这是明面上，但是实际上呢，人最容易犯的错误就是太过关注于眼前，而忘了抬起头来往后看。
除了首付，你还要计算什么：
1，月供成本
目前郑州郑州市面上的房产基本为18年年底交房（当然我不排除有个别准现房，只要你敢买）， 交房后还要预留半年的装修时间，差不多到19年中旬你才能入住或者出租。
so,也就是说，在这中间的3年，也就是36个月，你是没有任何收益的，只有纯支出，三年下来你的纯投入为月供还了36个月，共还款14.4万，其中4万为本金，10.4万为纯利息。
是的，你没看错，如果将来你要出售，你需要先把*款贷**提前还清，而里边你还的本金只有4万，也就是说80万的*款贷**，你还了36个月，仍然有76万的欠款。
2，装修成本
房子交房后你需要装修，100平的房子按照简装10万来计算（这已经是最低标准了，装修过的自然明白），可能还有些认为我是纯投资，到时候三五万简单装修下能出租就行了，我就呵呵了，你真以为三五万能装下来？！另外，你要出租，家具家电总要配齐吧，不然根本就租不上价格。
如果是自住，那装修更是个无底洞了，全部下来可能十五万到二十万也不止，而这些，不管你是自住、出租还是投资都是需要计算到你的成本里边的。
so,保底再加10万装修成本。时间成本我就不算了，至少两三个月的无休止的选建材、买家具、配家电，和装修工人各种扯皮算账。（请不要提全包出去，那是土豪的事情）
以上合计：
此外，提醒一点，你的隐形支出还有： 首付成本为 23万本金3年无任何收益 （按年化5.6%，这已经相当低了，如果正常放出去，三年至少也有个 4万元 左右的收益）
好的，计算结束，三年期间你的隐形成本为：10.4万纯利息+10万的装修钱+4万投资收益+3万税费，合计投入成本为27.4万元。
二、三年时间房价涨多少你才盈利？
这已经很明显了，27.4万平均到100平里边，也就是说你现在买房，三年时间房价每平方至少涨2740元，你才刚好不赔不赚。
PS：其实，这已经是相当好的结果了，因为当你出售二手房的时候，一般价格都会略低于周边的新房价钱的。
补充一点：为什么要以36个月为交易期限。对于新房，因为从签订《商品房买卖合同》到交房一般都需要2年或2.5年时间，而交房后1年才能拿到房产证方可上市交易，这样算下来，从你签订《商品房合同》到后期的上市交易，至少需要3年的时间，也就是说，你对未来的判断至少是3年。此外，二手房交易还牵扯到营业税、契税、个税、*款贷**服务费、中介费等占比问题，对于买房人来说，也会考虑到自己的资金成本。
三、结论
还是那句话，对于首套房刚需，该买就买吧，没办法，自己住的，涨跌与你无关，只是心里总是不那么痛快。
另外说句中肯的话,房价是不会跌的，只会不涨。但算算你的资金成本，不涨就是跌啊，今年1万3买的，三年后还是1万3，其实就相当于损失了2740一平！
对于投资客，特别是已经有了一套房，想买第二套指望着翻身的散户，只能说要慎重，你1万3入了手，三年后还是1万3，那就有的笑了。
最后总结一句，房价不涨就是跌，投资有风险，进入需谨慎啊。
预告一下：
下篇文章我将为大家分析下，目前政府对于房价的想法，先提前放一点猛料：
融创在上半年被政府约谈后，三个月时间全国拿了七个地王！！！
用自我思考代替向别人发问，多问自己几个why?