西安解放路，对于老西安人来说其地位不亚于现在人们心目中的钟楼和小寨商圈， 曾经在三四十年代起很长一段时间里这里都是全西北“最靓的仔”，甚至与上海南京路，北京王府井齐名。
然而对于大多数西安人来说，其实并不清楚这里所发生的重要的人和事，往事并不如烟。要讲清楚解放路的过去和现在，才能看到其未来，只有这样我们才能更清楚解放路商圈的演变。
解放路商圈主要位于西安城墙内东北方向，与东大街衔接。全长1900米，宽27.5米（官方数字）。 早在辛亥革命之前，这个区域都是清政府的“租界”，也就是城中之城——满城。 满城的作用主要是用来阻止满汉交往，*压镇**汉族及其他民族的反抗，这里是清政府的*队军**驻防和家属居住的地点，当时的解放路是满城的南北大街，位于中心。
（图：清代西安城内的满城和南城位置示意图，图片来源于网络）
辛亥革命之后，清政府灭亡。直到1928年，西安将原满城的位置划至新市区，重新将这里进行了改造和平整，将其命名为尚仁路（之后也改过中山路）。
1935年陇海铁路西安段通车，陇海铁路始建于1904年，是连接甘肃兰州与江苏连云港之间的一条铁路。对于一个内陆型城市而言，轨道交通对其的重要性不言而喻。这时西安市政府将尚仁路打通与火车站相连接，这大致也是西安市最早的TOD项目（transit-oriented development，轨道交通为导向），这为解放路商业街的形成提供了交通支持，这是繁荣的重要条件。
1937年抗日战争全面爆发，大量沦陷区的民众沿着铁路线流入，西安著名的道北片区也是在此开始形成，很多工厂内迁，这为解放路商业形成提供了人口基础。可谓人口密集，人流量大，周边工厂林立。
至此西安的“哈尔滨中央大街”已经形成。这里有全西北最大的民生市场，里面吃喝玩乐应有具有，繁华程度不亚于上海的南京路和北京的王府井。
有西北最豪华的酒店——西京宾馆，据《陕西*党**史》所载， “西安事变时，在此下榻的有陈诚、钱大钧、卫立煌、万耀煌及夫人、朱绍良、蒋鼎文、陈调元、邵元冲、蒋作宾、张冲、蒋百里等，还有东北军将领于学忠、马占山、万福麟、胡若愚等。另有其他旅客为美国记者史沫特莱等人” 。
（图片来源于网络）
甚至在1936年12月12日之前跟随蒋介石来西安的军政要员也是住在这里。还有当时闻名遐迩的“珍珠泉浴池”。繁华程度可见一斑，毫无疑问，这里就是西安当时的城市商业中心。
1949年，西安解放。7月中山路（尚仁路）正式改为解放路。
辉煌依旧，传奇永续。
当然，这里还有一个关键性人物也为解放路商业尤其是民生市场的形成起了很重要的作用，这个人就是张子宜。
张子宜被于右任称为陕西备受称赞的三位名人之一，因为他不仅1907年加入了同盟会，更为重要的是他也是位慈善家，创立了西安孤儿*养院教**（“西安私立子宜育幼院”）。孤儿院的原址就是民生市场的位置，之后由于抗日战争的原因将其搬至长安太乙宫，后来为了贴补孤儿院的开支将原址出租，就形成了民生市场。
1952年人民政府对解放路进行拓宽改造，在此之前民生市场的小商贩已经超过1000家。1953年进行“三大改造”，之后超过200个摊贩组成了“民生合作商店”，形成了“百货商店”的雏形。1958年9月，在此基础上创建了我们今天的“民生百货大楼”。
（图片来源于网络）
至此解放路第一百货商店、西安解放路百货大楼、民生百货大楼、解放路饺子馆、八姐妹旅社、西安首家豪华宾馆、西安首家现代化浴池、西安首家公营电影院等相继在解放路两侧崛起。解放路成为西安最繁华的商业街区。
1958年12月28年解放百货大楼开业，也就是后来的民生百货，这也是西安真正意义上的首家百货，开业当天据说人流量在20万。
（图片来源于网络）
提到解放路，不得不提西安民生百货。因为这是老一代西安人对于商业的很重要的回忆。 这个商业的老字号，在1992年率先开展股份制改革，在此之前一直是国有企业，1994年在深交所上市（当时企业上市各省是有数量要求的），曾经也获得过全国十大百货商店的美誉。
流水落花春去也，天上人间。
中国经济真正的大发展是从1978年改革开放开始的，在此之后，计划经济开始向市场经济转变。其中最为明显的表现就是第三产业的大幅发展，商贸流通提速。
随着经济的发展，原来解放路的商业属性就难以满足大家的需求。所以民生百货在90年代先后进行了两次改造和新建，至此这座10万平米的百货无疑是当时最大的商业体，再加上其内部扶梯和电梯硬件配套在现在看来似乎也不是很落伍。
浮云一别后，流水十年间。
千禧年的到来，似乎让解放路的命运变得不平坦，事实上，进入2000年，解放路的商圈地位已经无法和钟楼商圈相抗衡了。1998年钟楼世纪金花百货店开业，2001年开元商城整体开业。
在钟楼商圈的挑战下，解放路也在之后十年中不断的尝试改造和调整，以期延续其过往的繁华。
就此，一个个商业主角陆续登场。
西安市早在2004年就提出城市旧改和“皇城复兴计划”的理念，并且在2007年对于解放路的民乐园进行了改造。2008年对解放路整体进行了一次改造和升级。
这两次改造西安市政府前后一共投资了130亿元，主要用于棚户区改造和旧商业的*迁拆**以及一些道路交通等基础设施的升级。
2009年12月19日解放路民乐园万达广场正式开业。
这个体量在30万㎡（其中购物中心7万㎡）的商业是西安真正意义上的第一座城市综合体，也是万达继李家村之后的第二家万达广场。
（图：解放路民乐园万达广场，西北最早的天梯）
万达广场的购物中心首次在西北引进天梯，直到现在也很“飒”，据说安装都是日本技术团队执行的，111号这个地址牌直到现在还挂在万达的墙上。
（图：解放路民乐园万达广场的门牌号）
解放路民乐园万达开业标志着解放路零售大战正式拉开了序幕。
2009年马云的开启淘宝双11的销售额为5000万人民币，只有27个品牌参加。有谁能想到2020年双11马云的天猫总销售额已经突破2762亿元，这一切仅仅用了十一年。
如果王健林，董明珠这些大佬能预测到电商发展如此迅猛的话，是不是现在巨头之间的市场格局也会有不同？2009年的时候刘强东的京东还只是专注于3C数码家电产品。距离黄峥创立拼多多还有6年。
2010年1月23日大商新玛特在解放路西北的第一家7万平米的百货店开业。品类充裕，业态丰富，与其一路之隔的是民生百货和万达广场。然而2013年9月1日就宣布闭店了。
要知道大商新玛特可是A股上市公司，全国有300多家店铺，中国民营企业500强的12位，百货行业排名第一。之后又重新以儿童为特色重新开业（欢乐城），后来改名的腾悦广场，似乎经营效果还是不理想。
2013年西安市政府开始了东大街的改造，因为西安的东大街和解放路商圈紧紧相连，往日东大街的人流窜动的景象随着改造而结束，这似乎也标志着解放路真的成了历史，商业的聚光灯早已慢慢移向了别处。
舞榭歌台，风流总被，雨打风吹去。
2015年9月30日苏宁城市广场解放路店开业。这一年西安的商业其实已经实现了多点开花的局面，西有宜家家居开业，南有阳光天地开业，北有龙首印象城开业，曲江金地广场开业，临潼西恩奥莱开业。
这个与解放路共同风雨的民生百货店自2003年被海航集团控股之后，错失了百货向购物中心转型的绝佳时机，随着解放路新商业体的不断加码压力重重。仅在2018年至2019年相继关闭了西安曲江、西大街、钟楼的民生百货店。西安一代商业巨头就此陨落。
2018年9月20日悦荟广场开业。
（解放路悦荟广场）
其实很少知道，这个项目的投资方是澳大利亚金融巨头麦格理集团，这家公司市值超过300亿美金，管理资金约为3984亿美金。其曾经收购过万达9个购物中心项目。
悦荟广场无论是从外立面，景观还是品牌的组合上，亦或是定位于时尚，潮流的家庭消费，都符合当下消费的大趋势。但是自开业之后已经换了四个店面总经理，商场的人流和店铺的销售额足以说明似乎和当时投资的预期有不小的差距，再加上始终都有10%左右的空铺。
车水马龙昔日夸,门可罗雀今朝愁。
在一个城市的发展过程中，老的商业中心会受到交通枢纽、人口流动、物业基础设施的影响，这些因素甚至会影响城市的发展动向，还有就是卫星城市的发展对于老商业中心的分流。
西安解放路也是如此。
解放路属于西安新城区城中的一个区域，我们也可以从其关键几年的一个GDP上看出该区域经济指标的变化。2010年西安市GDP为3241亿元，而新城区为326亿，未央区为403亿，碑林区为358亿，莲湖区为376，除了优等生的雁塔区为601亿，大家还在一个朋友圈。大家的增速基本为两位数以上的百分比。
十年之后。
2020年西安的GDP超过壹万亿，迈进万亿俱乐部。新城区的GDP为579亿，而作为优等生的雁塔区已经达到2510亿，除了莲湖区的814亿之外的未央，长安，碑林都已经超过1000亿了。
这些经济指标的背后都是关系到所在区域居民可支配收入。收入又是消费的基础，有高收入才会有高支出。进而影响到整个商业零售市场的消费比例，毕竟消费是经济增长的三驾马车之一。
交通对于城市商圈的意义不言而喻，解放路的辉煌也是和西安火车站这个交通枢纽有很大关系。很多人不知道，西安火车站是中国仅有的三个可以直达大陆每个省会城市（除了海口）的车站，2011年西安北站高铁的开通对于选择铁路出行的旅客又多了一个选择。
随着高铁铁路不断的修通，其对于西安老火车的分流也与日俱增，2020年十一黄金周期间，西安北站日均发送旅客超17万人，西安老火车站日均发送旅客为5.1万人。
解放路的周边多以老小区为主，周边消费群的平均年龄较大，年轻家庭群体外溢严重，他们恰恰是现代购物中心的主力消费群。再加上近年来整个西安区域商圈的渐成规模，社区商业的兴起，这些都加剧了解放路这种老商圈的危机。
大哉乾坤内，吾道长悠悠。
城市化的发展也有双面性，老商圈显得危机重重，有危也有机。解放路商圈同样如此。其实放眼国内外的一些大都市，中心区商圈基本也都经历过解放路现在这种困境， 向死而生，凤凰涅槃也大抵是如此 。
纽约时代广场商圈、香港的铜锣湾商圈、上海的淮海路商圈、东京的新宿商圈、北京的三里屯商圈等等，无一不是经过多次不断调整，做出自己独有的特点，来确保其在城市中的核心位置。
其实对于解放路真应该好好思考一下，是不是一味的去开发和接纳大体量的商业综合体。不仅市场容量有限，而且品牌和业态的重复率极高，差异化不大，难以形成1+1>2的效果。
更应该考虑丰富的历史，塑造其独有的文化，提升配套，引导产业升级，形成鲜明的IP和标签，最终吸引西安解放路商圈以外的市民和游客，这才是复兴其辉煌的根本。
西安南有大唐不夜城，“北有解放路”，前者主打大唐盛世，后者是否可以去整体塑造民国风呢？当然只是个想法。需要从根本上解决解放路的现状，还需要政府、开发商、品牌商以及每一个消费者都去改变和行动。
有人说只有认清自己，才会看清未来。我们怀念它，是因为对它有期待。只有这样，解放路明天才会更好。
后记：
笔者从事商业地产十余年，经历了西安这座城市商圈乃至商业地产的变迁。随着电商，直播等的兴起，对于传统商业的冲击比较大，无论是主动还是被动的，实体商业都需要去改变。风来了，也许就飞起来了。也想把这种变化背后所带来的思考呈现给大家。