1.商品房买卖预约合同如何认定？
根据订立合同是否有事先约定的关系来划分，合同有预约和本约之分。预约合同是当事人为了将来订立确定性本约，明确相关事宜，而预先达成的书面协议，以对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。本约合同是为了履行预约合同而订立，直接具有完备确定内容的合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
2. 商品房买卖认购书的性质及效力如何认定？
从预约合同理论上讲，签订商品房买卖预约合同的条件要比一般商品买卖预约合同更加严格，不仅要求具备商品房买卖合同的核心条款，而且要求项目已经开工建设甚至交纳一定的房款，其目的在于增强预约合同的稳定性和确定性，这是由商品房买卖合同作为不动产交易的本质特征决定的。
所以，商品房认购书应当在开发商办理了项目立项、规划以及报建审批后才能签订，至少是在项目立项后签订的商品房买卖预约合同才能认定为有效。至于商品房买卖预约的形式要件，司法解释也没有具体规定，但一般认为应当以书面形式订立。对于是否进行预约合同的登记，从司法解释的精神来看，商品房买卖合同的预售登记与合同效力没有关系，因而商品房买卖的预约合同也无须登记。
3. 如何判断商品房预约合同是否成立？
预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。一般而言,预约合同具有以下特征:
其一，预备性，即预约合同订立在本约的磋商阶段；
其二，约束性，即预约合同确定的内容具有法律约束力，预约合同已确定的条款不能随意变更；
其三，确定性，预约的内容应具有一定的确定性，能够确定或可能确定；
其四，期限性，预约标的应当是在一定期限内签订本约。
实践中，判断是否属于预约，应当结合文件名称、约定内容、法律规定、履行情况等综合分析，综合运用文*解义**释、体系解释、目的解释等多种合同解释方法，探究当事人的真实意思。
4. 商品房买卖预约合同解除后的定金如何处理？
房屋认购书是预约合同,当事人负有达成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同，不存在违约情形的,预约合同解除，交纳定金一方当事人有权要求对方当事人返还。
5. 因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的，出卖人是否适用定金罚则？
认定双方是否已就讼争房产买卖达成一致意见，即双方当事人的合意系属预约合同还是本约合同。合同条款一般包括标的、价款、履行期限、违约条款等。
在房屋买卖合同纠纷案件中，衡量双方是否就房屋买卖达成一致意见，应当从完成房屋买卖过程双方所必须进行的行为，如房屋价款、交房时间、付款方式、付款期限、税费承担以及办理过户登记等方面进行考量。房屋买卖合同有别于一般生活中普通的买卖行为，并非「一手交钱、一手交货」的即时行为。如双方仅仅是对房产买卖价款达成一致而签订的收条或便条等,应当视为预约合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如无证据证明因一方原因导致未能订立房屋买卖合同的，不应适用定金罚则。
如前所述，预约合同的本质在于就同一性质的合同产生排他性，以维护双方当事人的信赖而订立本约合同。当事人一方违反了信赖原则,如不与对方进行协商订立本约合同,或恶意磋商,或在预约期间与他人进行交易等，则其应承担相应的违约责任。
如果双方当事人基于预约合同就本约合同各要素进行协商后最终未能达成合意而终止交易的，则应视为双方已履行了预约合同的义务，不应将本约合同内容的分歧归责于任何一方。在此情形下，出卖人拒绝出售或买受人拒绝购买，不应认定为违约。
6. 作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前，与买受人签订的商品房认购书是否有效？
鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条均明确规定,商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见,无论是立法、行政法规，还是司法解释,预售许可证明均是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。
而『商品房认购书』作为一个独立的合同形式,从其订立的目的、约定的内容来看,通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。
与作为本约合同的商品房买卖合同相对应,『商品房认购书』即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。
既然作为预约合同的商品房认购书是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应成为出卖人订立预约合同行为的干预甚至禁止。未取得商品房预售许可证前签订的商品房认购书等预约合同均为有效。
7. 在逾期交付房屋的情况下，开发商以约定的违约金过高为由请求法院予以减少的，法院应当如何确定违约金的具体数额？
《民法典》合同编第五百八十五条第二款、第三款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。
第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的,按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期*款贷**利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，人民法院可以参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为当事人遭受损失的依据，来确定违约金的具体数额。
司法实践中，开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。
8. 商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格，如果交付的房屋未通过消防验收的，开发商是否承担违约责任？
《消防法》第十三条规定,国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。
前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
消防验收合格属于法律的强制性规定，不管当事人在购房合同中是否约定，消防验收合格都是商品房质量合格的必备要件之一。因此，商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格，如果交付的房屋未通过消防验收的，则该房屋属于质量不合格商品房,开发商应当承担违约责任。
9. 开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行*款贷**的,该房屋买卖合同是否有效？
《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
合法有效的合同不仅需要出于当事人真实的意思表示，且不能违反法律行政法规的强制性规定。同时，合同还应当符合诚实信用和公序良俗原则，才能合法有效。
开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行*款贷**的，虽然合同当事人之间存在签订合同的真实意思表示，但该意思表示的目的是规避国家的信贷政策，是通过合法形式掩盖非法目的，极大地损害了国家的房屋信贷秩序，违反了上述法规规定，因此该房屋买卖合同无效。
10. 开发商作为担保人代为偿还公积金*款贷**后，买方未向开发商偿还购房款的，开发商主张解除合同应否予以支持？
合同一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以行使法定解除权。房屋买卖合同是以公积金*款贷**作为购房款，并由开发商提供担保的方式进行，因此，按约定偿还公积金*款贷**是买方应当履行的合同义务。
买方未按期偿还公积金*款贷**，作为担保人的开发商代为偿还后，买方未向开发商偿还购房款，且经开发商催告后在合理期限内仍不履行，开发商要求解除房屋买卖合同的，应当予以支持。