今天来聊聊东二环的公园左岸，这个项目最近交房，相关投诉也不少，当然刚交房，就已经有不少房源在二手平台挂牌，可以说很有参考意义，下面聊聊。
项目情况
2018年7月20日，世茂地产以底价28.54亿元竞得宗地2018-17号，平均楼面地价22619元/㎡，纯商项目。
2019年6月，项目首次开盘，备案852套，其中6套由于样板房不推出，共推出846套，其中高层546套，叠拼300套，高层装修均价36454元/㎡，别墅装修均价38472元/㎡，整体预售均价37342元/㎡。
由于当时福州要求摇号，所以项目也采取了摇号开盘，认筹728户，当天高层去化203套，叠拼去化245套，共计去化448套，去化率52.95%。
2019年10月，项目第二次开盘，推出剩余的3栋高层住宅，242套，备案装修均价37708元/㎡，对比一期高层出现上涨，不过认筹人数较少。
二手情况
项目近期交房，目前二手平台挂出不少房源，价格差异较大，大概分成三个阶段：
87平米：中高楼层，挂牌价3.8W左右
105平米：高楼层，挂牌价4.3W左右
144平米：叠拼中上叠，挂牌价5W左右
分析：从目前的挂牌价可以看出，新盘刚交房，哪些是真正要卖，哪些是恶意抬价。同样的户型在差不多的楼层，有的可以挂牌3.8W，有的挂牌4.1W，有的端头甚至挂牌近5W，对于叠拼，有的挂牌4.1W，有的挂牌5.2W，有的挂牌近6W。
挂牌价对比
对于目前的挂牌价，在二手市场来说并不低，那是否意味着这些购房者都赚了，再对比当初的新房价格看看。
项目高楼层住宅分两期，2019年上市，均价3.6W-3.77W，对于户型而言，端头与中户也有一定差价，取两个楼栋做个参考，项目东端比中户，同楼层单价3.3-4.8K，可以说这个价格差并不低，已经接近10%。
套用上述挂牌价计算看看：
87中户：目前中高楼层3.8W，当初3.5W，2年半时间，涨幅9%，目前未满二，实际买家出的金额更高，不过对于当初的购房者而言，按*款贷**年5%计算，可能仅仅做到保本，甚至略亏。
105端头：目前高楼层4.3-4.7W，当初3.8W，2年半时间，涨幅13%-23%，如果按存在的4.3W挂牌看，已经与周边其他次新房价位差异不算太大，但是13%幅度依然是保本，当然对于挂牌4.7W的，看上去有额外利润，但是已经有同类型挂牌更低，同时500W，买一个东二环105平三房，这已经是目前东二环最典型的尴尬局面。
看完高层住宅，看看当初的叠拼利润，项目分上中下叠，其中中叠单价最低，非端头的户型，均价3.37W，上叠非端头3.77W，比高层住宅单价没有太大差异，甚至更低，可以说叠拼的优势非常明显。
目前的二手挂牌价，差异较大，中叠4.1W，上叠5.2W，下叠6.1W。
做个差价计算，由于实际房源没有一个个询问，全部当作非端头计算，中叠差价7K，涨幅20%，上叠差价1.4W，涨幅26%，下叠差价2W，涨幅50%。
从叠拼的计算，虽然这些挂牌价，仅仅是挂牌，真正成交多少，有很大差异，所以计算也只是一个参考过程，不过从对比可以发现，叠拼存在一定套利空间，当初单价最贵的下叠套利最多。
价格分析
从这个东二环核心区位的新盘二手挂牌，其实已经很明显体现了目前东二环的价格趋势，这里随着次新挂牌一路上涨，项目周边的融侨悦城、泰禾金尊府，成交也突破4W。
分析：由于单价急剧上涨，板块随便一套89左右的小三房，总价已经在360W左右。而这个总价在其他板块，完全可以购买居住体验更佳的端头四房。
当然这时候肯定会有人质疑，东二环板块的优势，其他板块根本无法比拟，回顾东二环板块，目前特色：泰禾商圈+晋安湖+三大公园，教育：晋三中成绩还没体现，四号线还未通车，三创园还在孵化中，区位二环外。
对于板块目前的特色，可以说更贴合改善氛围，当然可以压缩一步，刚改也相对贴合，但是对于刚需而言，这些休闲特色，对比真正的居住体验，相信350W买个非学区二环外的小三房，已经非常极限了。
目前观察区域的二手挂牌，也能看出，板块的挂牌价与很多板块不同，目前大部分区域都是小户型贵，大户型低，但是东二环，已经出现反转。
回到公园左岸项目，当初新盘销售，虽然89中户的单价比端头低不少，但是两年半的利率，保本价已经接近4W，虽然社区改善叠拼可以挂牌价到6W，但是对于这些刚需小户型，假如挂牌5W，450W买个89小三房，相信这已经是最大的炒房病态。
为何如此急？
对于项目而言，刚交房，就已经有不少于10套房源挂牌，可以说挂牌非常迅速，当然出现这么着急的原因，与目前不少项目一样，因为持有的成本不低，加上目前的挂牌价，能否成交已经有较大压力，当然最重要的还是项目交房之后出现的一系列维权。
有关注近期楼市的，应该都看到项目的精装修维权， 内容比较多：线路接反、零件漏装、闭水不通过、涂料不平整、石材污染、规划与沙盘不符等等。 就算项目在未交房之前，就已经被爆料出现外立面大面积空鼓等。
可以说，如此急的出售，不少也是看到交房的质量与预期差异较大，对于精装修项目，这是最尴尬的存在，特别对于非改善的房源，如果重新拆掉装修，比直接购买毛坯还要花费更多，不少购房者也无法承受。当然这也是目前楼市，人们对于精装修恐惧的原因。
项目总结
对于公园左岸，可以说也是前几年的网红盘，保利、世茂、融信联合开发，坐落在东二环核心区域，在近年右侧更外围的新盘，持续走高之后，项目可以说有了较好的价格保障。
只不过在房价已经较高之后，即使挂牌价已经看上去并不低，但是对于不少房源而言，可能也仅仅是保本，这就是目前楼市一个很大的提醒，强如东二环，购买网红盘，可能也只能保本出。
当然对于项目的改善房源，目前看即使未实际成交，不过靠着目前改善氛围，可以说套利空间还是不少，这也是一个板块在价格变化之后，楼市的分化出现，未来东二环的走势，只会越来越分化，高低价格差会持续放大。
就如同目前东二环指导价4.5W，让一系列观望者都羡慕区域的业主，对于已经都到2.5环指导价4.5W，那公园左岸，位于核心区，高楼层89户型精装3.8W，已经是一个反例。
当然东二环的楼市，能聊的还有很多，这里有的已经见顶，有的还有空间，下次再聊看看。