华润悦玺、仁恒滨河湾现已报名结束，进入“漫长”的复核、摇号期。
复盘这两个项目，吃瓜群众还沉浸在“买到即赚xxx万”的自嗨模式中，又或者感叹自己没有房票和资金，错过绝佳的上车机会。
但聪明的购房者已从它们身上发现了成都楼市的现状和未来趋势，华润悦玺、仁恒滨河湾的预售价格、报名情况，向外界传递了两个信息。
一、成都是一个不缺改善客群、且购买力十足的城市。
2017年《成都市城市规划管理技术规定》实施以后，市面上主打100㎡以上的刚改、改善产品，面积和总价直接决定这类房源是具有一定门槛的。
而这次华润悦玺、仁恒滨河湾两个项目预售，激发出两三万组能拿出70万+首付的购房家庭，如此庞大的基数，说明成都是一个不缺改善客群、且购买力十足的城市，这对于其余主打改善产品的开发商无疑是一剂强行针。
二、楼市依然处于严控期，限价影响着每一个项目、每一位购房者。
华润悦玺、仁恒滨河湾都定位于高端产品，位于中心城区成熟板块，但由于拿地时间早，均开出了远低于周边二手房的价格，说明成都楼市依然受限价政策影响，这对于购房者而言是一利好消息。
以上两点说明现在仍是购房的好时机，但不代表未来都是；未来市场的主流产品将会是刚改或纯改，并且具有一定的市场。
当前的限价原理和土拍市场就是很好的说明。
限价的重要参考依据就是一个项目的楼面地价，楼面地价+建造成本+适当利润=预售价格。目前市面上预售价格低的都是拿地时间早的低价地，而近两年拿地成本高的金茂府、中粮瑞府、佳乐云锦阁，开盘价格都不低。
18年成都土拍市场比较冷淡，供地不多，成交楼面地价也不高。而进入19年，成都主城区多处供地，房企参与热情明显提高，成都上半年已成交9宗楼面地价1万+的地块。就算到时还有限价政策，但基于1万多的地价成本+低密度的要求，它们后期都将主打改善产品，开出来的价格大多也不会低于2万/㎡。
在这样的环境下，购房者该如何买房？
针对想捡耙活的投资者，我推荐了7个倒挂有望达到一万+/㎡的楼盘（当然中签率也极低）《捡耙活、买好盘，认准这几个就可以了！其中一个已经取证》；针对预算有限的刚需购房者，我们盘点过100万左右的楼盘《三环周边，100万还能买哪些盘？》。
今天这篇稿子，再给读者朋友推荐一个我上周末陪朋友去看过的绕城内、带装修的低密度改善洋房——保利狮子湖。
(保利狮子湖意境图）
（保利狮子湖实景图）
我这朋友住在建设路第五大道，虽是老小区，但周边生活配套完善，故一直没有换房的打算。今年小孩即将出生，小套二已不够用，换房被提上了议程。
此前他将置换范围一直锁定在建设路板块内，奈何建设路早已是东门的成熟板块，目前仅有SM锦悦、首创天禧68、朗基城、太阳公元四个楼盘有新房待售，还都捂盘好几年不开，处于供小于求的状态。
并且附近的二手房均价已达到1.9万+/㎡，首付50万只能勉强买个小套二，万科金域蓝湾、龙湖三千里等改善房源总价更是300万+/套，置业难度和购房门槛都相当高。
5月8日，蜀龙路通车以后，实现了建设路板块与保利狮子湖、保利198片区的15分钟生活圈，保利狮子湖、保利198片区被重新定位为“外建设路”板块，于是他将范围扩大至了这个潜力与价值洼地并存的区域。
（蜀龙路沿线地块意境图）
保利狮子湖带装修的纯板式洋房均价1.15-1.2万/㎡，总价大多在150万以内，和建设路的改善盘相比便宜近150万/套。一条环线位置的距离，首付50万由套二变套四，居住舒适度得到质的提升，相信这对于每一个人都极具吸引。
（保利狮子湖意境图）
此外，外改区域还处在成都环城生态区内，集中了保利湖心岛、保利狮子湖、中洲中央公园、万科五龙山等多个改善大盘，保利198公园、保利狮子湖公园、万科五龙山公园也都分布于此，是一个值得购买的宜居板块。
（香城湿地公园、保利狮子湖实景图）
狮子湖更是具有产品业态多样的特点，项目整体规划面积约8千亩，主要包括湿地花卉公园、生态湖区、香城湿地公园和生态社区，是一座建在城市森林、湿地公园旁的住宅小区。
生态社区由多个不同风格、类型的组团组成，包含高层、小高层、洋房与别墅产品，选择性广，目前主推银杏郡和紫竹郡两个组团。
（紫竹郡、银杏郡意境图）
紫竹郡组团总占地面积约28亩，容积率2.5，所有楼栋为排列式布局，由3栋130-141㎡的板式小高层和5栋142-143㎡的洋房组成。
所有房源全部带装修交付，配有新风系统、地暖、入户玄关柜、消毒柜等，最新成交均价约1.15-1.20万/㎡。
我个人比较喜欢高层142㎡的A1户型，它分布在楼王位置的4号楼，为两梯两户、纯板式的横厅设计。
A1户型结构合理、整体通透，客厅更是270°采光和观景效果。
另外A1户型入户玄关墙设计，赋予了住户归家时的仪式感和隐私性，双阳台配置也提升了整体空间的开阔性。
样板间实景图
银杏郡组团总占地57亩整体容积率1.8，规划楼栋16栋，共455套。
整体采用行列式布局，呈5行分布，所有房源全部为板式结构，除三个单元是东西朝向以外，其余楼栋均为南北朝向。
（楼栋图）
目前还有少量的套四洋房房源在售，带装修均价1.2万/㎡，配有进口天然石材、智能控制面板等。
149㎡的C户型推荐关注，此户型南北通透，纯板式的横厅设计，并且处于楼栋的端头位置，具有双面观景、三面采光的特点。
此外，C户型还为双套房设计，客厅带有约7.2㎡的观景阳台，最大采光面约14.4米，具有非常高的居住舒适度。
样板间实景图：
购买建议：
1、在限购政策下，现在仍是买房的好时机，但不会一直都是。另外，土拍市场和城市规划，都促使未来市面上的房源多以刚改或改善产品为主，今年上半年成都又诞生了多宗楼面地价1万/㎡以上的地块。因此，建议有能力的读者朋友，尽早或优先配置改善型房源。
2、本次蜀龙路通车，打破了建设路至三环路、新都至中心城区的交通瓶颈，促进沿线区域的土地开发利用价值，保利狮子湖、保利198片区迎带来新的腾飞，被重新定义为“外建设路”板块。
特殊的环线位置，使得外建设路板块既能承接建设路板块的人口外溢，又可以将新都城区的改善人群向内引流，未来并不缺乏人气。目前外建设路板块的万科五龙山、中洲中央公园等项目都已清盘，仅有保利狮子湖还有新组团房源加推。
（保利狮子湖实景图）
3、保利狮子湖紫竹郡、银杏郡均为低密度、偏改善的板式小高层和洋房，具备较高的居住舒适度，但其带装修价格仅1.15-1.20万/㎡，首付45左右上车改善盘。
而这个价格只能勉强入手一套建设路的小套二房源，目前绕城内的大多数新盘预售价格也陆续突破1.5万/㎡。价格层面，保利狮子湖具有明显优势，是值得考虑的高性价项目，这在现在或以后都是很难得的。
4.从配套情况来看，生态资源是它最大的优势。另外项目本身为千亩大盘，配备了商业、幼儿园，内部还有公交车直达地铁站，基本的日常生活所需都能满足。
5、我认为保利狮子湖还有很大的潜力，目前保利198片区缺乏大型的商业、医疗配套，同时区域内缺乏一条地铁线路。
但随着蜀龙路的通车、区域人口的逐渐增加，后期很有可能会陆续配建商业、医疗配套。另外，地铁8号线二期规划未定，保利198片区作为东北方向主要的居住板块之一，不排除后期会在该区域附近规划一个站点。
注：该项目已经得预售许可证（101948），无需摇号就可直接购买。若你对该项目感兴趣，
— END —