近日，中央政治局会议释放出最新信号：要促进房地产业健康发展和良性循环，引来媒体不同程度的热读。回溯这大半年惊心动魄的历程，离不开一个核心主题：挤泡沫！而每一轮调控来临，挤泡沫的腔调都格外认真。挤泡沫，是一个动态的过程，也许会一直挤下去，但这并不妨碍我们的理性入市和出市。现在，不妨看看，我们的泡沫，与别人有什么不同。
事实上，早在1993年，中国就遭遇过最早一次地产泡沫，那是在海南。至今还有烂尾楼，像死鱼骨架散落在海边。
真正全国性地讨论、预防房地产泡沫，是在零几年。中国地产就像一架轰鸣的机器，伴随着不绝于耳的调控声，高速发展起来。而今年密集而严厉的调控，更有挤干一切泡沫之势，以致房地产成为一个被歧视的行业——即便是一个网推公司，*款贷**时也被银行要求删去房地产行业服务范围。
那么，何为地产泡沫？简单说，是指房价脱实就虚的增长误导供方（土地供应方、投资方）、消费者不断相信“正反馈”而形成的地产业虚假繁荣。让泡沫自然破裂，国家经济体系有彻底崩溃的风险，主动捅破泡沫，国家经济又将受到严重内伤。两难之下，惟有慢慢挤泡沫让其不破，经济受损程度最小，但引起的经济短期低迷在所难免。
只要有负债形成的购买力，就有泡沫的存在，无非是泡沫的大小不同而已，小泡沫不容易破，泡沫大到一定程度一定会破。 听说过泡泡吹大后不破的神话吗，现实中没有。
历观美国、日本、东南亚（菲利宾、马来西亚、中国香港），地产泡沫挤破后痛苦至少10年，日本吹得最大，痛苦了20年。痛苦的日子里，房价狂泻，银行、企业破产，低欲望消费，不结婚，不生子，自杀、犯罪、精神失常大有人在。
如果有一台高能的计算器，能通过各项数据计算出泡沫破裂的那一天就好了，这样就能留给欲望撤退的机会。
但事实是，数据并不完全可信，征兆和趋势往往更有力。日本泡沫被挤破前，各种言论都是泡沫不破论，“日本人口密度高，需求大”“房价只会涨不会跌”“日本有强劲的经济体支持”等等言论甚嚣尘上。但结果呢，泡沫破裂的时候，招呼都不打一声。
日本人口密度是中国的2.5倍，跟国内重庆的人口密度相当。成本决定售价，日本是个土地私有制国家，土地交易不限制的自由化导致地价大涨，房价自然跟涨。在美国策划的广场协议签订后，日本货币不断升值，国际热钱涌入国内，进口型企业受益，出口型企业受阻，为平衡双边贸易，日本被迫扩大内需，采用增加公共基建投入、普惠性降息刺激消费的手段来平衡经济矛盾，这跟中国近几年采取的手法非常相似，因此经济总量和经济速度都在不断提升，给了政府、投资方、购房人“最合理的正反馈”——需求一直有、房价不会跌、经济做支撑——这是误导性“正反馈”。
泡沫自然破裂还是人为破裂，主要还是在于吹泡泡的人：日本政府。当时的日本政府没有自身的历史经验教训，美国20世纪初的泡沫教训又不被重视，贸然发动连续性加息，目的是给地产降温，主动把泡沫挤破。泡沫挤破到完全破裂，也就两年不到的时间，先是购买力疲软，然后一连串地产企业破产，再就是房价下跌，断供群体增加，最后银行破产倒闭，人间悲剧真的出现了：失业潮，崩溃式自杀，不结婚，不生育，以及低欲望消费，日本经济停滞低迷20年。当人们终于相信，房价不仅能飞涨也能飞跌的时候已经晚了，因为被高房价套牢了，毕其一生艰辛为错误买单。而后20年理性回归的日本民众，用低欲望消费、潜心实体技术创新，让日本经济重新腾飞。日本泡沫带给大家真实的市场教训是：房价跌不可怕，但是产生的“负反馈”最可怕。
其实我们都身处历史的漩涡，看你是否想做20年前被套牢的日本民众，还是20年后艰苦朴素获得成就的日本民众，我相信多数人都会选择后者。那就需要你：理性看待中国这个地产市场。
日本地产业，从疯狂到破灭只用了10年的时间。中国的周期究竟会有多长？中国地产毕竟火了近20年。衡量某个城市房价虚高程度，就是房价收入比，中国平均房价收入比13，而深圳的房价收入比超过40，和当年日本泡沫时的收入房价比很接近，高房价早就成为现实。要知道2000年，中国的M2才10万亿，今年M2已经达到233万亿，货币超发太严重。近两年人民币依旧以年7%以上的速度在升值，热钱还在燃烧，有泡沫膨胀趋势。
但即便如此，我们也应持有这样的理性态度：既不妄自乐观，也不盲目悲观。中国的地产泡沫即使有，也有着它的特殊性——像一只麻雀始终在那双有力的大手中。
首先看地产之本，土地。中国土地国有化，国家有主导土地供应的决定权。 挂牌地价受制于两大因素：收储成本和当下市场评估。理论上讲有高房价就会有高地价，高地价又会造成高房价。但土地在国家手里，国家有源头上的调控能力，可以适度控制供地速度、规模和地价。
其次，中国人口红利还未消失，目前城镇化率64%，还有上升空间。 要知道日本泡沫时期，城镇化率已经达到了90%。都说高房价和就业压力是最好的避孕药，不可否认，中国的高房价在一定程度上阻碍了刚需购买。但刚需的累积效应一直存在。根据经验来看，刚需抑制周期一般在2年左右，下一阶段市场稳定后刚需将得到释放。
再者，目前宏观形势还算稳定。 前三季度，我国际GDP超越欧盟27国之和，达到82.31万亿元，同比增长9.8%。而国际疫情的反复，反而让出口型企业受益良多，这是与当年日本不同的地方，因此扩大内需平衡国内形势并不是唯一手段。最近的降准释放1.2万亿人民币，其中9500亿均用于银行偿付到期的MLF，留给地产只有2500亿左右，还不够一个恒大付工程款，但至少可以缓解很多头部房企的资金链。
最后，也是最直接的一点，中国房地产市场已经是强监管的半市场化，政策的松紧决定泡沫的大小和累积程度。 目前政府强干预的能力、效果已经展露无疑，泡沫挤掉之后，政策见底，市场自然反弹应在情理之中。
其实，有没有泡沫并不可怕，可怕的是，泡沫飞扬的时候，我们还在做着春天的梦（简称*梦春**）。从这个意义上讲，有强有力的大手的防护，真不是坏事。就整个行业而言，无论是健康发展，还是良性循环，都需要民众的觉醒：看看自己的工资单，捏捏自己的钱袋子，把长期生活规划好，量入为出，做一个理性的入市者。
挤泡沫的，让他挤去吧，我们只管挤好每天的牛奶。
锦丰堂客（资深地产高管）