2022年8月03日LALAINE C. DELMENDO
在强劲的需求和疲弱的住宅建设活动的支持下，奥地利的房价继续强劲上涨。根据奥地利央行OeNB (OeNB)的数据，在截至2022年第一季度的一年中，奥地利的住宅房地产价格指数增长了12.36%(实际增长6.16%)，与前一年的增长持平，是自2012年第二季度以来的第二大同比增长。在最近一个季度，全国房地产价格季度环比上涨3.74%(实际2.04%)。
奥地利房地产
奥地利的房价
1.截至2022年第一季度，奥地利首都维也纳的房价上涨了11.85%(实际涨幅为5.68%)，是九年来的最高涨幅。在最近一个季度，维也纳的住宅房地产价格指数比上一个季度增长了3.75%(实际增长1.68%)。
2.在奥地利其他地区，2022年第一季度的住宅房地产价格指数同比大幅上涨12.85%(实际为6.62%)，这是近年来最大的同比涨幅之一。按季度计算，一季度房价上涨3.68%(实际上涨1.61%)。
这得到了奥地利统计局的数据的支持，该数据显示，截至2022年第一季度，整体房价指数上涨了13.66%(按实际值计算为7.39%)，而2021年第四季度、第三季度、第二季度和第一季度的同比涨幅分别为15.38%、12.65%、11.8%和9.75%。
不同类型住宅:
1.截至2022年第一季度，新建住宅均价上涨14.61%(实际上涨8.29%)，较上年3.11%的温和增长有大幅改善。
2.对于二手住宅，2022年第一季度的平均价格同比上涨13.3%(实际价格为7.04%)，而2021年第一季度的平均价格上涨了12.26%。
3.2022年第一季度，二手别墅均价同比上涨12.33%(实值6.13%)，与上年12.09%的增幅持平。
4.2022年第一季度，二手公寓均价同比上涨14.05%(按实值计算为7.75%)，略高于上年的12.37%。
尽管需求强劲，但建筑活动正在下降，这加大了房价的上行压力。在冠状病毒大流行的过去两年里，住房许可一直在下降。根据奥地利统计局发布的数据，在2021年期间，奥地利批准建设的住宅总数同比下降6.1%，至72,377套，而在2020年下降了9.3%。
根据OeNB的数据，2021年，住宅物业交易总数增长9.1%，至86100个单位。与此同时，交易额也增长了21.2%，达到303亿欧元(316亿美元)。
根据OeNB的数据，截至2022年5月，未偿还住房*款贷**总额同比增长8.2%，至1390.4亿欧元(1447.8亿美元)。
由于人们认为房地产是对经济不确定性和风险的一种对冲，预计今年住房市场将继续增长。
根据OeNB的数据，随着因疫情的限制在全地区放宽，奥地利出口依赖型经济在2020年收缩6.7%后，在2021年增长了4.8%。然后，在2022年第一季度，经济强劲增长9.5%，高于前一季度的6.3%，得益于几乎所有经济部门的支持，特别是建筑、工业、贸易、食品和住宿。
尽管如此，在俄罗斯入侵乌克兰、食品和大宗商品价格飙升的情况下，欧盟委员会预计奥地利经济今年只会温和增长3.9%——与OeNB预测的3.8%的增长相比，这一前景稍微乐观一些。
当地房价差异
根据2019年发表的第21届美世生活质量研究，维也纳被评为世界上生活质量最好的城市。事实上，奥地利首都在过去十年里一直是世界上生活质量最高的城市。这项研究调查了社会和经济条件、健康、教育、住房和环境。
“在全球范围内，维也纳连续第10年排名第一，”美世咨询公司说。“维也纳仍然是欧洲和全球排名最高的城市，为居民和外籍人士提供了高度的安全保障、结构良好的公共交通以及各种文化和娱乐设施，”美世补充说。毫无疑问，这些品质吸引了许多外国投资者购买住房。
富有的东欧人被奥地利的文化相似性所吸引，他们认为维也纳是一个非常安全的环境和投资的避风港。对于外国人在奥地利购买房产没有限制。
奥地利房价指数
在高端住宅市场，奥地利人约占房地产买家的60%，其余40%是外国人，主要来自俄罗斯和乌克兰等东欧国家。
另一方面，维也纳的“超级豪宅”区吸引了形形色色的外国买家。Otto Immobilien Gruppe的住宅营销主管理查德·巴克斯鲍姆(Richard Buxbaum)说，其中一些来自瑞士、美国、中东和香港。
一区，也被称为“内城”，意思是“内城”，是联合国教科文组织的遗产，拥有巴洛克式建筑和故宫。第一区是维也纳的奢侈品和二手房市场的中心。2022年6月，Innere Stadt公寓的平均价格约为每平方米21,774欧元(22,706美元)。据市场研究机构impreise .at的数据，该指数较上年同期强劲增长30.7%。价格甚至达到每平方米3万欧元(31290美元)。2 ~ 9区等周边地区的房价也有所下降。第19、18和13区公寓或别墅的价格从每平方米7,600欧元(7,926美元)到10,000欧元(10,429美元)不等。
格拉茨的房价平均为每平方米3890欧元(4056美元)。根据impreise ，2022年6月林茨的房价是之前的两倍，每平方米约8,223欧元(8,575美元)。另一方面，萨尔茨堡的房屋目前的平均价格为每平方米8,899欧元(9,280美元)。
长期的繁荣
自2004年第三季度以来，维也纳的房价一直在上涨。在房地产繁荣的第一个十年(2003-2014)，首都的房价飙升了114%(实际价格为70%)。奥地利其他地区的房地产价格则上涨得少得多，从2003年到2014年仅上涨了37%(实际涨幅为9%)。
在接下来的几年里，这种趋势被扭转了，因为首都变得昂贵了。从2015年到2021年，维也纳的房价上涨了近41%(实际上涨24.6%)，而奥地利其他地区的房价增长更强劲，超过56%(实际上涨38.4%)。
奥地利住宅物业价格指数
为什么从2004年到2014年，维也纳的房价比奥地利其他地方涨得更快?这令人费解，但部分原因可能是在维也纳市中心很难建造，所以新供应非常有限。这也可能是因为在低利率时代，人们把钱投到出租物业上，而维也纳的出租相对容易(尽管回报相当温和)。另一个可能的因素是，维也纳大部分(约70%)的住宅房地产为机构投资者所有，即银行和公司。
在过去两年里，尽管有新冠肺炎疫情，住房市场出人意料地走强。2020年全国房价上涨了10%，2021年又上涨了12.5%。在维也纳，房价在过去两年中分别强劲上涨了9.4%和11.3%。
住房建筑许可下降
在冠状病毒大流行的过去两年里，住房许可一直在下降。根据奥地利统计局发布的数据，在2021年期间，奥地利批准建设的住宅总数同比下降6.1%，至72,377套，而在2020年下降了9.3%。
奥地利建筑许可公寓
从2013年到2017年，住房许可证数量平均每年增长9%。在2018年下降14%之后，2019年许可再次上升11.4%。
在20世纪90年代，奥地利每年建造的新住宅数量约为6.6万套，但在2001年至2004年期间，这一数字下降到每年约4万套。2020年(奥地利统计局的最新数据)，约6.8万套住宅完工，较上年同期略有下降1%。
2021年，奥地利主要住宅存量约为400万套，同比增长0.8%，比十年前增长超过10%。维也纳占23%，其次是下奥地利(18.5%)、上奥地利(16.2%)和斯特里亚(13.9%)。
奥地利主要区域的住宅存量
《卫报》的一篇文章指出，目前约有三分之二的维也纳公民住在市政或政府补贴的住房中。维也纳约80%的公寓由该市的住房补贴计划提供资金。维也纳地方政府计划将住房建设增加30%，这意味着维也纳每年将建造约1.3万套新房，目前为1万套。
低租金收益率
奥地利的租赁市场通过使用权、监管和市场力量被分割成一个等级体系:市政、其他社会租户和私营部门的长期从业者的租金较低，但私人租赁部门新近进入者的自由市场租金较高(尽管即使是“自由”部门也受到了实质上的控制，最高租金由当局明确规定)。《全球房地产指南》的数据只涵盖“自由”市场。
疫情期间，维也纳的房价继续上涨。因此，你可以预期，总租金收益率(即不计一切费用的投资回报率)会较低。但你可以在价格较低的地区获得更高的产量。这取决于你在哪里买。
奥地利出租的房屋数量
根据《全球房地产指南》在2022年5月进行的一项研究，维也纳老城区的总租金收益率很低，仅为1.14%至1.82%，大致是维也纳最低的租金收益率。有了这样的租金回报，没有人会购买纯粹用于出租的房产。Innere Stadt被认为是维也纳每平方米价格最高的地区。
但在维也纳的其他豪华产区，如利奥波德施塔特(Leopoldstadt)、玛格瑞滕(Margereten)、费乌瑞滕(Favoriten)、煨炖(Simmering)、麦德林(Meidling)和布里吉特诺(Brigittenau)，也可以产生适度的收益。这些地区的总租金收益率从2%到4%不等。
在维也纳以外的萨尔茨堡，公寓的总租金收益率从1.55%到3.12%不等。格拉茨的总租金收益率略好于萨尔茨堡，从2.52%到3.29%不等。最小的公寓租金收益最高。
20世纪90年代，租赁单元供过于求，导致租金下降。租金下降趋势在2000年停止，甚至在2001年之前短暂上涨，但在2002年再次下降。自那以来，租金一直在持续上涨，尽管涨幅较为温和，每年约4%。此外，奥地利，尤其是维也纳的房价持续上涨，导致租金收益率下降。
大型租赁市场
维也纳是世界上租房家庭比例最高的城市之一，约有75%的房屋是租来的。根据奥地利最近的一项微观调查，在整个奥地利，家庭拥有56.4%的主要住宅，而41.2%是租用的。奥地利的住房拥有率约为55%，远低于欧盟27国70%以上的平均水平。
奥地利平均月租金
OeNB的马丁•施耐德(Martin Schneider)表示，住宅出租比例高的原因是，在一般租赁市场中，有很大一部分是补贴的廉租公寓。对自有住房的税收优惠有限，也是导致租房比例高的原因之一。
2022年第一季度，奥地利约有170万套出租住房，比去年同期增长0.9%。
根据奥地利统计局的数据，2022年第一季度，该国每套住宅的平均租金(不包括运营成本)同比增长2.1%，至每月421.9欧元(440美元)。如果按每平方米计算，同期平均租金上涨幅度较小，为1.6%，上涨6.3欧元(合6.6美元)。
利率保持低位
根据国家银行(OeNB)的数据，2022年4月，新住房*款贷**的平均利率为1.36%，高于一年前的1.19%，但与两年前持平。
奥地利的利率
2022年4月新增*款贷**平均利率为:
1.1年期以下固定利率(IRF): 1.01%，略高于一年前的0.96%，但低于两年前的1.15%。
2.1年至5年的IRF: 1.49%，高于去年的1.31%和两年前的1.36%。
3.5年和10年以内的IRF: 1.49%，高于2021年4月的1.38%，但低于2020年4月的1.59%。
4.10年IRF: 1.52%，高于一年前的1.35%，但与两年前的1.51%持平。
对于未偿住房*款贷**，2022年4月的平均利率为1.4%，低于上一年的1.48%和2020年4月的1.68%。在同一期间:
1.一年期以下的利率为1.32%，低于一年前的1.36%和两年前的1.59%。
2.1年及以上5年以下的期限为1.31%，低于一年前的1.37%和两年前的1.62%。
3.5年期以上:1.4%，低于一年前的1.49%和两年前的1.69%。
抵押*款贷**利率持续处于低位的部分原因是欧洲央行(ECB)在2016年3月将其关键利率降至0.00%的历史低点，并一直保持这一水平。
抵押*款贷**市场仍然很小
根据《全球房地产指南》的估计，就规模而言，奥地利抵押*款贷**市场占GDP的比重已从2003年的17.1%扩大到2021年的33.75%。奥地利的抵押*款贷**相对较少:欧盟的平均水平是GDP的50%。
根据OeNB的数据，2022年5月，未偿还住房*款贷**总额同比增长8.2%，至1390.4亿欧元(1447.8亿美元)。其中95%是面向奥地利家庭的住房*款贷**，其余5%是面向欧元区其他成员国家庭的*款贷**。
奥地利住房*款贷**
按期限(2022年5月):
1.期限不超过1年的*款贷**:15.9亿欧元(16.6亿美元)，较上年同期增长6.1%
2.1年以上和5年以下期限的*款贷**总额:44.3亿欧元(46.2亿美元)，较2021年5月增长10.2%
3.5年期以上:1265.1亿欧元(1319.1亿美元)，同比增长7.3%
以外币计价的按揭*款贷**份额继续下降。根据央行2022年6月的《金融稳定报告》，其占房贷总额的比例从2016年的18.8%下降到2021年第一季度的仅8%，到2022年第一季度下降到不足7%。这些外币*款贷**中约有97%是以瑞士法郎(CHF)计价的。
2022年第一季度，住房*款贷**占未偿*款贷**总额的70%以上。
经济的复苏
根据OeNB的数据，随着与疫情导致的限制在整个地区放宽，奥地利出口依赖型经济在2020年收缩6.7%后，在2021年增长了4.8%。奥地利的经济主要依靠出口，主要是对其最大的贸易伙伴德国的出口。奥地利超过75%的出口流向欧洲，30%流向德国。
在2022年第一季度，经济强劲扩张，实际GDP同比增长9.5%，高于前一季度6.3%的增速，得益于几乎所有经济部门，特别是建筑、工业、贸易、食品和住宿的支持。
欧盟委员会预计奥地利经济今年将增长3.9%，与OeNB预测的3.8%的增长相比，这一前景稍微乐观一些。
欧盟委员会在其2022年春季经济预测报告中表示:“在强劲的被压抑需求和放松卫生遏制措施的支持下，2021年经济活动恢复，预计2022年增长3.9%，2023年增长1.9%。”“然而，俄罗斯对乌克兰的入侵，以及相关的能源价格高企，以及供应链中断，将减缓经济增长。”
奥地利从2004年到2007年经历了相对强劲的经济增长，平均每年GDP增长3%。在2009年收缩3.8%之后，经济在2010年和2011年分别以1.8%和2.9%的增长率走出衰退。虽然在新冠肺炎疫情之前，经济就已经停滞，但从2012年到2019年，年均实际国内生产总值(GDP)增长率为1.3%。
根据奥地利统计局的数据，由于政府支出激增以缓解新冠肺炎危机的影响，2020年，该国出现了占GDP 8%的巨额预算赤字，与2019年占GDP 0.6%的盈余和2018年占GDP 0.2%的盈余形成鲜明对比。根据欧盟委员会的数据，随着经济活动逐渐恢复到大流行前的水平，2021年预算缺口降至GDP的5.9%，预计今年将进一步下降至GDP的3.1%左右。
尽管今年该国公共债务总额估计只会小幅下降至GDP的80%左右，低于2021年的82.8%和2020年的83.3%。2019年新冠肺炎大流行之前，公共债务仅为GDP的70.6%。
2022年6月，失业率降至5.5%，前一个月为5.7%，去年同期为7%。随着劳动力市场持续改善，这是自2008年9月以来的最低失业率。主要是受疫情影响，失业率从2009年至2019年的5.5%上升至2020年的6%和2021年的6.2%。
欧共体表示:“随着劳动密集型旅游业和服务业的复苏以及预期的经济扩张，失业率预计将下降到危机前的水平，到2022年达到5.0%，到2023年达到4.8%。”
奥地利的失业率
根据OeNB的数据，2022年6月，奥地利失业人数为228,900人，比去年同期大幅下降20.8%。
奥地利统计局的数据显示，2022年6月，全国通货膨胀率攀升至8.7%，高于前一个月的7.7%，为1975年9月以来的最高水平。2011年至2021年，平均通胀率低于2%。
乌克兰危机导致难民急剧增加;内哈默尔保持强硬立场
奥地利人口有史以来首次突破900万大关，在2022年第一季度增加了约4.8万人，超过了2021年全年的人口数量。
奥地利统计局局长托比亚斯·托马斯说:“由于来自乌克兰的难民移民，人口增长速度快于预期。”“在2022年第一季度，人口增加了约4.8万人，其中足足有4万人是乌克兰公民。”
大多数乌克兰国民居住在维也纳，其次是下奥地利和布尔根兰。
2021年，庇护申请大幅增长了170%，达到39930人，其中约三分之二的申请来自叙利亚和阿富汗。
随着奥地利难民和庇护申请数量的激增，奥地利总理卡尔·内哈默(Karl Nehammer)誓言将在移民问题上保持强硬立场。内哈默说:“对我来说，作为人民*党**的新领导人，重要的是我们要坚持自己的立场，在移民和庇护问题上，在我们国家人民的安全问题上，我们要清楚地表明什么是必要的。”
在另一个场合，内哈默尔重申，许多人会滥用目前的局势，并补充说，奥地利的乌克兰难民近几个月来激增，但他们大多数没有登记。
内哈默尔说:“我们必须非常小心，不要让这场令人难以置信的戏剧性战争掩盖许多其他安全问题。”