我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。
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提问：曾叔！您好！目前上海置换风险大吗，感觉房价一直在涨，怎么操作比较好？
回答：你好，胆子大一点，先买后卖，只要你的房子不是太差。大部分人卖房的目的是为了置换、，重新再买房。买与卖的先后问题便显得格外重要。在楼市上行期置换，一定要先买后卖，楼市下行期置换，一定要先卖后买，一般是年后卖出年底再买入，卖出时要注意各区域的涨价规律。行情好的时候，所有的房子都在涨，如果你先卖再去买，就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。只有先买后卖才能吃到两个房子的涨幅。钱不够怎么办？别怕，各种小额贷都在等你开口呢。此刻你借钱买房的那点利息，和你早买的那个房子几个月涨的钱相比，完全可以忽略不计啊，你甚至会觉得他们利息好低!!!
提问：曾叔，你好，想问下现在是置换二手房的时机吗？现在调控新政刚出，后续价格会不会下来点，房源会不会比现在多？另外想问下，政通路250弄和政通路311弄如何，听说房龄比较老，但是交通比较方便，将来容易出手吗？还有，这两个小区周围配套和升值空间如何？
回答：你好，未来会越来越严，而当前调控其实是一个窗口期，使得一些很拽的房东，从惜售开始愿意谈一谈，所以需要把握好这个窗口期。两个盘很近，都是较老的房子，只是其地理位置较好，地铁口，配套繁华，生活方便，而且供需紧张，所有也有一定的价值。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。
提问：你好！曾叔！年前作为投资入手了当代名山筑97平，现在有点后悔了，觉得投资不划算。请问房姐有什么建议，如何处置才能保本变现？还是说继续持有等待后期某个时点再出手？
回答：你好， 铭山筑是商墅，坑中坑，涨幅满，交易税费高。 商业别墅属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。投资建议回避。 建议现在直接出手，自己找接盘侠，或者给置业顾问红包，帮你重新卖出去。 开发商可以配合更名。 纯投资，优先考虑关山大道和光谷东的住宅产品。
提问：曾叔好！我去年准备把房子卖掉的，但是看到上海楼市的走势我就想等一等说不定能更高，我现在又很纠结因为出了一些政策，怕之后再卖掉又不划算了，那我到底是卖还是不卖呢？
回答：你好，当前的房产市场中买房与卖房相互僵持，都希望获得更多对己方有利的条件，但市场并非一成不变，上海楼市调控仍在进行中，调控加码手段让房产的市场预期变得扑朔迷离。建议房东惜售也要看准时机，否则高层进行楼市调控之后，外围郊区供应加大，二手房市场预期不足，流动性将减弱，届时卖房难度也会加大，房产出手收益有所折损。建议卖方珍惜目前房源存量不足的时机出手房产，时间拖延之后成本也会增加，如之前增值税政策调整，就对不满五年的房产出售产生了极大的冲击，大额增值税费使得不少房源只能降价出售。除此之外，限贷政策的加紧同样会阻碍购房者选择二手房的脚步，留给卖家的时间并不充足，一味捂盘惜售可能会导致得不偿失。上海买房建议详见内部分享。
提问：曾叔，你好，坐标上海，名下有自住房一套，近期打算置换买改善房，想知道在上海哪个板块买的改善房后面升值空间大呢？
回答：你好，板块属性在一定程度上影响了板块内房子的增值潜力。板块属性主要包括交通，高端/低端配套和高收入人群几个方面。对于置换型购房者更倾向于板块具有高端配套，以及高收入人群属性。对比上海几大板块，建议考虑前滩板块，首先前滩的配套方面优势在教育与交通，劣势是医疗方面不太成熟，不过高收入人群比例大，综合看此板块总体投资价值市还是十分突出的。而真如板块，配套上教育，商业以及医疗都没有特别具有吸引力，交通方面稍微强一点，有*轨双**交汇，而因为板块内没有成型产业，也吸引不到高收入人群，其未来发展还是要看产业的引入。徐泾板块的问题和真如板块类似，未来发展还是要看是否有产业引入。大宁板块，高端配套在于它的大型商圈，教育，医疗，这几个方面都还不错，交通方面也不算差，因为自身发展也有一部分高收入人群，主打改善的板块但综合下来处于刚需不划算，改善不愿意的中间地位。
提问：新人首问：曾叔您好，我想在上海购买一套房产作为投资，但我是外地户口不符合上海限购政策，请问周边市县哪个区域投资升值空间大？预算300w以内，还请曾叔推荐几个升值空间大一些现在可以直接入手的花桥新楼盘
回答：你好，可看看昆山花桥，板块轮动，承接上海外溢需求，现在适合入手。300以内花桥最有价值楼盘详见内部分享。
我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。 提问：曾叔！您好！请问未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？
回答：你好，首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。
而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担得起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显地指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！
提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？
回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。
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