房屋买卖合同约定的过户日期到底是不是买卖合同的有效期呢？
一、 背景介绍
作为普通的老板姓，在签订房屋买卖合同的时候，对于房屋买卖合同是否存在有效期这么专业的法律问题，很多人不清楚，毕竟，房屋买卖合同中会约定很多时间节点，常见的时间节点包括：过户时间、交房时间、付款时间、物业交割时间、户口迁出时间、解除合同时间等。那么，这么多的时间节点中，有没有合同有效期的时间呢？是不是违反了一个时间节点，房屋买卖合同就自动解除了或者自动终止了呢？双方就无需继续履*房行**屋买卖合同了呢？尤其是在上述时间节点相互交叉、相互矛盾的时候，按照哪个时间节点主张何种权利，对自己最有利呢？这些问题看着都叫人头疼。那么，我们就来看一个笔者亲自办理的实实在在案例，到底房屋买卖合同中约定的过户时间，是不是买卖合同的有效期限。
二、经典案例
2016年3月底，北京儿童医院工作的李女士，在链家房地产中介看中了一套北京市西城区的房屋，该套房屋无论从户型、朝向、面积、价格、学区位置等方面考虑，都能满足自己的要求。于是，李女士就要求链家中介联系房主，约谈最终的房屋买卖具体事项。由于房主孟女士是美国籍并且常年居住在美国，所以就委托自己的弟弟孟先生代办房屋买卖的全部事项。
2016年4月2日，在链家房产中介公司的门店，李女士夫妻二人与房主的弟弟孟先生见面了。最终，经过协商一致，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：1、李女士向孟女士购买北京市西城区X号院X号楼X的房屋，房屋成交总价为506.2万元；2、关于付款时间的约定为：（1）定金10万元，在签订合同当日支付；（2）银行*款贷**批贷后5个工作日支付首付款293.2万元；（3）李女士通过银行*款贷**支付200万元房款；（4）3万元物业交割保证金及户口迁出保证金在完成交房之日结清；3、关于过户时间的约定：主合同约定为“本合同签订之日起180天内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，补充协议约定为“在银行批贷后10个工作日内，双方应当共同办理房屋权属转移登记手续”；4、交房时间约定为：孟女士取得全部房款后3个工作日交房；5、违约责任约定：一方不履行合同约定的义务，超过15天的，守约方有权解除买卖合同，并且可以同时主张违约方支付房屋总价款20%的违约金。6、特殊约定：由于孟女士长期居住国外，回国不方便，所以，特地委托自己的弟弟孟先生办理房屋买卖事宜，孟女士承诺在2016年8月20日前办理完毕对自己弟弟孟先生的公证授权手续。
上述一系列合同签订以后，李女士当日便支付了孟先生10万元定金。然后，就按照北京市住建委及链家房产中介公司的要求，办理自己的房屋购房资格审核。
2016年5月23日，李女士的购房资格审核通过，但是，孟女士却没有提供公证授权委托书；到了2016年6月22日，李女士的购房资格审核材料失效，需要重新提交购房资格审核材料。无奈之下，李女士想：等到孟女士的公证授权书到了，自己再去做购房资格审核，也来得及，所以，就一直等待。
2016年8月底，孟女士由于其他事情回国，但是并没有通知李女士履行买卖合同的事情。
美国时间2016年9月6日，孟女士的委托售房公证手续办理完毕；2016年9月8日，孟女士的公证授权书到了国内。9月12日，李女士再次通过了购房资格审查，该购房资格审查的有效期仍然是30天。2016年9月22日，李女士与孟先生办理完毕房屋的网签手续。
但是此时，孟先生突然提出：双方的买卖合同是2016年4月2日签订的。根据约定，买卖合同的过户期限也就是合同的有效期是180天，通过网签的时间是2016年9月22日，是周四，180天的合同有效期是到2016年9月28日，24、25号是周末，建委不上班，无法办手续，也就是说，真正的工作日仅仅4天，双方不可能完成办理*款贷**评估及审核、交税、过户等手续，所以，自己有权解除买卖合同，并且延误期限是李女士造成的，因为李女士从6月22日到9月12日这段时间，是没有购房资格的，毕竟8月底，孟女士自己回国了，要是8月底李女士有购房资格，当时就可以直接办理网签手续，也不会等到9月22日才办。总之，李女士违约，自己要求解除买卖合同，并且要求李女士承担房屋总价款20%的违约金。
李女士如遭晴天霹雳，自己明明都是按照约定时间履行合同，为了避免麻烦，自己是想等着公证授权书到了，再去办理购房资格审核，毕竟一次审核的有效期只有30天，总不能自己每个月都去续期一次吧。而且，孟女士8月底回国，也没有通知自己办理过户的事，甚至自己都不知道孟女士曾经回国一趟；更何况，补充协议约定的过户期限不是银行批贷后10个工作日吗？签订买卖合同的时候，中介说大概180天就能完成整个过程，但是并没有说这180天就是合同的有效期啊？眼看着房价飞涨，当时506万的房屋，半年之后都700多万了，自己不但得不到房子，还要赔偿对方100万的违约金吗？
三、律师分析及法院判决
带着自己的困惑与不解，李女士找到律师咨询，律师通过仔细分析李女士的书面合同、微信沟通记录、电话录音等，给李女士的法律观点如下：
1、房屋买卖合同中并没有约定有效期。根据法律规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。但是，这需要双方在合同中明确。期限届满，合同自动终止。李女士与孟先生签订房屋买卖合同的时候，并没有达成一致的意思表示这180天就是合同有效期，而且房屋买卖合同中也没有约定180期限届满，房屋买卖合同自动终止。所以，这180天不是合同有效期。
2、李女士的房屋买卖合同中，虽然有180天之内办理过户的约定，但是这个约定已经被补充协议进行了修改，因为补充协议约定的过户时间是银行*款贷**批准后10个工作日内，并且补充协议中明确有一条约定：本补充协议约定的内容与主合同约定的内容有冲突的，以补充协议约定的内容为准；也就是说，关于过户时间，主合同约定的是180天，但是补充协议约定的是银行*款贷**批准后10个工作日，二者冲突，应当以补充协议的约定为准。由于目前还没有办理银行*款贷**，所以，还没有到过户期限。
3、结合二手房交易流程及习惯，过户时间无论是180天内还是银行批贷后10个工作日内，这都不是双方关于合同有效期的约定。北京市的二手房交易流程是：签订买卖合同→交纳定金→购房资格核验→办理网签→交清首付→申请*款贷**→下发批贷函→缴税→过户→发放*款贷**→交房、结清剩余费用。由此可见，过户只是房屋买卖整个交易过程中的一个环节，后面还有放贷、交房、结清费用等最起码三个环节，如果过户时间是有效期的话，那么后续的三个环节岂不是都没有履行的必要、也没有履行的合同基础了吗？岂不是全北京市的二手房交易，都无法履行了，市场部不就乱套了吗？
4、相反，孟女士构成违约，延误的时间，是孟女士的原因造成，而孟女士一方违约的原因，无非就是房屋价格上涨，不想卖了，所以才故意拖延，还把违约的责任推到李女士身上。现在李女士若是想要取得房屋，应该尽快起诉，查封房屋，防止孟女士一房二卖或者房屋被其他人查封；同时，李女士要准备好全款，*款贷**还没有办，肯定不能再办*款贷**了，只有一次性准备齐近500万的全款，法院才会将房屋判决给李女士；至于孟女士应该支付的违约金，由于房屋价格上涨了不少，可能法院支持的希望不大，毕竟违约金是以实际损失为基础的，房屋价格上涨了，李女士在没有其他证据证明损失的情况下，法院支持违约金的可能性很小。
在听取了律师的建议，李女士委托了律师，尽快提起了诉讼。最终，本案经过一审、二审，法院最终判决：双方合同中约定的过户时间，并非是房屋买卖合同的有效期限，现在房屋买卖合同具备继续履行的基础，孟女士应当将房屋过户给李女士，李女士一次性支付孟女士剩余全部房款496.2万元，没有支持孟女士支付李女士违约金。
四、办案总结
1、本案属于常见的二手房买卖合同纠纷，主要是想告知大家，过户时间、交房时间都不是买卖合同的有效期，毕竟房屋买卖合同的履行是有很多环节构成的，不能将某一个单独环节的时间节点定性为合同有效期，而是要从整个合同的角度进行把握。
2、房屋买卖合同可以约定有效期，但是，一定要注明，有效期满，合同自动终止，而且必须是双方在签订买卖合同的时候就协商一致，写到书面合同中。
3、一般房屋买卖合同的主合同约定内容与补充协议约定内容不一致的，都会以补充协议约定内容为准，审核合同的时候，补充协议就至关重要。
4、一旦产生纠纷，尽快咨询专业律师，确定好方案之后，尽快对房屋采取查封措施，防止出现一房二卖或者被其他人查封房屋的不利局面。