开奶茶或一间咖啡店，对于很多人来讲，都是一件人生中一旦财务自由以后，最想做的几件事情之一。
由于本人工作性质原因，得以公费开过两家奶茶店，现在将开奶茶店过程中的经验与思考，免费分享给大家，如果你对这一类内容还感兴趣，想了解这些正常上班不会了解到的实体店经营知识，可以对这篇文章点赞或收藏，这样你就能刷到更多这样的文章啦。
而今天这篇文章，主要就来谈谈，初来乍到一个新城市，如何快速摸清该城市片区，做到可以快速选出好位置？
话不多说，直接进入正题：
第一步：认识区域划分
打开58同城，查看这个区县共有哪几个划分区域？
第二步：直观俯视区域
打开地图App，搜索这些区域名称，从地图上看到直观的区域划分片区
第一步和第二步，主要是要让你对这个县区有一个整体的了解！知道这个地方划分了几个片区？都叫啥？这是建立对县区的大局观了解的基础！
第三步：了解区域商圈热度
打开美团外卖App，查看任意一家有榜单的店铺，点击该榜单
第四步：查看区域外卖榜单
可以查看该榜单，上面一排可以选择品类，如汉堡，川菜，奶茶。下面一排可以选择榜单，如热销榜好评榜等。
第五步：区域外卖榜单分析
我们以奶茶为例，选择奶茶，再选择热销榜
这里可以查看整个惠州市全范围内美团外卖热销最高的店铺，但是整个惠州范围太大，要做选址我们需要更精确一点，在上面箭头所指位置可以切换成县区，我们切换到惠东县为例：
可以看到，整个惠东县外卖销量最高的奶茶店铺都在这里了，我们收集这个信息有什么用？
很关键的是，根据这些外卖店铺的后缀名称，来统计分析他们都在哪里开店！
这就叫借力，大品牌已经做过专业的市场分析了，选择在这个地方开店铺，那我们就直接能凭借大品牌开店的布局，来侧面的分析出来，哪些地方大品牌比较聚集，哪些地方就比较火热！
第六步：将区域外卖榜单列出EXCEL表分析
我们以上面的榜单图片为例，一个榜单可以收集20家店铺。
我们把他们用Excel表列出来，统计出来前20家店铺里面，有哪几个区域是集中开店的。
比如，上面这20家店铺列出来后，我们可以发现，大岭爱尚百货店足有2家，东华路店足有2家，大润发店足有2家，天虹店足有2家，等等。
而他们基本上都是属于平山，那么我们就知道，平山区域是最适合开店的，我们就选择平山作为开店的第一选择。
那么，选择了平山是开店第一选择位置之后，要在平山哪个区域开呢？
第七步：在地图App上图示前20家店铺所在位置
我们还是打开地图App，把收集到的这前20家店铺，一一搜索然后点击收藏，
然后再展开收藏20家店铺后的，整个区域的地图全貌：
选择店铺比较集中的区域，这样子我们就知道，哦原来平山这些区域是比较火热的。那么我们就可以来这些地方去实际观摩一下现场。
第八步：实际观摩现场，确认最终选择区域
挨个去观摩一下现场，看看附近有没有在出租的店铺？有出租的话店铺门口会贴上出租的标识和联系方式。
观摩要怎么观摩？有技巧的，看目标顾客密度。
首先确定你的目标用户群体是谁？
比如18-30岁的女性群体
那么就去蹲点，数目标人群客流量
蹲点怎么蹲？
周一、周三、周五、周六
早晨7-9点
中午11-1点
下午3-5点
晚上6-8点
晚上10-12点
基本上一天全在里面待着了
如果时间紧张，也可以只选择周一，周六这两天。
周三乘以五，周六乘以二，然后两者相加，就是一周的人流量。
这里方便的话，可以淘宝买一个计数器，然后就蹲点数人流。注意这里要保守计算，算少不算多。
在蹲点数人流的过程中，留意以下几个信息：
①这些人从哪里来，到哪里去？（从街头来到街尾去，买菜）
②这些人是来这里干什么的？（接孩子放学的，）
③他们路过店面时的状态是如何的？（行色匆匆还是漫步逛街）
④目标店周边的氛围如何（有没有同类店铺形成聚集效应？还是八竿子打不着一边的）
理想情况下，我们要找一个靠近街头的，来这里是带着消费目的，漫步逛街的，同街道有相同配套的店铺。
第九步：58同城上寻找目标区域有无出租信息？
如果线下观摩没发现店铺，再去58同城上观摩有无新的店铺出租信息？时刻保持关注（每天都看一遍）。
注意：到了这一步，基本上你就选择了大位置和小位置了，接下来只是等待时机。不要为了开店而开店，一定是有了好的位置才开！
另外，这里的选址，没有考虑类型，就是你是商场店，社区店，这里是没有划分出来的。这里的选择默认的统一都是区域优先。选择了区域，具体是开商场店还是社区店，根据你店铺的属性和可承受能力来。
第十步：联系房东，询问信息
这一步注意，联系房东时，需要做好以下几点：
1.询问基本的：
押金（押X付X）
租金（XXXX每月）
付款方式（月付/季付）
一次性签多久（一般2-5年，维稳用的，避免租金价格突然波动）
递增是多少（控制在5%的范围内）
是不是房东本人？还是二房东？（二房东的话还要签“意向金协议”去见房东）
转让费是多少？（空铺最好，有转让费的话控制成本，太高也要pass掉）
有转让费的话，总包是多少？（符不符合预算？）
2.手机录视频，全景拍摄视频，再用纸笔手动画下房屋平面图，如果房东本身有平面图最好。
3.向房东要房产证的复印件或图片，去当地的行政中心或工商所，询问这类房产证能否用作你需要的商业用途（各地方不一样，比如有些地方就要求房产证用途是住宅的话，不能用作餐饮/住宿/生产制造，但是做服装店等就没问题），为了避免竹篮打水一场空，这一个步骤最好还是要做一下。
4.和房东砍价
这一步可以说的就很多，简单来讲就是挑毛病，巧用破天窗效应压价格等等。
如果房东实在不能压价的，再看看能否获得一些其他方面的支持，比如装修期间的细碎项例如喷淋头，水管安装电表更新等等。
好了，今天的内容就讲到这里，如果你还有其他觉得没有讲到的细节，欢迎评论区补充呀~
我是秋白，写过文案，当过运营，做过知识付费课程，现在在开一件科技奶茶店，
愿在这里与你分享开奶茶店过程中的那些有趣的思考。