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▲世纪城航拍 | 杭州房叔-辉
从去年起，陆续常听人说起一番道理：世界主要发达国家的大城市，伴随增量城市化进入尾声，人口向大城市聚集，为了迎合人口增量以及一人户年轻人的初级居住需求，倾向于小面积纯功能住宅将大行其道；
另一方面，供应都做了小户型，富人又有多套变一套、求精不求多的需求，以应对山雨欲来的“房产税”时代，二者结合，优质地段的大户型改善住宅会愈发稀缺并被追捧；
这番道理在宏观上准确指出了大城市新增住房分化的两大需求方向——一居室小面积住房、大面积改善产品和豪宅，前者是后者的因，后者是前者的果。
然而，这番道理“中国化”，人们会发现只对了一半，后者确实卖得骄阳似火，以人口大流入的杭州举例，申花、钱二、世纪城，K11、ifc、凤起钱潮等大户型豪宅的超低中签率就是证据。
但是，让后者成为稀缺的“因”，被大量年轻人需要的一居室小面积住宅，去了哪里？
今日推文，一居室住宅之殇。
| PART 2 |
▲亚运村航拍 | 杭州房叔-辉
我们现在的城市需要主城区及近郊的一居室、小面积住宅，很需要。
因为一人户的比例太高了，而且在越来越高。
2020年，全国及各省做了七普，根据《七普报告》的数据，浙江平均每个家庭户的人口为2.35人，比2010年六普的2.62人减少0.27人；上海则是2.32，十年减少0.17；北京2.31，十年减少0.14。
▲预测中国一人户上升曲线 | 数据来自多次普查报告
这有赖于两点，在大城市老龄化带来的鳏寡人数增多，以及虹吸的年轻人口独居户增多，皆是城市化作用在家庭结构层面的具体体现，其中23-34岁年轻人占独居人口的比例更普遍都在20%以上；
▲2022浙江统计年鉴家庭户规模
以杭州为例说明，2022年全市443w+户，33.1%是独居户，20年前该数据仅为13.1%，即每年独居户增加1%，到去年每3户人家有一户独居，每年新增近5w户。
这可是正经上户口的，如果再计算没迁户口、1-2人（未婚情侣）的居住需求，可想而知这其中有多少的住房需求。
而1-2人为居住单元的住房产品，60㎡以下的一居室又是最适合的产品，年轻人在进入城市工作到有娃的阶段，大概10-15年的时间是第一套住房需求，核心需求是离上班近，回家吃饭睡觉洗澡，最好的是在主城区的单一大空间、带个阳台和卫生间，类酒店式公寓的户型；
这也是客观规律，世界各国发达城市均以保障这部分需求为底色，比如东京、巴黎城市计划规定，新增50%住宅为一居室60㎡以下为主的小面积住宅，纽约更是达到了60%；
▲纽约街头
而反观我们的现实，刚需产品起步就顶到89㎡做3房，主要满足3-4口人的需求，且位置总在远郊，到了去年，主城及近郊100㎡以下都很少了；
1-2人住这类房子实际并不匹配，须知划分房间是占结构面积的，看上去有三个房间，但单个房间很狭小不好用且有房间空置堆东西的情况非常多，第三个房间往往成为临时性的客房、书房等等，这在一个得房率高的大空间完全可以统一实现。
▲例：日本60㎡独居-双人户型
最终，年轻人的第一套房，要么很可能在一个没什么潜力的板块，在为实际用不了的面积背上超额的*款贷**；
或者，在主城区上班附近，购买酒店式公寓，以及成为老破小、合租单间的租客，难考虑买房。
正是作为年轻人的第一套房，在笔者看来才更值得珍惜，前者太辛苦而且浪费钱，后者需要缴纳高昂的税费、交易成本、水电费、得不到住宅产权和学区、居住办公混杂体验差，都不是好选项。
城市很缺，年轻人有需求，但是不为真实的最大量需求提供合适的地段和产品，这便是一居室住宅之殇之一。
| PART 3 |
▲摄影 | 荆轲
反观大面积大户型，正在全面占领城市的优质区域，10个盘9个大户型，主城是个项目就150㎡+大户型一半以上，所谓稀缺何在？
造成这一现象的原因是多方的，房企需要卖车位和维持利润率、豪宅适合品牌推广、建筑面积新规加大公摊等等，但根本在于：近30年的土地财政，到了不得不依靠改善和高购买力人群才能维系的阶段。
其带来的结果也显而易见，公号推文（刚需的上升通道，即将堵塞 | 房叔说No.632）展开写过：刚需买不到跑赢大势的新房，后续置换、向上改善的上升通道被打断，彻底沦为“房住”的受众。
说得再坦白一些：如果预算不高，买得起的远郊板块与小面积新房只是用来住了，“增值潜力”漫长或者非常稀薄；
此时，笔者想问一个问题，若喊了多年的“房产税”此时落地，哪怕再晚10年落地，这套房子的那些倒挂，会剩多少，流动性又影响几何？
▲奥体航拍 | 杭州房叔-辉
我们宁愿老城、主城越来越老，综合体因消费萎缩一个个凋敝，好不容易弄出一点宅地宁愿做200㎡5房6房卖给几十个人，也不愿意拆成4户50㎡做给几百个年轻人，让他们用小面积分享这个城市发展的红利，这便是一居室住宅之殇之二。
优质板块的优质房产确实稀缺，但哪个时代，优质城市优质板块的大面积豪宅不稀缺？而又是哪个时代，真有钱人买不到豪宅？
| PART 4 |
▲西湖杨公堤
所以，今天的刚需，怎么办？笔者有两点建议。
第一点，更新思想觉悟。如果是预算不高的刚需，请抛弃买新房既要好住又要涨价以后还好换手的幻想，这种房子+板块+增值合一的珍品，是另外的价钱和社保。
第二点，住投要分离，没钱就先保证绝对住的确定性和流动性、以及房租的收益。
作为进入城市过渡的第一套住房，建议至少满足以下几个要素：主城区、方正的一居室、离地铁不远、生活配套不缺、有个普通略好的学区，公园、幼儿园等等就是加分项了；
这几点对出手流转、出租、以租养二套房都十分有利；
比如说，有滨江上班的粉丝，买去了老余杭刚需、勾庄刚需户型95㎡+10几层，这些当然是上升的板块，但二手天花板在哪说不好，且通勤的痛感极残忍；
公司附近一两站地铁，有60㎡一居室的中年房老小区住个3、4楼，周围啥都有，散步到江边，学区不顶级但是确定主城，价格和前者持平，随着建筑老化，这种房源也跌不到哪去，而且流动性不差；
这两个选择伯仲之间，但笔者更倾向后者，让你的人生温暖一点。
上杠杆的时候，如果得不到高回报，那省钱省时间则是另一种赚钱。
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▲摄影 | 在地声游计划
在扭曲的市场和后城市化阶段，并不是每一分投入都会有理想的因果，刚需只好慎之又慎，不要贪慕，学会自处。
但见旁人谈情何引诱，问到何时葡萄先熟透？
静候、再静候，何以失收始终要守？
-END-
文 /一叶 编辑 /一叶