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[法拍点评研究】第097例

法拍网上的标的拍品，经常会把人都搞到魔怔了！就比如我们今天要点评的这一间南京市秦淮区太平南路的商铺，从法院的所拍的照片和提供的信息来看，这个店铺就是一间很普通的商铺而已，既不是黄金角位置的头铺，也不是公交站地铁站出口的旺铺，为何会遭到众多买家的哄抢呢？

就是这样一间普通的不能够再普通的商铺，详细地址是：南京市秦淮区太平南路168号 -29 不动产，钢筋混凝土结构；总层数 18 层，所在层为 1 层。建筑面积 52.72 平方米，套内建筑面积 51.26 平方米。建筑年代为 2015 年。 有租赁，租赁期自2018年5月15日至2023年5月14日止。

有租赁合同在，但是租赁合同还剩两个月就到期了（我还在怀疑这个租赁合同是否原业主故意弄来吸引新买家接盘的）。再看看租赁合同里的租金条款：

满打满算，按目前的租金来算，一年也就25万左右！而成交价格466万，以目前的租金算，年化率5.3%左右，要18.6年才可以回本！ 别忘记了，466万只是竞拍价格，还有税费没有算，如果计算上税费，已经接近500万左右了！那回本周期应该要超过20年了，这样低的回报率的店铺，为何还有这么多人去抢拍呢？这才是问题关键！！

如此低的回报率，竟然有 15人 交了保证金去参与竞拍，竟然轮番争夺竞价了 265次 ，难道这些竞拍的人都不会算回报率吗？有这近500万的现金，做点什么投资，哪怕买大额存单，收益都比这个租金回报率高吧！而店铺还要承担空租期的风险，还有物业费的支出等。

真是看不懂这个店铺的法拍，高价成交的逻辑是什么。

你们能够看的懂这店铺法拍后面的内幕吗？

【法拍点评研究】总结：

感觉这个店铺，大概率又是房产中介公司联合业主一起坐庄，制作了假合同，假的租户，找几个马甲主动报名竞拍，吸引不懂法拍的小白来参与法拍，做最后的接盘侠！这些小白在看着法拍页面倒计时，估计心态都乱了，都忘记核算成本高低了! 要不，有点脑子的人，都不会花如此高额的价格买入这样价值不大的店铺的，你觉得我这样的分析对吗？

欢迎各位也发表自己的看法！