桂花城别墅实景
前几日，和一位住在桂花城的朋友聊天时得知，小区里最近卖掉了一套300㎡的独栋别墅，成交总价大约3700万元，折合成交单价超过了12万元/㎡。关心该小区房价走势的业主和中介，都觉得这个价格还是符合行情的。
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向桂花城周边我爱我家、绿城置换等门店核实了一下，中介确认近期是有一套别墅成交，买家采取了付全款的方式，目前网签记录还有待上传。
据我爱我家的中介透露，这套房源挂牌了10个月左右，起初挂牌价为5000多万元，业主近期急售，才降到了4000万元以下。桂花城的别墅房源很少，这套别墅的性价比还可以，挂出来后，吸引了一些客户来看房。
绿城置换桂花城门店的诸店长，对这套别墅的情况比较了解。今年年初时，房主把别墅委托给她所在的门店挂牌5300万元出售，产证上的土地使用权面积为873.6㎡，其中独用土地面积737.4㎡，公摊面积约130多㎡。
当时诸店长手上有个客户看房后很喜欢，出价3500万元，房主觉得太低了，没有谈拢。她觉得这套房源比较稀缺，后来就在公司内网上进行了全网推广，增加房源的曝光量。绿城置换蓝色钱江一店豪宅部的一位中介看到房源后，带着买家来看了几次房子，客户觉得满意就下单了。
近期成交的桂花城别墅实景
诸店长说，钱江新城豪宅部的中介，平时接触和维护的高端客户比较多，上架的高端房源在内网推荐后，房源展示机会增加，豪宅部的中介们看到后会积极地带客户来看房，促成下单。
联系了蓝色钱江门店那位经手的中介，得知这位买家在下单前，已看过不少高端别墅，最终决定买下这套桂花城别墅。
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实地到桂花城去参观了一下。从文二西路的南门进入，最先映入眼帘的就是让业主们很自豪的中央花园，绿草葱葱，蓝天下，一排银杏树上的叶子金黄，景色迷人，感觉不亚于市政公园。
再往左走，经过一个网球场，就是别墅区了。这里相当于小区的西北面，属于桂湖苑组团。
桂花城网球场
别墅区和多层、小高层住宅之间没有进行分隔，整个小区的业主都可以到别墅区溜达。
如果单从绿化的角度来看，别墅区的公用绿化显得比较简约，路两边栽种了一些树。而各家各户自带的花园里，绿树成荫，有的树上果实累累。
桂花城当年开盘时，分成一期、二期、三期开发。桂湖苑别墅就属于一期，1998年开盘，2000年交付，共有45栋别墅，其中双联别墅9幢共计18套，独栋别墅27套。双联别墅的建筑面积约220㎡，花园200㎡-300㎡；独栋别墅的建筑面积在280㎡-328㎡之间，花园面积500㎡-670㎡。
二期是相对独立的紫云苑，与一期隔着一条紫荆花路，有28幢独栋别墅，12幢排屋， 另外还有一幢是12套普通住宅。
三期的云树苑位于小区东面，和一期的桂湖苑、栖霞苑等苑处于同一个园区。
桂花城的中央花园
据桂花城的物业经理吴先生介绍，桂花城可以说是老绿城的经典之作，在当年老城西开发的众多住宅中，是具有标杆意义的。桂花城一期和三期共有7个苑，共有1300户业主。
业主们对小区的感情也比较深厚，有的业主在其他小区也有房子，硬件设施都比桂花城好，但还是喜欢住这里，说这里有家的感觉。
绿城服务收取的物业费相对来说也比较平价，多层住宅为2元/㎡，别墅3.45元/㎡，按建筑面积收取，花园不收取物业费。
有些小区的别墅，新业主购买后，会翻新改建，但桂花城的别墅，建筑质量比较过硬，虽然经历了20多年的风吹雨打，大部分别墅的外立面都保养得不错。
有少数几户别墅包了围档，正在装修。我参观了一圈，很少看到别墅有墙皮脱落等情况。据了解，除非是危房，大规模的翻建一般很难审批出来，别墅通常也只能内部装修改造。
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桂花城小区是老绿城开发的经典楼盘，也是星洲小学的学区房，至今该小区在城西二手房市场上依然受欢迎，价格也比其他非绿城小区要贵一些。
由于别墅在老城西比较稀缺，桂花城的业主们也比较惜售，鲜有挂牌的别墅房源。尤其是紫云苑，近年来几乎就没有房源挂牌过，比起桂湖苑，这个组团的别墅场景更加纯粹一些。
诸店长在桂花城门店工作了13年，她回忆以前经手成交了几套桂湖苑别墅。其中有一套是杭州一位知名企业家给家中老人买的，大约是2019年之前成交的，面积差不多也是300㎡左右，当时价格是3300多万元。
桂花城别墅区
吴经理也说，他到桂花城小区工作了三年多，在这期间，桂湖苑的别墅业主基本都没换过人。近期有一套别墅换了业主，新业主也已经到物业备过案了。据他统计，小区里开盘时一手买入的老业主，占比约有40-50%，一些业主虽然不住，但还是把房子留着。
参观桂花城的时候，正好遇到一位在别墅区住了20多年的老业主，他的房子和刚卖掉的这套别墅面积相近，花园稍小一些。他是1998年开盘时一手买入的，虽然过了二十多年，还记得当时房子均价约是4500元/㎡，花园也是需要按面积另外计费的，房子加花园买入总价约为200万元。
2000年交付后，他花了2年时间装修，2002年搬了进来，就一直居住在此。像他这种一手买入的业主，如果不急需用钱，基本都是不会选择卖房的。
他也听说了近期有别墅成交的消息，据他了解，原业主也是在开盘时就买入的。他本人目前还没有卖房的打算，现阶段的心理价位在4000万元以上。
桂花城
中介也认为，类似桂花城这样的老城区别墅，因为地段好，配套好，生活方便，市场价差不多可以卖到4000万元左右，这套别墅是因为房主急售，成交价比市场价低了几百万元。
据中介透露，目前桂湖苑还有一套315㎡的别墅可能要卖，前几天业主来挂过牌，售价5000万元。但几家中介都说这个价格偏高，可能业主也不太诚心出售，只是先来探探行情的。挂牌了没几天，这套房源最近又撤下来了。中介说业主要看看春节后的市场行情，可能还会来重新挂牌。
桂花城
相对于普通二手房挂牌后成交不易的情况，杭州的别墅、排屋、顶跃等一些高端房产，今年以来倒是走出了独立行情。这可能和浙江省民营企业发达、购买力强劲有关。
稀缺地段的市区老别墅，确实具有一定的收藏价值。早期开发的老别墅和近些年新开发的别墅比，有一个优势是把花园也计入到产权面积里了，而新的别墅，一般来说产权证上只有建筑面积，花园面积基本上都是不计入的。
说起来，市区的土地才是最值钱的，目前桂花城的普通住宅价格约为6万元/㎡上下，别墅的价格是公寓的2倍左右。