一
经常有人问我，商住公寓要不要买？
我也干脆点回答，不管是自住还是投资，只要有选择最好不要买，土豪随意。
我身边就有鲜活的例子，朋友几年前在上海买过一套小公寓，说来也实属无奈，2012年他才进入上海开始缴纳社保，需要等到2017年才具备买房资格，而且商住的总价低，上车也比较容易。
所以当时想法很简单，咬咬牙先上车，总不能眼睁睁看着房价上涨却不能买，等这套升值了，再置换一套住宅。
结果2017年5月，上海出台商住房整顿方案，对已售未交付入住的项目必须恢复商用功能。
直白点说，就是已经购买了公寓的业主，最后到手的是纯商用属性物业，不能用于居住。
这个调控一出，直接把商住打入冷宫。最直观的，先是成交量直接冰冻，然后是成交价出现跳水。
关键是整个商住市场呈现有价无市的趋势，朋友拿到放票之后，本想转手置换一套住宅，结果挂了两三个月卖不出去，只能自己住了。
目前这个政策还不知道什么时候才能放开，如果一直卡着，公寓就很难涨多少，毕竟接盘的太少了。
二
公寓和住宅相比，缺点相当多。
1.转手手续费高的惊人。
买房的时候，应该都听过“满五唯一”，这种房子在二手市场很吃香。
简单说，就是如果卖方的房产证满5年，并且是家庭唯一住房，购房者不需要缴纳个人所得税。
但是，公寓没有满*不五**满五这一说，必须要交20%的个人所得税。
公寓交易还有个特别坑的地方，就是再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，而且是实行四级超率累进税率（和个人所得税一个道理），征收至少30%最多60%。
再加上5.5%的营业税，3%的契税，各种杂七杂八的费用加起来，一般能达到物业交易总价的10%以上。
所以，有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，公寓的附加成本要高很多，不利于交易流通。
毕竟对于炒房客更注重短期利润，就算公寓有涨幅，减去各种交易费，获得的回报必然比同价位的住宅要低。
2.公寓附带的资源跟住宅相比也要少的多。
最主要的，商业公寓都不能落户，不能上学，仅有的功能就是自己住（办公）或者租给别人住（办公）。
如果是因为限购等因素想购买一套住房，或者说婚房，先为后*考代**虑一下。
3.产权期限短。
公寓的土地产权只有40年或50年，产权到期后是无法自动续期的，那到期后是续期还是补交费用，还没有个明确说法。
而普通商品住宅的土地是住宅用地，产权最高70年，到期后自动续期，不用担心产权继承问题。
4.购买成本高。
住宅首套首付普遍在30%左右，可以公积金*款贷**，也能商业*款贷**，*款贷**可长达30年。
而公寓的首付至少需要50%，只能商贷，还不能享受银行优惠利率，*款贷**年限最长仅为10年，有的城市还必须要求全款。
整个算下来，即便公寓总价比住宅便宜，但*款贷**比例和还款年限也几乎拉平了成本。
5.使用成本也要比住宅高很多。
公寓具有商业性质，水电费都是按照商业价格来收取，物业费都贵到飞起。
公寓为了安全起见，多数也没有燃气。
除此之外，在这种小区里生活还会比较杂乱，办公和居住混杂在一起，整体品质要差的多。
如果花一百多万只能买一个只能住而居住品质差成本高的场所，那还真不如租房了。
综合分析后，其实大家能看出来，商住的整体价值并不大，尤其因为学位的差异，公寓是永远也不可能跑赢住宅的，不是我瞎说的，公寓的回报率低是多年的市场决定的，同样的钱，买一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。
当然了，对于土豪来说，如果有钱无处可投，又没办法投资住宅，公寓再跌点，跌到比住宅便宜50%左右时，也可以考虑买来出租，这样出租回报率要比住宅高很多，而且租金长期而言还会上涨，算是不错的投资项目。