——「厦门购房内参」发表于2018-5-1

这是一篇内容很多的干货文章，发布一年，内参后台仍能看到不断刷新的 阅读率。因为是内参团队多年的城市认知总结，有志于避免成为韭菜的参友们请费心再阅。这中间很多道理大家可能都已知道，但身处其中能做到的又有几个？

城市由「时间」、「空间」、「人性」、「政策」四个维度构成，相互作用，产生价值。

多数人看待城市，只具备城市的「空间」维度，即当前的心理距离、现成配套。缺少全面的主观判断，容易受主流舆论导向的影响，难免作出人云亦云的决策。

在主流舆论导向中作出投资决策，意味着你身在羊群效应的尾部，毫无意识地给自己贴上韭菜的标签。内参一直以来希望成为厦门楼市非主流观点的供应商，为厦门购房者提供「反大众意识」的购买决策帮助，希望建立厦门购房者的观念基础设施，帮助大家建立自己的城市观、资产观和价值观。

衷心希望内参的核心用户，没有韭菜。

“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”

巴菲特的至理名言在无数周期中被反复验证，也在内参文章中反复提及。但却少有人做到。其实巴菲特的投资理念说穿了就四句话：深度客观的财报分析、对人类需求的深刻理解、尊重历史的未来判断、逆周期逢低买入并持有。

归根到底，投资决策的核心是要读懂人性。

人性构成的历史周而复始，以史为鉴可以知兴替。

人性的需求产生价值，不同层次的需求决定价格。

人性对风险偏好的规避和贪婪产生波动，波动产生财富换手，韭菜提供收益。

如果大众意识都觉醒了，谁为赢家提供筹码？读懂人性即读懂时间财富的秘密。

人性的弱点即财富的机会

一、人性的弱点——羊群效应背后的平面世界观

羊群是一种很散乱的组织，平时在一起也是盲目地左冲右撞，但一旦有一只头羊动起来，其他的羊也会不假思索地一哄而上，全然不顾前面可能有狼或者不远处有更好的草。因此，“羊群效应”就是比喻人都有一种从众心理，从众心理很容易导致盲从，而盲从往往会陷入*局骗**或遭到失败。

无论意识到与否，群体观点的影响足以动摇任何抱怀疑态度的人。群体力量很明显使理性判断失去作用。

只盯着大众行为和主流舆论，因此而产生随大流的购买决策而全然不顾历史经验、需求层级、环境变量、时代变量的基本价值判断，必然会遭受收割的厄运。

人性中的三大认识误区决定羊群效应的普遍存在：

1、拿来主义

希望得到简单粗暴的答案，盲目听从小道消息，韭菜！

2、表面经验主义

不考虑时代变量和数据变量，依靠表面的经验和记忆来判断未来，韭菜！

3、认知惰性

懒，人云亦云，相信键盘侠，盲目相信身边的「业内人士」，韭菜！

二、风险偏好和逐利本能

1.有波动才有投资回报。

如果社会财富总值恒定（不是货币恒定，而是财富总值。货币是变量，是动态增长的；而财富总值是100%的定量，随着货币总量增加而获取的等量收益不算收益，只能算是保值而已），那么赢家的财富增长必然从韭菜身上收割而来，于是市场就有了波动。

2.别人恐惧我贪婪，对抗低风险偏好，波谷是最佳的入手时机。

波谷赢家建仓，临近波峰处赢家变现，静静地看着勇攀高峰的韭菜们跌入谷底。一个波动的周期就是对人性中风险偏好意识的利用周期。永远没有人买在最低点，此时需要有明确的价值判断：哪些标的物在下行周期中被低估，哪些标的物的下跌是对泡沫的惩罚？

3.别人贪婪我恐惧，对抗逐利本能，不赚最后一个铜板。

抗拒风险的人们只有在大风起时才愿意跟进，因为标的物的价格处于上涨周期，羊群效应让大众迷失了价值判断，形成标的物的价格一定高于价值的低风险预期，韭菜进场。事实上这时候往往资产的价格已严重高于市场预期。

三、以己度人的认知局限

刚需的理解中，小面积多房间的房子、赠送率高的房子、楼下有菜市场的房子才是好房子。刚需永远读不懂中产的品质需求，就像小白领一边刷着代购朋友圈一遍嘲笑那些在实体店买奢侈品的土豪sb一样。少年不知那点差价在上一个阶层人心中抵不过实体店的环境体验、服务和便利带来的满足感；少年也永远想象不出自己攒几个月薪水买一个奢侈品奖赏自己的喜悦，对上一个阶层而言，只是逛街恰好看见喜欢或是实体店销售好看嘴甜而随手刷刷卡而已。

说了那么多人性和投资的话题，言归正传，回到大家关心的房产本身。

开篇时我们提到：

城市由「时间」、「空间」、「人性」、「政策」四个维度构成，相互作用，产生价值。

1.通过对宏观政策、货币周期析了解时间环境的变量趋势

比如内参曾经在2016年准确预判了地价上涨和涨幅，就是以货币周期、规划判断与各大开发企业的战略多维分析的结果。在不同的时间环境变量下，市场行为会有不同的表征，可以预判。

比如货币收紧监管加强的17年9月，必然将迎来土地价格的断崖式摔落。这也是一个周期的铁律，可以预判。

2.结合规划、经济活动官媒舆论导向、固定资产投资与长期实地走访、多维度比较了解空间的变量和价值；

2016年我们解读了环东海域的规划，就是基于对城市重点项目和统计局对固定资产投资项目的深度分析，结合实地走访看到大量的土方车与长达十公里的塔吊阵列，并抄录了每一块工地标识的项目信息得出的结论——环东海域必将在2-3年内发生翻天覆地的变化。

固定资产投资也分为两个部分，一是基础固投，一类是项目固投。基础固投通常是指修桥修路通水通电等市政开发的投入，短期内难以转化为区域的绝对价值。另一类是项目固投，哪些企业准备在这里开建什么基地，未来将实现多少产能引入多少人才盖多少高楼实行什么经济活动，这都可以从官方报道和企业财报中找到蛛丝马迹。

买房的区域选择，一定要选择有产业的区域，因为产业聚集是最佳的新城人口导入手段。一个新城从没人到有人，就是房产需求从零到一的过程，也是区域价值攀升最快的周期。

区域的产业形态决定了区域人口的阶段，理论上来说，一个区域所聚集的产业，人均产值越高，房价越高——以这个准绳来判断区域前景，你就能找到目前厦门的价格洼地和未来增值最快的区域。

比如两岸金融中心之于湖边水库观音山，比如现代服务业基地之于环东海域，比如软件园三期之于集美新城。

3.通过对不同阶层的人性需求与弱点的洞察，了解不同现象背后的价值表现；

人的意识很容易局限在自己的舒适区和阶层，这让很多人选房容易陷入到一个人性的误区——用自己的需求标尺去衡量未来的价值。

真正的房产投资高手，往往选择更高级的交易对手。读懂不同阶层的人性需求，就掌握了通往上一个财富阶层的钥匙。

说到这里，我们不得不提及另一个很理论的东西：马斯洛需求层次理论。

这个模型告诉我们，人性在不同的财富阶段关注的核心要素完全不同。房产投资对标的物的选择尤为重要。不要用自己的价值需求来判断更高层级的人性需求。

比如有一些参友在咨询的过程中，对内参推荐的如湖心岛、园博一号、金都海尚国际、中骏天峰以及一些未来中心区的别墅等资产存在「无好学区」、「买菜难」心存疑虑。事实上比你更高层级的人，对这些「中产生活要素」完全不在意。尺度、品质、服务、资源才是这个层级最看重的价值。

中产阶级如何实现财富逆袭？目前能想到的一个办法，就是发现并占有被低估区域的高端资产，让时间回报你的投资。

比如此前有个会员朋友，在2016年8月的一对一咨询中，问到手中有500万现金，尚无生育打算，无学区需求，想买华侨海景城的房子。我建议他看看中航城a区的别墅，可以分享从近郊别墅1000万左右的总价心理预期，向中心别墅2000-3000万总价的价值红利。而华侨海景城所在的思北正处于区域的衰老阶段，核心产业已从原来的本岛西南部逐步迁徙向厦门岛东部，华侨海景城最多只能起到抗通胀的作用。两年后的今天，相信各位的心中已有答案。

最后用一个区域分析的练习题

来结束今天烧脑的讨论吧

在我们2017年11月的分水岭发布会上，提出过一个区域的生命周期理论： 任何一个区域的资产增值，一定遵循被鄙视、被发现、被认同、被追捧四个阶段。

中产阶级的资金有限，自住兼投资被追捧的区域力有不逮，那么不妨降低维度来选择未来的被认同、被追捧的高端房产，选择「被鄙视、被发现」的区域，让时间和时代趋势回报你的决策。

一、区域研判方*论法**之一——人口

「被鄙视、被发现」区域有一个显著特征，就是现在人不多、或者城中村多导致基本界面较差。具备高速增值条件的区域首先应该在短期内具备人口聚集或人口构成改变的政策导向。

政府要完成一个区域的人口聚集，大致有以下四个手段

厦门兼具这四个要素的区域（如下图），也就是未来人口变化最为强烈的区域。

其中产业聚集方面最为成熟的板块，是软三。

2017年软件园三期的总销面积为12.4万平米，击败了除春江彼岸之外所有单一房地产项目的销售面积，荣登厦门2017年单盘销冠，可见软三的招商实力和政策倾斜在厦门首屈一指。

二、区域研判方*论法**之二——活力

判断一个区域的现状活力是否足够强，主要看一个区域商业活力。

软三直接催熟了中交和美新城的底商销售，质疑软三进度的朋友们可以在工作日中午时分去软三考察一下，看看软三的餐饮人均消费以及就餐拥挤情况。

另外一张图可以说明，整个集美新城目前看得到的大型商业几乎都是围绕着软件园三期进行布局。某种意义上来说，软三才是集美新城真正意义上的核心，所有的学校、医院、商业、交通枢纽都围绕着软件园三期布点，为其庞大的园区人口规划提供必要的公共服务要素。而所有的居住区（蓝色板块）分布也是如此。

上图不难了解到，现在看到的软三启动区，只是冰山的一角。软三从东向西推进，将会与灌口接壤。

三、区域研判方*论法**之三——未来人口关注度

厦门的新城的民众心智引导是一个二元体系，一是靠行政（产业招商、配套落实、土地出让、*党**媒传播）提升区域的心理预期；二是靠土地出让后开发商强势的住宅销售、环境优化、商业传播实现利好转化。

灌口，一个从被鄙视到被发现的区域，完全具备新城心智转变的二元条件。

整个灌口新城，相比较前三年，已经发生了翻天覆地的变化：

• 厦门医高专升级为医学院，数千名师生在此落户，2017年开始首期招生。
• 厦门实验小学集美分校和厦门一中集美分校也早在06年落户于此，在生源尚未大幅度改善之前，已取得了在岛外不错的成绩和口碑；
• 联发、龙湖双盘、富力、融侨、阳光城、禹洲七个在售项目和三个即将出让的新地块确保这个不足3平方公里的小区域未来的媒体关注度和楼市热度，这个区域的认知随着开发商的传播攻势引导越来越多的厦门人来到这里，对这里发生观念上的认知改变。

四、区域研判方*论法**之四——未来人口构成

未来人口构成直接影响你3-5年后置换的交易对手。熟悉内参的参友们都知道，我们一直很强调你的房子卖给什么样的人，决定你未来接盘者的交易兑价能力。软件园三期、汽车小镇两个大型的企业密集区扎堆，为这里提供数以万计的新兴产业人口。这些人中不乏企业主、高管、知识型人才等对外来收入预期向好的人群。人类只有在未来收入预期向好的时候，才有可能产生改善、置换的需求。

同时，区域人口的变化也将使学区生源发生变化，新兴产业人口的家庭教育观、教育投入和家庭教育能力将大幅度改善该区域的生源质量，进而提升学区知名度和美誉度。

区域内的商品房整体品质对区域内的人口构成也有重要关系。良禽择木而栖，何况是人？龙湖、联发三个大型别墅区地块已基本交付，随着人口的迁徙和商业迭代也将持续入住。与此同时，在售新楼盘，如龙湖、融侨、富力、禹洲等企业，迫于地价压力也纷纷拿出各自产品线中的高端产品，为这个区域提供改善居住的产品支撑。

以上纯属抛砖引玉，给大家一个区域选择的实用型方*论法**。希望各位参友能够形成自身的独立判断意识，为自己的未来找到一个宜居且能最大化保障自身财富的好区域、好房子。

有兴趣的参友们也可以套用上面的区域分析模型，给我们投稿，分享你对其他区域的看法和见解。投稿邮箱：superseven@qq.com

城市的房价是多元的，不是当前的地段配套GDP等现世价值决定的。不盲从大众的价值观，才能享用最大化的时代红利。

当初在评估每个案子时，我们关心的不是道琼指数的走势、美联储的动向或是总体经济的发展，而是这些公司本身未来的前景。

——巴菲特1994年致股东信

有人质疑厦门房产的价值，可是内参坚信：

在国富民强的当下，在对台海亲声呼唤的趋势下，在领导的关怀下，厦门的世纪崛起刚刚开始。

本文坚决拥护「房住不炒」的政策方针，不鼓励任何高杠杆、短周期的炒房行为。熟悉内参的参友们都知道：内参保持一贯的价值投资的选房逻辑，希望大家在选择自住房产的决策过程中能够具备一定宏观的前瞻性，顺便分享城市和时代发展的红利。