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- 第 3 期 -
上班路上在写字楼大堂看见了一个易拉宝，是一家健身机构。
写字楼健身机构易拉宝
在上海、杭州等一二线城市，这样的现象已经屡见不鲜，为什么这些商家愿意进驻缺少自然客流和曝光能力的写字楼，乃至特意选择写字楼来开设门店？这种写字楼商业又为什么能够催生如乐刻健身等一大批头部玩家？
下面我们将从写字楼商业现状、行业机会、入场指南三个维度为你提供参考，也许这一片尚未深耕的土壤，将会给我们带来一些全新的机会。
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写字楼商业现状
写字楼商业市场目前状况如何，已经足够我们入场分得一杯羹了吗？3个角度为你传达写字楼商业的现状。
写字楼供求现状
目前国内的写字楼投资规模逐年增加，但增速放缓。回首过去的几年，由于国内经济的蓬勃发展，2011-2013年写字楼投资增速不断高升，在2013年高达38.2%，而2013年之后逐渐下滑，回落到比较稳健的水平。2017年，中国写字楼市场投资规模为6761.36亿元，较2016年增长3.5%。据前瞻产业研究院预计，在未来三到五年，整个写字楼市场的投资额会维持在相对稳健的增速中。
良好的写字楼供求市场环境，成为了孕育写字楼商业的沃土，那么目前写字楼商业的现状又如何了？
写字楼商业现状
目前有关写字楼商业的全国性研究比较少见，让我们通过具有代表性的市场来一窥究竟。
作为一个飞速发展中的1.5线城市，杭州2017年GDP总量1.26万亿，位列全国第十。写字楼商业作为一种新事物，其发展规律通常是一二线城市传递到三四线乡镇，所以通过杭州来透视写字楼商业现状是一个较为理想的选择。
杭州主城区共有4大商务区，其中最具有代表性的是黄龙CBD，其于杭州的地位如陆家嘴之于上海，曼哈顿之于纽约，在由10个甲级写字楼和多个办公写字楼群构成黄龙商务区中，写字楼商业的业态大致分布在这5个类目：培训、健身/形象工作室、咨询工作室、摄影工作室、西餐酒吧，具体调研结果列表如下：
*数据来自线下调研、美团大众点评等相关O2O平台
从实地调研来看，杭州作为一个潜力巨大且目前初具实力的新兴城市，平均1座写字楼仅分布着3-8家楼内商业，且品类单一，我们可以看到这个市场的大门也许才刚刚打开。
另类的写字楼商业
作为一个互联网程度在国内名列前茅的城市，杭州的互联网写字楼商业走在了时代前列。2015年开始，各种类型的无人货架入驻了各大写字楼，只需扫码即可自助购买零食、点心、饮料等商品，解决了办公间隙小饿小困的痛点。2017年，仅十几家头部玩家的融资总额就超过30亿人民币，针对写字楼白领日常需求的战争正如火如荼。
饿了么NOW
艾媒咨询发布的《2017中国无人零售商店专题研究报告》预测显示，到2022年，无人零售用户规模将达到2.45亿人，零售规模为9500亿元，相当于中国14亿人口早餐市场体量。
写字楼行业规模稳健增长，为写字楼商业的发展提供了土壤，包括无人零售在内的写字楼商业体量庞大，这场大戏才刚刚开始。
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行业机会
写字楼商业在目前的状态下，我们有哪些机会？未来我们又能预见那些可能？结合行业现状，我们总结了5大机会供你参考：
健身、美学；职场技能、业余兴趣培训（英语、唱歌、乐器等）；餐饮；无人零售；娱乐。
下面我们一一细说：
健身、美学：长期伏案的白领群体，有巨大的健身需求，虽然大部分白领都懒于运动，但只要运营得当，写字楼中庞大的白领群体依旧会成为你的精准客群，如目前大热的24小时平价健身品牌——乐刻，她最早的一家店就藏身于写字楼中。
除去健身，良好的外貌和形体也是白领群体特别注重的，所以类似时尚买手、大牌代购、形体培训中心等商业也非常适合在写字楼内开展。
职场技能培训、业余兴趣培训：对职场白领来说，无论身处哪个阶段，进行职场提升都是一个很强的诉求。如何提升白领群体的职场技能，如演讲能力、沟通能力、职场礼仪等都会是写字楼商业的热门品类。
此外，白领们8小时外的业余生活也值得我们关注，如钢琴、吉他、歌唱、绘画、写作、阅读等等相关兴趣的培训也会非常受欢迎。
餐饮：西餐其实是特别适合在写字楼生存的品类，油烟不多无需排气，较高的品味和客单价都是白领们偶尔消费一餐的优质选择；很多创意型点心，如乔迁蛋糕、团建蛋糕、生日蛋糕，也是非常不错的写字楼商业形式；再比如水果沙拉、咖啡等饮料，甚至早餐都是不错的切入点。
无人零售：解决最后100米需求的无人零售，就近解决白领们小饿小困的需求，市场体量巨大，但目前行业内已有头部玩家，新人入场有一定阻力。
娱乐：在这个娱乐至死的年代，白领们首当其冲，下班后有一个舒适的地方呆着喝点小酒、KK歌，也不失为一件快事，目前已经有较多的清吧和桌游吧等入驻了写字楼，相对低的租金和充足的客源让它们活得非常滋润。
写字楼商业与传统街铺的成本对比：
*数据来自有前科技（以杭州为例 仅供参考）
从表中可以明显看出，写字楼商业在租金成本上仅为街铺的一半，相对低廉的成本和精准的客群是写字楼商业的制胜法宝，也是我们掘金的理想矿场。
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入场指南
了解到了写字楼商业的潜在机会之后，如果我们决定入场，那么在写字楼中开店选址需要注意些什么？
根据选址三要素：属性、容量、触达，我们可以大致为写字楼商业定址提供参考。
客群（属性）：首先我们需要找到最符合我们生意的客群，虽然写字楼商业针对的都是白领，但身处不同商务区、不同评级的写字楼之间的客群还是会稍有差异。
比如，在考察写字楼的时候，我们需要考虑写字楼客群是否真正有这个需求，以及客单价是否符合他们的消费能力。我们需要了解写字楼的租金等级、物业费、楼内公司情况乃至物业公司相关背景，综合这些信息去判断写字楼内的客群是否契合我们的开店品类。
如果确定了写字楼客群的属性与我们的生意相符，那“容量”就决定了我们最终能否入场，以及我们入场的时机。
容量代表了写字楼内客群的多寡，比如某新建写字楼楼内入驻率极低，这时候其实任何品类都不适合入驻，我们需要等待入驻率达到65%以上才能考虑进驻，与此相关的数据在与物业接洽时就可以了解。
其实属性和容量是一回事，用一句话来概括就是“我们的生意需要数量足够的目标客群来支撑”，而具体租某个楼层、多少面积（触达）依需而定即可，影响不大。
- 总结 -
写字楼商业目前在国内仍然是新鲜事物，相对于其他商业形式，写字楼在租金成本、精准获客等方面天然具有优势，但其无法享受自然客流、顾客上门有一定阻力，也是部分商家仍在观望的原因。
如果你对此感兴趣，我们建议你多观察、多思考，去全面了解这一新兴市场，谨慎考虑，慎重入场。
但我们可以预见的是随着经济的发展以及白领数量的提升，写字楼商业将会越来越好，也许明天我们无需踏出一步，即可在写字楼内完成一天的生活需求。
END.
本文由 有前科技 提供
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