十九大提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，这是否意味着未来房价会下跌？2018年刚需族该何去何从，能买就买还是观望等待呢?
房价是涨是跌，首先要关注的是所在区域的人口变化，如果是一个人口持续流入的地区，房价又支撑的力量，那么房价就很难跌下去，反之，如果是人口长期流出，这个城市的房价就很危险。没有人居住房子卖给谁呢？
一个城市房价的涨跌除了人口的流动变化，还有众多其他因素，如经济发展、财政收入、产业结构等等方面。
正像任泽平所说的：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
2018年伊始，合肥楼市一边是万元楼盘告急，一边是部分楼盘降价卖房。有人说，今年合肥的房价是时候降下来了，小微整理了春节来最新的数据，用数据告诉大家，房价真的能回得去吗？
一、最新统计！合肥常住人口近800万！
人口城镇化加速~
近日省统计局和合肥市统计局发布数据，到2017年年末，全省常住人口达到6254.8万人，合肥市常住人口达到796.5万人，成为仅次于阜阳市的省内人口第二大城市。
根据省统计局、合肥市统计局近日发布的数据，截至2017年底，合肥市常住人口达到796.5万人，成为仅次于阜阳市的省内人口第二大城市。
作为安徽省第二大人口城市，2017年合肥常住人口接近800万人，相比2016年增长近10万人。有10万的人口流入必然需要买房，有需求房价就很难出现下跌。
而从长远的角度来看，合肥住房的需求量仍然较大。
二、去年安徽出生人口超日本！
合肥出生人口超过南京
合肥楼市的超级红利正在爆发，未来10-20年房价还要涨！
1、去年安徽出生人口超日本
2017年安徽省共出生 98.4万人 ，比2016年增加9.06%，新生儿中一孩为39.4万人，二孩为52.6万人。
对比日本，2017年出生的婴儿仅为 94.1万人 ，创下1899年有统计数据以来的最低值，日本全国上下弥漫着悲凉的气氛！
安徽的人口比日本少了6400万，而出生人口却比日本多了4.3万人！按照安徽人口增长趋势，未来成为中国的人口大省也不是不可能。
2、合肥出生人口超过南京
合肥去年出生 11.51万人 ，增幅20%以上。其中一孩4.8万人，同比减少了0.54万人；二孩出生6.28万人，同比增加2.34万人。
合肥的出生人口甚至比隔壁南京都要多！2016年南京全市出生人口8.03万人，合肥共出生9.56万人。在常住人口比南京少的情况下，合肥的出生人口出生人口远超南京，而今年更是在大幅度上涨中。
从合肥的出生人口看未来学区房的需求。新增人口这么多，竞争压力这么大，未来几年学区房的价格只能说上涨潜力更大。
大量的新增人口也意味着未来几年里，这些人一家子都要长期在这里发展，所以城市未来10-20年房价增长潜力不容小视。
除了新生人口的的增加，外来人口对于住房的需求量之大也是影响楼市价格的一大因素。
三、2018春节十大“空城”
合肥位列第三
2018年春节十大空城出炉！
合肥排名第三，仅次于北京、广州！
合肥发展狂吸外来人口
最新公布合肥常住人口近800万
人口增长超南京，小学生增长全国第三！
合肥未来10年价值全爆发~
高德地图报告显示，春节期间与平日正常通勤日相比，全国道路交通较为畅通，只有极少数城市比如清远市、桂林市两个城市较平常拥堵。
报告公布了春节期间拥堵降幅最大城市排行前十名，与平日正常通勤日相比，北京、广州、合肥、重庆、哈尔滨、东莞、沈阳、长春、上海、武汉十个城市拥堵降幅最大，全天自由流状态。
空城现象反映的是外地人口的流动，合肥位居全国第三，仅次于北京、广州，可见外来人口数量庞大。
而如此大的一波外来人口对于住房的需求也可想而知，所以房价真的能降下来？
四、长三角26城经济排名出炉
合肥人身价要涨
长江三角洲城市群作为中国第一、世界第六大城市群。2016年5月11日，国务院常务会议通过《长江三角洲城市群发展规划》，提出培育更高水平的经济增长极。到2030年，全面建成具有全球影响力的世界级城市群。
目前世界公认的六大城市群
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最近，2017年度长三角26城GDP排行榜出炉，安徽城市增速最为亮眼，名义增速都在10%以上。其中合肥、芜湖等城市更是排名前列，前景无限！
26个城市具体分别是：
上海(1)：上海
安徽(8)：合肥、芜湖、滁州、马鞍山、铜陵、池州、安庆、宣城
江苏(9)：南京、镇江、扬州、常州、苏州、无锡、南通、泰州、盐城
浙江(8)：杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、金华、台州
四、合肥土地财政依赖程度全国第二
三年平均104%仅次南京
据智谷趋势统计数据，在纳入统计的全国35个重点城市中，合肥2015、2016、2017年，三年平均104%，土地财政依赖程度总排名第二 。
超过杭州、苏州、郑州等城市，仅次于南京 。
政府收入，离不开卖地。2017年合肥土地市场总成交金额为805亿元，而全年财政收入为1251亿元，那么2017年全年政府就有2056亿的总收入。这其中，土地出让金预计占全年总收入的比例为40%。
高房价背后的制度因素就是土地财政，地方债务对土地财政收入的依赖度越高，房价就越难降。
从去年至今合肥土地供应来看，上市的多为边缘性板块的土地，即将到来的三月份土地供应计划已经出炉，多为长丰水家湖、肥东经济开发区的地块。
因为地价不高，入市房价自然不会高，可以拉低合肥的平均房价。
后期，一旦政策稍微放松，就又会把核心区域的优质地块拿出来卖，高地价带动高房价，能跌才怪。
五、合肥9家银行首套房上调15%
最高上浮40%
从2017年6月份开始，合肥市各大银行对于首套房*款贷**利率的政策调整，从9折优惠，到如今最高的1.2倍，四连跳不要太刺激！
网传合肥科技农村商业银行和交通银行的首套房利率上调至15%，工商所有接单客户必须建档，有利率上调的大动作。
从摸底结果得出几点最新变化：
中信、浦发、招商、兴业、民生、交通等银行首套房利率上浮15％，其他银行首套房利率均上浮10％。
二套房方面更惨！调查发现，合肥科技农村商业银行二套房（未结清）房贷利率直接上浮40％！
对于首套房*款贷**已结清的，合肥多家银*房行**贷利率上浮10-20％，*款贷**未结清的，房贷利率上浮20％及以上。
房贷利率上浮已成普遍现象，并且没有放松痕迹，据业内人士分析，2018年度房贷利率保持继续上涨的可能性大，预计房贷利率整体基调仍为稳中偏紧。
那么我们来小算一笔，按照合肥1.5万/㎡，100㎡每套，总价在150万，30%首付，*款贷**30年，等额本息情况下：
同样享受了房屋中介提供的服务，房主卖房成本为零，但购房人却要承担少则几万元、多则几十万元的中介服务费。这一现象在天津得到改变。春节过后，房屋中介我爱我家在天津将中介费率从2%提高至2.5%，并规定所涨的0.5%由卖方承担。在业内看来，这一次尝试，背后是二手房市场买卖双方角力的结果。但更被人期待的是，常被诟病的二手房中介服务收费模式能否以此有所破解？
一、 中介费堪称市场晴雨表
买卖双方暗地角力
“这套200万元的房子，您也需要承担1万元的中介费。”春节假期刚过，我爱我家天津公司的中介经纪人小贾就通知了一位房主。按照该公司的新规，中介费率从过去的2%提高至2.5%。这2.5%的中介费中，买方承担2%，卖方承担0.5%。
卖方愿意掏中介费么？记者从我爱我家多个中介获悉，此前该公司在天津的费率为2%，也是要求买卖双方各半。大连等地此前也有尝试过买卖双方共同承担中介费。“但在实际执行的过程中，大部分卖方都会要求买方承担全部的中介费。”另一位经纪人小陈说，这次是想维持买方中介费不变，最终撬动卖方。
小陈口中的“撬”字，用得传神。一两个点的中介费率，背后就是二手房市场的“风起云涌”。
中介费堪称市场晴雨表。在二手房市场供不应求、愈发火热时，不仅仅中介方面会费率不变，卖方也会借着自己的强势而要求买方全部承担；但一旦市场降温明显、成交下滑，中介方面不再死扛费率、选择打折优惠，就连卖方也逐渐松动、可以承担一部分的中介费。
“天津公司让买卖双方共担中介费，就是市场角力的结果。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者解释，调控背景下，天津市场变化更为明显，买方不再像过去一样弱势，也就有了卖方承担中介费的可能性。
有数据显示，去年天津市二手房成交量为2.7万套，比2016年下降超过60%。
在胡景晖看来，即便最终房东图方便依然要求买方承担全部中介费，也能为买方换来价格谈判的空间。但他也表示，这种买卖双方共担中介费的模式能否在北京等一线楼市落地，还要看市场供求关系和行情。
二、 有助推房价上涨之嫌
几万元和几十万元的服务无差别
这次我爱我家在天津的试水，也让不少人再度聚焦二手房中介服务收费方式的改革问题。
从2011年开始，中介费由过去的政府指导价变为市场调节价。记者调查发现，目前北京二手房市场上各大型中介机构所报价格基本都在2.7%左右，但也会根据具体情况进行一定幅度的优惠，但都执行费率制。
但费率制也常常被一些买房人质疑为不合理。“买1000万元房子的中介费是买100万元房子的10倍，但前后跟中介打交道流程都一样。”市民李先生曾在西直门外花1000多万元购下一套二手房，中介费就花了20多万元。
一位中介经纪人向记者透露，从最早的咨询、带看房，到之后的买卖双方谈价、签合同，再到成交后代办过户等手续办理，房子要走的流程都基本一致。
不仅如此，在2015年、2016年北京二手房火热时，不少中介都被怀疑有助推房价上涨之嫌。“比如一套400万元的房子被喊到500万元卖了，中介费也就能涨两万多元，经纪人提成也就更多。”有业内人士说。
该业内人士也分析，推高房价只能给中介带来短期的、暂时的获益；但从长期看，如果二手房价格过高，导致成交周期延长、成交量上不去，最终也会导致中介收入的下降。
三、 享受基本服务就应缴纳佣金
中介服务应有菜单式选择
“从客户打进第一个电话开始，就基本要替他时时留意房源，找到好房源再带看，客户满意了就再找房主谈价格。”链家某中介门店经纪人小陈告诉记者，只要房子最终没成交，前面搭出去的精力就白费了。
胡景晖解释说，中介经纪依然是高成本行业，选择费率制是让门店维持运营，否则也就很难生存下去。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥也分析，中介行业的服务不像跑腿，还有信息获取和对接，也需要很大的投入。
其实，曾经一些地方、一些中介机构尝试过二手房服务定额收费，但都无疾而终，成本压力就是其中关键因素。
费率制也是很多国家在房屋中介上的普遍做法。“但对比国外，我国的经纪机构经常把二手房交易前前后后的各种服务混业经营，打包出售给老百姓。”赵庆祥透露，其实2011年起草《房地产经纪管理办法》时，就特意考虑到能让老百姓菜单式地选择服务。
《房地产经纪管理办法》中规定，“房地产经纪”是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。而如果房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
赵庆祥说，买卖双方享受经纪机构的基本服务就应缴纳佣金，享受其它服务可以单独缴费。这就可以让百姓知道哪些是基础服务，哪些是附加服务，自己可以选择所需要的服务。
四、 楼市调控还将继续！
但还在等待抄底的人们恐怕要失望了
整个2017年，房地产都在围绕“房住不炒”和“租购并举”做文章。
感受最明显的要数房贷利率不断上调，首付款不断增加，申请房贷周期不断延长等等。央行四季度的报告显示，整体*款贷**利率保持下调，但房贷利率却逆势上涨。融360大数据研究院报告显示，35个重点城市首套房贷利率同比上涨了20%左右。
除了个人房贷，针对开发商的*款贷**也在不断收紧，开发商拿地申请*款贷**的难度空前，大房企并购小房企申请融资也更加困难，证件不全的土地是很难申请到*款贷**的。而对众多的开发商来说，更大的压力其实来自于“租购并举”。想要卖房子，就得同步承诺盖一些只能用于租赁的房子。长期以来“租”都是不赚钱的生意，但现在不得不做，这种套路也只有大房企能够玩得转。
从个人到开发商，房地产供需两侧正在不断被夯实。
个人方面，通过影响新进场购房者的购房款的杠杆来慢慢挤出楼市水分。开发商方面，保持房地产市场整体规模不再扩大，让小房企逐渐离场，大房企吃下小房企市场份额继续做大规模，并监管好他们资金的来源和去处。
很大程度上，楼市安全了，资产价格稳定了，上调基准利率的预期也就没那么强烈了。如此精准调控，楼市的确安分了很多。
但是，央行1月份信贷报告显示，当月*款贷**新增2.9万亿，刷新历史记录，其中住户部门*款贷**新增9016亿，而2017年12月份仅有3294亿。这9000多亿，绝大部分都是房贷。
而每年1月份的*款贷**量，基本上决定了全年的走势。房贷利率上行，但房贷量还在放大，说明了什么？
这至少说明理性的购房者已经选择坦然进场，因为他们已经选择接受更高水平的房贷利率。
另一个值得关注的信号是人民币汇率。整个2017年人民币汇率都保持强势，市场普遍预期这种强势在2018将得以延续。人民币的强势利好以人民币计价的资产，房子当仁不让。
2018年，关于房子，人们还有另一个选择——租房。
很多城市在2017年都完成了发展租房市场方案的制定，2018年是摩拳擦掌落地的关键之年。其实，真正的租购同权离我们还很远。住建部政策研究室主任秦虹都说了“机会均等”才是真正的租购同权，而租房需求强烈的往往是人口流入量大的城市，这些城市又对人口分层的压力，比如广州，租房发展得轰轰烈烈，租房入学也是承诺了很多，但最后还是有个“积分制”。
对一个城市的年轻人来说，租房入学的需求可能并没有那么强烈，房租才是眼前最关心的。很抱歉，房租也会跑赢你的收入增幅。虽然房租已经看上去很高了，但它相对于房价仍然是偏低。北上广深四个城市的租金回报率不足2%，这个租金水平远不足以覆盖开发商的成本，未来开发商搞的长租公寓，房租是很感人的。
即便从整体来看，房租也是节节上涨的。数据显示，2018年1月份北京房租同比上升4.81%，而郊区涨幅明显跑赢城区，房租的落差正在快速被缩小。在未来相当长的时间里，租房都难以改变“过渡”的角色。
随着时间的推移，我们也发现，租房人口不断增加，租房比例不断提高，但它并没能把房价拉下来。
2018年调控还在延续，但楼市最困难的时候已经过去了。如果你还在等抄底的机会，恐怕很难了。
而从春节返乡置业的最新趋势来看，买不起大城市房子的人们，也不忘从“投资自住两相宜”的角度重点考虑老家省会城市，这是在用实际行动告诉我们房子要不要买，该买在哪里
9折优惠：每月还款5264 元，共支付利息84.51万元。
基准利率：每月还款5572元，共支付利息95.61万元。
基准上浮10%：每月还款5889.78元，共支付利息107.02万元。
基准上浮20%：每月还款6214元，共支付利息118.7万元。
上浮20%比9折优惠，利息足足多出34.2万！
2018年，今年不买房，一年又白忙！
到时候你一年辛辛苦苦攒下20万，可回头一看房价涨了不止20万。
合肥2016年常住人口达786.9万人，到2030年1000万人，足足增加了 213.1万人 ，遇到这样的处在人*爆口**发期的城市，不要说去买房，就是去卖煎饼果子和茶叶蛋，也有机会获取暴利。
人口上升以后，GDP和产业发展会提高。这是一个小孩子都明白的道理，人多力量大，合肥的经济一定会更加快速的增长。
并且人多了以后就有更多的消费能力，从而刺激生产经济运转速度更加稳定与快速。当人口增加时需求增多，促进生产，在反过来刺激生产。
高压之下，合肥房价事实上整体仍然保持小幅上涨，归根结底都是需求端发力。楼市是冷是热，只有自己亲眼看过才知道。
这么算下来，您觉得合肥的房价会跌下来吗？