到了年末，写写来年的广州的房价展望。
2020年回顾
如果回顾2019年和2020年的行情差异，可以用冰火两重天来形容。
2019年6~9月，广州的楼市行情跌至近年来的冰点，那时候市区平均一家中介店一个月平均成交2套，总价超1000万的单位，买家一见面就砍15%，朱村增城降幅接近20%~30%。
随后，年底行情回暖，成交开始攀升，但又遭到了疫情的*压打**，冷却了近半年。
到了2020年，疫情后我高呼大家戴着口罩去看房，如我所料的，疫情*压打**了近半年的购房需求，和“放水”，两种效应叠加后，购房者一下子蜂湧入市。
4月开始行情复苏，7月份天河和新老黄埔率先领涨。
除了上述的原因外，人才购房的新政也起到一定的推动作用，在11月开始，外地投资客缴够半年社保后，通过人才购房政策进入黄埔南沙，推动了一手房和二手房的销售。
除此之外，就是深圳的限购政策，和周边东莞，深圳的暴涨，把外地投资客的目光转移到广州这个洼地。
和以往行情不同的是，2020年进入广州的外地投资客还是挺多的，一个是人才购房政策，另一个是大家都看好广州会跟随深圳补涨的市场共识。
2020年房价上涨的KOL因素
总的来说， 2020年，广州全市的一线优质盘源都是上涨的，这里所说的一线盘，就是大家所谓的网红盘，20年内次新的，有不错的学位，有大型小区，交通方便的商品房住宅。
一线盘当中，东边涨幅平均高于西边。可以这么说，网红区域（天河，新老黄埔）的网红盘，是涨幅最高的产品。
涨幅其次的，是非网红区域的网红盘。
涨得少点的，是网红区域的非网红盘（二三线盘，学位，小区质量，楼龄条件都差点的）。
然后没怎么涨的，就是非网红区域的非网红盘。比如荔湾，海珠，白云的非网红楼盘，价格一直没怎么波动。
当*特中**别是步梯楼，老宿舍，这类房子算是鄙视链的最底层了，关注度不算太高，去化时间也比较长。
对于今年的市场行情，确实比较诡异，与以往的普涨格局不太一样，我称今年为网红行情。
根本原因，是今年开始广州房地产的自媒体增加了很多，从我写公众号时的10几个，增加到现在的过百个，或几百个自媒体。
同时，购房者对这些房地产KOL的接受程度也高，在购房时都会参考KOL的观点，或接受他们的咨询及购房服务。
主要原因是人民群众已经受不了那些房地产营销号的内容了，大家需要听真话，接收真正懂广州房地产的咨询信息，咨询服务。
可以说， 2020年是广州房地产KOL元年，KOL提供的信息开始被购房者认可，接受，并慢慢影响到购买行为，最后影响了区域的房产价格。
如上面说的，与往年不同，2020年 湧入 广州的外地购房客特别多，有看到广州房价低洼落户购房的，有人才购房渠道进入的， 他们就是通过这些代购机构引导进入广州购房，很多时候机构都会引导这些购买力买入网红盘，网红区域，导致购买力集中入市推高指定区域的房价。
也正因如此，导致了我上面说到的行情分化，就是网红区域，网红楼盘强者恒强，涨得越多越受人追捧；反之，非网红区域的非网红楼盘，价格没怎么波动。
这种情况或多或少与KOL的话语影响有关，慢慢开始能左右广州的房价。
网红万科欧泊的案例
我简单举个例子大家就懂了。
番禺万博第一网红盘万科欧泊，现在直厅95平的南向价格已冲破450万，正向500万大关迈进，也有部分KOL高呼接下来明年单价要破6万。
目前挂牌4.7万~5万
半年前成交4万~4.2万
单说这个户型，年初的成交价是400万左右，半年内涨了15%~20%。 目前万科欧泊保持着一天成交一两套的节奏，价格仍在攀升，业主心态强硬。
追涨是人之常情，看到涨势喜人，在赚钱效应和自媒体宣传下，更多的购房者跟势涌入；同时也有不少外地投资客被相关机构带过来“扫货”。
现在的万科欧泊，就如同放大镜的聚焦一样，把购房者的关注眼光都聚集到这个楼盘上去了。
但有一个很奇怪的现象，万博板块还有很多盘，比如周边的雅居乐，雅翠庭，雅悦庭，雅逸庭还在售3.4万~3.5万，一尺山居还在售3.7万，等等，不详细举例了。
除了万科欧泊外，万博板块其它盘今年的涨幅也就5%~8%左右而已。
坦白说， 这种现象在以往是少见的，一般是一个板块同品质的楼盘同步按比例涨的，而不应该单单一个盘一枝独秀。
这是今年比较独特的行情，就是网红盘一枝独秀，走出了独立的行情。
对于这个现象，我个人认为，这些网红盘是被炒高了。 到了现在，我们团队开始建议读者们关注一些涨幅较低的替代品，或周边的二线楼盘，慢慢避开这些关注度高，短期升幅过高的网红盘。
说白了，我不认为万科欧泊拥有超出周边雅居乐5000~10000元一平的溢价。它获得目前的这个溢价，只是因为资金和舆论聚集，把它合力炒高而已。
所以大家看到，广州平均房价在今年涨幅并不高，但仔细看这些网红区域，网红楼盘，它们已经经历完一波20%以上的涨幅了，目前抢房还在持续，依然供不应求。
注意， 我这里只是以万科欧泊举例，类似被炒高的网红盘还有很多，主要在天河黄埔一带，在这里为免得罪业主，就不点名了。
购房口味的转变
当然，上述的，走出单边行情的网红盘，本身的产品品质确实是高的，都是具备地铁，交通优势，有不错的学位，有很好的户型（厅出阳台），还有较年轻的楼龄等等。
除了部分盘被资金集中推高外， 也有原因是购房者比以往更倾向于追求高品质的产品，所以导致购买力集中买入，走出单边上涨的行情。
与以往牛市行情不一样的，是消费者购房口味发生了变化。
现在的购房主力是90后，他们更喜欢新的，高品质的房子，这个是首要的选房要求； 其次才是交通，学位，和地段。
这样导致，有钱的90后，会去追逐市区的网红盘（很大程度也受到KOL的选房指导影响）。
预算不高的90后，宁可买萝岗没地铁的房子，也不愿意买市区的旧房子。
这也是萝岗房价飞涨的原因，首先是它够新； 其次是近年萝岗交通基建发展迅速，小汽车普及率也高，大大拉近了与市区的通勤时间。
举个例，比如说云浦片区（蓝精灵）早上坐楼巴，或开车到珠江新城，用时大约50分钟左右，但它这边年前250万，现在300万能买个次新的商品房三房。相比同等通勤时间，在市区真找不到同质量的房子，这也是萝岗近年受追捧的原因。
时代在变，购房者的需求在变，大家喜欢新房子，老房子的需求在减少。
另外，东部本来的郊区随着基建，高速，配套的完善，也把购房者引导到那边购房居住。
2021年的广州购房建议
2020年主要涨的是网红区域，网红盘，是一种分化的上涨行情；如果单看统计数据是感受不到抢房的气氛的。
上面说了，因为购房者接受信息的渠道转变了，房产KOL的大规模输出观点引导，外来投资客增多，和主力90后购房者的口味转变，导致2020年的涨势分化。
当然，也不完全是KOL的锅，也有人们追求高品质居住环境的需求，改善需求也不少。
在价格预测上，我认为2021年房价依然会呈上升趋势， 全广州依然没有出现普涨局面，还有很多地方是滞涨的，甚至阴跌的，因此没有看到要跌的迹象，没看到行情要结束的迹象。
但会出现分化，比如之前累积涨幅过高的网红区域，网红盘。现在看到性价比已经不高的， 2021年购房者会向非网红区域，非网红盘分流。
就如上面万科欧泊的例子，我并不认为周边的雅居乐就应该比欧泊便宜5000元~10000元一平，接下来购房者也慢慢会意识到这一点，慢慢分流到热点的替代品，把洼地填平。
是的，大家都是房子，为什么只有你涨，别人不涨，不可能的。
关注度只会影响短期的价格走向，但长线看，只要是距离市中心（珠江新城）25公里半径内，通勤时间相当的房子，整体价格都会呈现一个均衡的水平。
事实上转变已经悄悄发生了，滞涨的五山，龙洞，金沙洲成交开始增多和活跃了，海珠的东晓南区域成交也开始增多了，万博的非欧泊楼盘带看也增多了，番禺广场也是如此。
这些信息没有在软件上体现，但我们每天在一线战场砍杀的人倒是明确感受到了。
最后总结，2021年广州的房价依然会呈上涨趋势，特别是2020年滞涨的板块和楼盘，2021年会呈现补涨。
如果预算不高的，我建议你降低部分要求，不要再追逐那些在抢房的网红盘了，放下倔强，在交通，楼龄，教育等等因素中作个取舍；去看一些不被过度关注的冷门区域，你会发现豁然开朗。
不然，再倔强下去的话，连亚运城也不等你了。
正如《傲慢与偏见》里说到，“欺骗了我们的不是别的什么，常常是我们自己的虚荣心。”
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