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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百一十五期（NO.215）
专栏内容：2020年进入下半场，买房的纠结和疑惑，也该有个结论了。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题*党**，坚持耕耘深度专业内容。
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我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
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导读：
（正文约3900字左右，完成阅读需要5分钟。）
原来定在6月7号举行的高考，延期一个月到7月7日。
随着建国以来，首次全国范围的高考延期的结束，以新型冠状病毒为代表的“黑天鹅事件”开幕的2020年，正式进入了下半年。
刚刚过去的上半年，对于中国乃至世界的冲击和影响，毋庸多说，时至今日，由新冠病毒带来的持续影响和心理阴影，离完全消散，尚需要时日。
疫情之下，众生惜命，疫情之后，众生惜钱。
“2020年买房合不合适？”，“2020年房子到底买不买？”，“2020年房价会不会有危险？”……
叠加中国股市A股在7月初活跃表现的影响，关于房产和楼市，上面这些问题，是最近备受关注和笔者接受咨询最多的代表。
开始本文的讨论和研究以前，有几个共识需要提前达成：
1、买房的两种终极目的：自住需求和资产投资需求
2、考虑买房置业的环境，需要明确从“投住融合”和“投住分离”是完全不同的理念。
3、讨论中国房产的价值和意义，就要在中国的实际环境和国情下进行，国外的例子其实并没有多少实际意义。
今天这篇文章，就从两个不同群体在2020年这样特殊背景的年份下，是否适合买房，进行深入细致的分析和研究。
主要讨论的几个要点：
2020年买房的时机是否合适？
2020年买房以后的房价趋势会有什么可能的变化？
2020年应不应该买房？
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一、刚需群体2020年买房研讨
如果买房子的目的就是自己住，不管是因为户口学区就业需要承载空间，还是因为个人和家庭的发展需要改善和空间调整，至少在可以预见的未来3-5年，没有变卖转手的打算和计划的购房群体，都算刚需群体。
为什么刚需群体群体买房置业会纠结？
总结下来，其实就两个维度的因素：
第一个是价格门槛和承担压力，简单说就是购买力和房价的差距产生的矛盾。
第二就是思想上被房子的资产价值所绑架，患得患失。
这是人性，无可厚非，大环境和社会价值观就是一个熔炉，思想同化在所难免。
相较于普通消费和日常消费，买房置业这件事上的消费意义，肯定意义非凡。
2020年，其实抛开疫情的现实影响，对这个购房群体最大的阻碍，其实是“对未来的不确定”的观念，开始真实的植入很多人的意识中：
疫情是不可抗力，造成的经济冲击和持续影响，伤害了消费力和收入，特别一些媒体对已经购房的“断供”现象进行的大肆夸张宣传，让很多原本计划买房的群体，产生了劝退的效果。
那么2020年是不是适合买房呢？
这个事，得从不同的方面来看。
首先是从目标购房的城市来看：
一线城市：
也就只有北广上深四个城市，如果条件允许，能买还是买吧，特别是迁移和外来的人口。
在这样的城市，还真的是先上车才有找座位的资格，早一天上车，才早一些有在这四个城市扎根的基础。
新一线，二线省会城市，万亿俱乐部城市：
需要有一定的选择性，针对工作便利，学区选择，生活成本多个方面，进行优化选择，条件允许，建议按照正常的节奏看房买房。
三、四线城市：
这样的城市就有两种情况了，主要看买房人的性质，要是属于进大城市拼搏，未来有扎根大城市打算和计划的，不买，如果就在这样的城市工作经商，成家立业的，那就买，简单粗暴。
至于四线以下的城市：
基本没有买房的意义的价值，这样的城市收入水平低，工作经商机会少，买了房子不论房价高低，都是负担，纯粹为房地产开发商和地方财政做贡献。
2020年，经济下行，疫情影响，不管是在自己老家建房还是去县城一级的买房置业，都属于非常不理性的选择。刚需买房置业，最忌攀比跟风。
刚需群体买房子，是从需求出发，而资产保值增值和所谓时机，其实和这个群体没有什么必然的关系，宏观政策，房价涨跌，还有什么规划发展，都比不上眼前看的到的学区，生活环境和交通条件。
就像最近有很多粉丝和读者私信给我，咨询相关的买房的问题，我第一个问题，就是让他们先想清楚，自己到底是自住还是投资？
结果很有意思的是，10个咨询者，9个都在纠结房价在未来的涨跌可能，这说明什么问题？
中国房产的资产价值思维，害人不浅。
既想房子适合自己的使用需求，又能兼具增值的资产价值。
这种思维下，想不纠结都难，但实话说，有这样思想的人，不论是在楼市还是股市，都只有两种结果：
要么空仓到底（一直不买），要么高位套牢（房价最高的时候入手）。
其中缘由，自行品位。
刚需群体买房置业，其实是要做减法的，在明确了自己的真实需求之后，尽量目的明确，匹配自身条件的去寻找合适自己的房子。
少咨询外行人，特别是自己都没有房子的亲朋好友，少看网络信息，信息爆炸时代，没有人和媒体会对自己所发布的内容产生的结果打保票。
有这些时间，多看盘，多了解，多和中介销售打交道，多和已经买了房的群体交流房子相关细节，比什么都强。
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二、投资群体2020年买房行为研讨
2020年，疫情冲击中国经济，甚至在一些行业和社会财富的分配上，产生了巨大而又持续的影响。
在2020年4-6月份的时候，疫情影响在中国内地告一段落的时期，出现了一种特殊的市场情况，那就是大宗物业和重资产的购置热潮，当然对于大部分普通老百姓来说，并不敏感。
因为社会资本金字塔的形态，处于顶端的富裕阶层，对于财富保障的敏感度和信息接收度，是远远高于基层民众的，疫情后的“财富保卫战”，从这个阶层，率先打响。
相较于温饱健康的基层民众，其实在扑朔迷离的2020年上半年，最为纠结的，是不上不下的“中产阶级”。
恰逢7月初中国A股的活跃表现，让大部分衣食无忧，但是对财产保障增值有迫切需求的这群中产阶级，更为焦虑：大宗投资够不到，股市投资风险又承担不起。
买房置业，或许是在非常时期，最为稳妥的选择了。
而中产阶级，就是中国目前房产投资中的主流群体。
那么在2020年下半年，房产投资有哪些值得注意的事项？
首先要说的一个观念，是“旺市无笋盘”！
以深圳为例，疫情后的深圳房价增长领涨全国，个中原因有很多，但是事实上的旺市是很现实很真实的，如果有异议的朋友，建议去深圳找个楼盘实地感受一下，动辄大几百万上千万的房子，还真的不是有钱就能买到的。
这种情况下的城市，已经不是健康的投资市场了，而是典型的狂热经济炒作环境，这种环境下，最有可能的两种结果，就是高位接盘和投资压力剧增。
而真正的房产投资，挖掘笋盘，具备投资压力承受能力（特别在疫情对经济影响的背景下），才是理性的思维和行为指导。
2020年其实是房产投资非常有机会的一个年份，因为太多外在因素的叠加，导致很多原本有潜力和有发展的区域和城市的房产，价值被压抑或按下了暂停键，但是并不能妨碍房地产对中国经济支撑的大基本面规则。
所以在2020年计划投资房产，首要的思维，就是挖掘笋盘。
关于笋盘，这个就因为城市和地域的差别，还有投资群体的眼光问题，难以一概而论了。
但是有两个经济学规律，是经过市场和历史的验证的：
一个是马太效应：强者愈强，弱者愈弱，反应到中国房地产价值投资上，还是“宁要城里一张床，不要郊区一套房”，再好的笋子，也没有已经根深节长的成熟竹子价值稳固。
一个是途径依靠：沿着既定的途径都可能进入良性循环的轨道迅速优化，也可能顺着原来错误的途径往下滑，甚至被“锁定“在某种无效率的状态下停滞不前。而这些选择一旦进入锁定状态，想要脱身就会变得十分困难。优化也好，锁定也罢，在“途径依靠”的背后，隐藏的都是人们对利益的思索。
对于2020年房产投资来说，明确马太效应，警惕途径依靠，才真正具备了投资的可行性。
其次，要说的是，特殊经济环境下，对投资回报的预期，需要有一定心理准备。
举个栗子来说，一个城市的房产，或许在经济平稳的阶段，一年10%的稳定增长，在很多房产投资群体看来就是非常优质和合格的投资行为了。
但是考虑到2020年特殊的经济环境和趋势，如果1-2年房价稳定不增长，先问问自己是不是能够从心理上接受这样的现实，因为经济恢复繁荣，需要一定的时间周期，可能2年不涨的房子，在经济恢复阶段，一年就能涨个20%甚至更多。
同样都看5年周期，或许后一种情况的涨幅和市场热情，要远远超过前一种的情况。
这就是2020年中国房地产和楼市的客观现实。不服不行。
最后，是2020年房产投资的模式，可能需要进行转变。
2020年疫情对开发商的回款销售影响，直接对应到账期和负债偿还能力上，所以很多开发商，特别是小开发商，会采用降价提量的市场手段，包括恒大这样的头部企业，也是各种7.5折，全民营销套路层出不穷。
但是在这件事上，要劝投资群体一句：自古从南京到北京，买的没有卖的精。
先不论是否能抄底投资（基本上不现实），单是预售商品房，期房的质量（建筑质量）和交付（烂尾可能）风险，就受到理性投资的厌恶和排斥。
说白一点，资本厌恶风险，贪小便宜吃大亏。
2020年，买房投资，曾经流行的期房价值，或许要重新考虑一下了。
2020年投资的核心，不是牟利，而是保值。
优先考虑准新房，次新房，二手房，毕竟看得见摸得着。
投资并不是利润越高越好，非常时期，安全比盈利更重要。
2020年的房产投资，对投资群体提出了更高的要求，随着经济环境格局的固定，资产荒和投资门槛限制的现象会越来越明显，而2020年这样的特殊时期，或许就决定了未来的财富格局。
对于投资群体来说，2020年的房产投资，要更多的做加法：颠覆传统认知，改变曾经习惯，加强趋势判断。
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写在最后：
这篇文章不长，是对近日很多粉丝和读者朋友的提问和关注的话题，进行一个专题思考和系统研究。
以期通过本文，在扑朔迷离的2020年，给所有需要买房的朋友们和投资群体们，能够引发一定的思考和启发。
心存善念，广结善缘。
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