在我国，实现房屋产权变更，除需交付房屋以外，还应将房屋产权变更的合同进行备案登记并办理房屋所有权证。作为证明房屋所有权的唯一凭证，房屋所有权证在房屋的买卖过程中至关重要。即便买受人已付清房屋全部价款，如未取得所有权证，于法律层面仍存在权利缺陷。实践中，如开发商在合同中约定逾期交房时仅承担逾期交房违约责任而不承担逾期*证办**违约责任，该合同条款能否得到司法支持？本期我们将通过案例进行分析。
典型案例链接
周某、俞某与众安公司商品房销售合同纠纷案
【（2014）浙甬民二终字第470号】
裁判机构：浙江省宁波市中级人民法院
裁判时间：2014年8月13日
01 裁判要旨
商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房和逾期*证办**的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期*证办**的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时*证办**义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期*证办**的多项违约之责。
02 案件概述
（1） 2012年11月12日，周某、俞某与余姚众安房地产开发有限公司（下文简称众安公司）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的E08幢-2为预售商品房，按期付款；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金；出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。
（2） 2012年11月12日，周某、俞某出具《双方同意书》一份，言明：“本人周某、俞某购买悦龙湾房源，本人知晓该房源为众安公司工程部办公用房，按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子的交付手续，经本人与众安公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取钥匙等物料。本人承诺愿意在2013年6月30日前将E08幢-2作为众安公司工程部办公使用待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺。”
（3） 2013年9月23日，周某、俞某至众安公司处就房屋的质量瑕疵问题与被告交涉，众安公司的工作人员书面表示：“公司承诺在将所有房屋质量问题解决之后再履行交房手续。”
（4） 2013年3月9日，众安公司登记取得余姚市城区悦龙湾E08幢-2的房屋所有权证；2013年3月25日，众安公司取得余姚市城区悦龙湾E08幢-2的土地使用权。周某、俞某依照合同约定将房屋价款支付给众安公司。
（5） 而后众安公司未与周某、俞某办理房屋交付手续，亦未向周某、俞某交付房地产权属证书。周某、俞某向法院提起诉讼，请求众安公司支付逾期交付房屋及逾期交付房屋产权证明的违约金，并办理相关变更登记。一审法院对该诉讼请求予以支持。众安公司不服一审判决提起上诉。二审法院判决驳回上诉维持原判。
03 法院认为
上诉人众安公司与被上诉人周某、俞某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务…根据双方在2013年9月23日就涉案房产存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出结论情况看，双方至今并未解决交房问题，上诉人存在逾期交房的违约行为。对于《商品房买卖合同》中约定的“出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，明确了上诉人应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给被上诉人，而不能理解为上诉人自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定被上诉人何时才能取得房地产权证书。现上诉人已逾期交付房地产权属证书，应当承担违约责任。
附件八补充协议第6条第2款关于“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的格式条款系上诉人提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对被上诉人利益不利，导致被上诉*权人**益处于不确定状态，免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效。
04 总结分析
上文中所谓的“格式条款”，据《民法典》第四百九十六条（原《合同法》第三十九条）的规定，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款并不必然导致合同无效或可被撤销的后果，如不存在《民法典》第四百九十七条规定的诸如合同法定无效、提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利等情形，则格式条款当然有效。
本案曾作为典型案例入选2016年的《最高人民法院公报》，迄今仍有借鉴意义。对于众安公司在补充协议中约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”之内容，其实质上是通过推迟承诺取得土地、房屋权属证书的时间，继而推迟将上述证书交付给买受人及办理该商品房转移登记的时间，以实现规避合同逾期*证办**违约条款的目的。鉴于开发商在完成房屋交付后至*证办**前，仍需完成办理配套手续等的相关义务，如免除逾期*证办**的违约责任，则其怠于履行相关义务的行为将无从追究。本案中，该条款系众安公司作为出卖人单方拟定，且客观上构成对买受人法益的限缩，因而属于格式条款，对于格式条款的正确处理方式，是在合同签订前以合理途径向对方提示该项条款，并按照对方的要求对该条款予以说明，此时，如对方事后再主张该条款因违背公平原则而无效，则该主张大概率不会得到法院支持。
坤略建议
1.在拟定合同过程中，尽可能地避免该合同出现格式条款。其做法包括但不限于：
（1）在合同中不体现该合同可作为合同模板或通用合同的字样。如“xx公司xx年第x版”“该合同系我司制订未经协商不得修改”及“我司享有对合同内容的最终解释权”等。
（2）在拟定合同后将其交由对方审查，并就合同条款内容与对方在协商一致的基础上修改。同时，对双方的磋商记录进行留存。
（3）采取通用条款与专用条款相结合的方式。对于合同中需要反复使用的部分，使用通用条款以减少合同拟定成本；对于合同中的权利义务及与合同相对人有特定联系的部分，制定专用条款以减少被认定为格式条款的可能。
2.如无法避免合同出现格式条款，则应确保合同相对人对条款内容充分了解并知悉。其做法包括但不限于：
（1）对重要条款进行字体加粗、放大或改变颜色等，使之能够引起相对人的注意。
（2）要求合同相对人在重要条款旁边空白处签字。签字内容如“通过讲解，我已了解该条款相应内容，并同意受到该条款约束”。
（3）将重要条款置于醒目位置，如合同的首段或末尾，或单独附页。
作为商品房买卖合同的接受方，应当
1.着重审查、核实合同的权利义务及违约责任部分，尤其是关于违约成本、赔偿费用、合同解除等相关规定。
2.对于存在限制自身权利或加重自身义务的条款，亦或缺乏合理性的合同，在签订前应当慎重考量，必要时与对方协商解决。如因重大误解或欺诈而签订合同，则应当在法定期限内及时行使撤销权，最大限度维护自身利益。
编辑 : 小坤
攥稿人 : 亓嘉兴
核稿人 : 纪芋含
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