我是谭房禅，专注深圳房产投资十余年。亲手实战买卖房子超过600套，自己拥有深圳豪宅5套、普通住宅23套。我想把这些年的投资实战经验分享给你。希望对你有帮助！

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案例1：临深城市的价值，是虚构和放大出来的

粉丝提问：您好，闲钱，东莞塘厦有没有投资价值？

回答：

东莞的实际发展跟预期远远不匹配。塘厦是因为离深圳近，所以让人联想翩翩。但深圳就是深圳，东莞就是东莞，临深的价值是媒体虚构出来的，而且不断吹捧放大。假如是我，宁原买观澜，租塘厦。我跟这些泡泡慢慢耗，看你挤不挤干净？规划和预期这种东西，八子有一撇再说。此外，东莞的城市发展遇到两个问题：

1、每个镇都想发展，结果这里一点，那里一点，不聚焦，形成不了规模效应。带动不了产业集群的发展。经常出现雷声大雨点小的事情。很多镇规划是完美的，一买进去玩死你。

2、制造业为主的工业城市，常人看不到的是背后的收入结构。一家制造企业，有钱买房的群体不到5%。95%的都是厂妹厂哥，对房价没有支撑。对比下深圳，罗湖的服装商圈、水贝珠宝商圈，一个小柜台一年赚百万，经济质量和收入水平根本不一样。

很多深圳人或者外地人是冲着东莞低房价去的， 一旦赚不到*达钱**不到预期，引发恐慌抛盘。如果房产税再杀一波，你想像下后果。

我是希望东莞能发展起来，别把深圳人民挤死。

案例2：买房怎么选择城市

粉丝提问：谭老师您好，有几个问题盼解答：

1、老家萍乡的房子分了回迁房也拿了钱您是建议去其它城市买房，还是要等以后价格涨起来卖，或是装修下出租

2、萍乡属于几线城市?惠州是几线城市？相比之下哪个更好？一个靠近长沙，一个靠近深圳

3、 关于民宿或分割出租您有什么好的建议？

4、 农村房子*迁拆**后如果不准备在老家生活，户口还有必要留下吗？

5、有相关的管家公司吗，想实现人在外地就能把房子快速租出去？麻烦了！

回答：

1、最差都至少去省会城市买，如果有能力来深圳买。回迁房，看家里有没父母或亲人住，看你以后会不会常回去，如果有，留一套，如果没有卖掉，不考虑装修出租。

2、萍乡太落后了，六线城市了。惠州也就个三线城市。两个都不行。惠州的名气是因为挨着深圳，被媒体炒作起来的，是比较“虚”的城市。不是挨着大城市就有投资价值的，如果我来选择，我首选深圳，其次宁愿去杭州，也不会去惠州这种地方。

3、民宿可以做，但你要做好心理准备，竞争很激烈。要懂设计懂经营还要会营销，别想着在春暖花开的地方，一边享受一边赚钱，人都会这么想，你试过才知道现实骨干。分割出租不要做了，你辛苦搞的东西，消防一查搞死你。Zf要介入到租赁市场了，这个行业歇菜了。

4、老家的户口没必要留下。你在哪生活，户口就在哪。以后养老各方面都方便。

5、在深圳有，外地没有。我的亲传弟子之前干包租的。此外，自如、蛋壳这种你可以试试。

案例3：你想成为什么人，就买在什么地方

粉丝提问：谭老师您好，麻烦分析下龙岗大运未来发展，是否可以发展起来，听那边要盖龙岗第一高楼。

回答：

1、龙岗第一高楼不是龙岗房价上涨的充分必要条件。仅仅是一个概念和预期而已。

2、给你普及下政府规划和一个地方发展的过程：

规划-》制造概念-》媒体炒作-》开发商借势拿地盖楼-》不明真相的人买楼-》媒体继续炒作。

房地产行业是唯一可谓任由某些人睁着眼睛说瞎话还不管的行业，里边水有多深，你懂的！不懂行的人缺房产知识的人低思维的人才会去到这种地方当炮灰，舍生取义，为市场培育期买单。

3、深圳远郊都有机会发展起来，但时间周期会非常漫长，你可以去逛逛，跟县城有啥区别？去数一数有几个五星级酒店？有没有丹桂轩、胜记、翠华这些高档餐厅？富人不愿意过去，靠一些穷得在市内买不起房的工薪族支撑房价从4万5万到9万10万，你觉得可能吗？请问你买房是不是为了赚钱？2-3年可以完成一个周期再投资下一个标的，为什么要傻乎乎熬培育期呢？龙岗可能要八年十年发展起来，甚至更长时间，你一辈子又有几个十年呢？

4、圈层正在分化，即将固化，你买什么位置就是买什么圈层。一旦固化，跨越圈层比登天还难。你可以看看现在的香港。

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