经济学中有一个理论叫“比较优势”，是与“绝对优势”相对的概念。简单来说就是充分挖掘并发展自身优势与他人竞争，有点田忌赛马的意思。这个理论非常适用当下义乌乡镇楼盘与城区楼盘之间的竞争格局。
PART1|壹
十一月以来，知楼走访了主城区多个项目，从现场看房人数和销售数据看，行情有转冷的趋势，虽然各楼盘都推出了砸金蛋，老带新等花样繁多的优惠措施来吸引客户，但还是难以挽回销售颓势。
与城区楼盘成交量下滑对比明显的是各乡镇楼盘的“每开每罄”捷报频传。
早在今年8月知楼就注意到了乡镇楼盘的火爆行情，开始以为只是个别现象，但是经过对义乌乡镇楼盘全覆盖的调研后，不得不改变过去“瞧不上乡镇楼盘”的陈旧观念。
资料图 | 蒲荷花苑连续4月成销冠
为何乡镇楼盘能在地段、学区这两项房购房者最关注的楼盘要素处于劣势的情况下，受到市场的青睐？或许能从其中一位购买了乡镇楼盘的客户口中得到一点答案。
A先生是江西人，来义乌打拼已经十年了，目前从事饰品代加工行业。他购买了位于苏溪镇某楼盘，在问及他为何会选择一个镇上的楼盘作为自己在义乌的家时，他是这么说的：
“首先当然是因为价格低，相比主城区动不动三四百万的总价，买这里只花了不到40万的首付款，就能拥有三房的标准户型，性价比很高；其次就是交通上的便利，苏溪镇上临近国贸大道和阳光大道立交改造工程，去市区和国际商贸城都很方便；第三就是楼盘的开发商品牌，越来越多大品牌来义乌，品质有保证了。”
资料图 | 苏溪镇区
在谈到学区时，A先生说：“小孩目前在江西老家读书，现在就读的学校教学质量也不差，与其花费巨资在义乌购买学区房，还不如在老家读书好了，带在身边也没时间照顾。”
从走访的乡镇楼盘看，像A先生这类新义乌人是购买乡镇盘的主力军。
PART2|贰
根据今年8月官方公布的人口数据，目前义乌有230万常驻人口，将近160万的外来建设者，里面蕴藏着巨大的购房需求。这些来这座城市追寻梦想的新义乌人绝大部分面对主城区高昂的房价望而却步。
而长期以来，义乌总价150万以下又能做到三室四室户型的产品处于缺失状态。此轮乡镇楼盘低总价优户型产品正好弥补了市场的空白，是对低总价购房群的“解渴供应”。
产品和价格是一方面，更重要的是最近几年义乌的交通基础设施的跨越式发展。
知楼去过浙江省很多地级市和县级市，不谦虚地说义乌的基础设施水平属于全省乃至全国同级市中的佼佼者。东西、南北的主干道已经搭建完成，下穿隧道和高架线路的增多缓解了交通出行的压力，环线高速免费和看的见的轨道交通建设，使义乌立体式的交通网络逐渐形成。
资料图 | 义乌市域轨道交通规划图(2013-2030)
正是得益于交通的发展，义乌城区与乡镇的隔阂得以消除，大义乌的城市格局已经初见雏形。
另外，随着义乌商业综合体的不断新建，从近郊城西、廿三里、到佛堂、苏溪都建成了规模不一的商场和大型超市，区域商业配套的逐渐完善正在引领义乌进入多中心时代。
各大品牌地产商也正是瞅准乡镇在交通和商业配套上大发展的基本面，才从前年开始纷纷选择布局乡镇，并且充分发挥“比较优势”，选在交通主干道边建设楼盘，把价格定在1.3-1.6万每平米之间，最小的户型都做到了三室，加上品牌的加持，造就了乡镇楼盘在2019年的快速崛起。
资料图 | 苏溪夜景
知楼走访的蒲荷花苑、丽景湾、美的宝龙世家、苏溪印象均销售火爆，甚至义乌最偏远的赤岸镇碧桂园·柏悦华府同样业绩喜人。而上半年开盘的中梁·国宾府等项目已经清盘。
PART3|叁
知楼还观察到，除了新义乌人外还有两类人群是乡镇楼盘的购买主力：一类是乡镇的本地居民；另一类是就是投资客了。乡镇居民购买不难理解，毕竟存在地域上的感情因素。但义乌乡镇盘缘何能吸引来投资者呢？
一直以来义乌楼市都存在着对周边地区的“溢出效应”，典型的就是隔壁的东阳和现在的金义都市新区，地处东阳义乌交界的楼盘绝大多数被在义乌工作的人群购买去，金义都市新区也类似。
资料图 | 金义都市新区
投资客的逻辑其实很简单：义乌周边的“价格洼地”楼盘会随着义乌辐射范围不断扩大和交通的发展，吸引越来越多的购房者，价格自然上涨。那这些楼盘就是当前时间点，潜力被低估的“价值高地”，拥有投资潜力。
实践操作中确实有人凭着这套逻辑在房产投资中赚到了钱，但也不能简单信奉经验主义，当年地处东阳义乌交界的紫荆公馆，开盘之初也是销售火爆吸引了众多投资客，这么多年过去扣掉货币贬值量几乎没有任何增值。
交通只是房产投资考量的一方面，关键还是看这片区域能不能源源不断吸引来人，并留住人，人们能不能真正把这里当成家。
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人口集聚了，医院、学校等配套自然会不断完善，价格自然上去。而产业才是吸引人、留住人最关键的核心要素，因为人还是以工作为中心生活的集群，大家都希望住得离上班地方近。
如果没有产业支撑，那这片区域只是人们下班长途驱车睡觉的地方，周边配套也不完善，感情上没有任何归属感，现在购买是权宜之计，条件稍有改善的就置换了，人又流出了，“价格洼地”还是“价格洼地”。