昨晚，袁Sir的一名同学咨询了一个问题，说他前年买的一套精装房，合同约定交房时间为22年6月25日，交房那天发现木地板全部因为卫生间反水而翘起，后面约定整改完毕后再约交房，中间经历了2次整改，一直拖到现在还达不成交付条件，并且购房合同里面约定逾期交付的违约金为购房总款的万分之二（天），并且逾期3个月以上可以退房。现在他想退房并要求开发商赔偿违约金，询问是否可行？
袁Sir的回复是申请退房行不通，主张违约金的诉求有很大概率是可以争取的（不过具体金额估计要扯皮，做好心理预期）。联想到之前收到的私信里，也有一些是关于逾期收房的问题，因此今天，袁Sir来介绍相关的法律知识。
一.交房需要符合哪些条件？
1.取得建筑工程竣工验收备案表
根据相关法律法规，楼盘能够符合竣工交房的条件，需要政府部门来确认。所以在收楼时，必须得查看是否取得建筑工程竣工验收备案表，这也是后续有纠纷时，法院判断楼房延期交房的重要依据。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条 ：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2.商品房面积实测技术报告书
我们在买房时，由于很多都是预售，房子还未建好，所以合同上的房屋面积都是预计的，真正的面积得等竣工后实地测量，另外根据民法典的相关规定，面积误差在3%以上，购房者是有权退房的，所以取得测绘部门的面积实测技术报告当然相当重要。
3.开发商承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件
也就是俗称的通水通电通气，这些基本生活条件一定要达到。需要开发商提供水电气公司的相关证明。（精装房等瑕疵不属于此列，所以实践中很难认定为达不到基本生活条件）
4.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
5.《住宅工程质量分户验收表》
如果所购买的是住宅，要求这5个都要齐全，如果购买的是商业性质的房子，至少要有前面3项，这些条件要求是齐全不能缺，如果有缺失，购房者可以先收房，同时也能主张开发商的违约责任。
二．面对逾期，应该怎么办？
1.首先第一步就是审查自己签订的购房合同
由于是开发商逾期交房，明显是违约，这时候就必须得查看之前签订得购房合同里面是如何约定的。由于购房合同很厚，所以签订时基本上都是草草签名了事，很少有购房者仔细查看，并且哪怕就算查看想更改对方也会以模板合同更改不了搪塞过去。这些合同陷阱里经常有2种：
（1）约定的违约金过低
有些无良开发商会约定逾期交房违约金的金额非常低(袁Sir看到过逾期一天是房款的万分之0.01），过高或者过低都有法院判例可以调整，这点注意不要被因为白纸黑字造成不敢主张正当要求。
（2）签订补充协议
有些开发商的《补充协议》的内容系对原合同的部分内容的阐明解释，如广告的说明、面积差异的具体处理说明、规划变更的解释等等，更重要的是，很多地方可能存在对原合同内容的变更。尤其需要重点注意的是：补充协议里面是否约定了解除权期限（有些协议里面约定需要30日或者60日提出解除，过期意味着放弃）。这里法律规定是约定为先，所以这种补充协议是有效的，碰到这种就只能尽快提起诉讼，不能拖。
2.找开发商要求书面解决协议
面对延期交房，直接找开发商当然是最快最有效的办法了，通过跟开发商协调的方式进行问题的解决，商议延期交房的赔偿方案，不要用过于极端的方式，那样只会适得其反。不过，如果与开发商达成了协议的话，那么就一定要通过书面的方式保留下证据，做到有据可依。如果沟通不了，或者达不到目的，再考虑接下来的方法。
3.打12345或者给消费者协会、房管局举报投诉
这些都是比较直接方便的途径，有时候在政府部门的介入下，问题能够得到及时的解决，当然碰到确实是没钱的开发商，效果肯定达不到效果，前面三种达不到目的的话，只能采取司法诉讼程序。
4.给开发商发交房催告函
根据相关司法解释，需要在1年内发出催告函，发催告函之后，3个月后再不交房，买房人可以解除购房合同。（如果购房合同里或者补充协议里有具体约定时间，约定优先）
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条 ：
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”
5.法院起诉
现在的诉讼并不难，有兴趣的可以在我主页里面搜索查看相关文章，限于篇幅，不作过多阐述。只是过程确实会比较费精力，建议最后再考虑这种方式。
友情提示：恒大的体量太大，哪怕就算诉讼赢了估计也挽回不了损失。
三.精装房达不到交付条件的案例
前面提示了，由于实践中，对于存在瑕疵的精装房，因为整改而造成延误，这种情况下是很难认定为开放商逾期的，但并不代表开发商就可以有恃无恐，这种情况下，依然需要承担购房者的损失，比较逾期期间的租房费用等等。下面这个案例大家可以参考：
2018年7月，王某夫妇购买了舟山某小区住宅，2020年11月，王某夫妇到现场验收房屋时获知，自己买的新房曾因施工不当发生漏水，导致部分装修物毁损。经双方商定后，开发商同意对漏水造成的装修损坏部分进行翻修，并对装修瑕疵进行整改。2021年8月开发商基本完成整改项目，但实际交房时间与约定交房期限整整晚了大半年，王某夫妇认为开发商因房屋漏水整改等原因导致逾期交付商品房，已构成严重违约，遂起诉至法院要求开发商支付各项赔偿费用合计11万余元。
【法院审判】
一审法院审理后认为由于开发商迟至2021年8月才基本完成装修瑕疵及漏水相关问题的整改，致使购房者未能及时居住使用案涉房屋，因此开发商在履行整改义务后仍需要赔偿购房者在此期间相应的损失。
法院参照本地租房租金的市场价，结合房屋整改期间购房者实际支出的物业费，判令开发商支付赔偿款2.7万余元。
开发商对一审判决不服提出上诉。二审法院作出了维持一审裁判的终审判决。
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