文/凤凰网房产 王迪
一纸文件让当下炙手可热的长租公寓再添“新火”。4月25日，证监会、住建部联合发文称，推进住房租赁资产证券化，并明确规定住房租赁证券化的基本条件、工作程序、自律监管体系，这无疑为租赁市场再加一针“强心剂”。
在政策及红利效应的双重叠加之下，长租公寓的利润优势已是昭然若揭。然而，就在11年前，新增市场如火如荼、长租公寓未现雏形之时，还在创业初期的寓居服务公寓CEO刘斌就已窥见了这其中的巨大商机，2007年排兵布阵进军长租公寓市场，2013年开始整合店面，创立寓居服务公寓。毫无疑问，他是这个行业的先行者与预见者。
近日，凤凰网房产独家采访了刘斌，听他讲述长租公寓行业现状、寓居的业务模式及战略规划。
图：寓居服务公寓CEO刘斌
巨量“蛋糕”膨胀下的红利与隐忧
“影响长租公寓租金的因素有三点：本身产品、服务、品牌溢价。由于市面产品日渐完善，未来长租公寓的租金增长会有很大的空间。”在刘斌看来，长租公寓是一个具有万亿级利润空间的市场。
随着“房住不炒”“租售并举”等政策的陆续祭出，在国内房地产逐渐从新增市场向存量市场转变的当下，“长租公寓”正呈薄发之势。据统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿。
“繁华”之外，隐忧亦在滋生。提到现在长租市场的痛点，刘斌指出，政策细则不完善、服务体系不匹配、同类品牌同质化严重、开发商不专业等都是当下长租公寓市场亟待解决的问题。
“行业要发展必须构建完整的生态链，对于公寓发展而言，需要以国家政策为导向、以商业盈利为基础、以客户服务为基石的，构成一个完整的生态链。”刘斌认为生态链的构建，离不开公寓运营服务平台、互联网服务平台、供应链服务平台、金融服务平台这四大平台的构建。
伴随长租公寓的“混战”越发激烈，洗牌和重组不可避免。因经营管理不善、巨大消防事故等原因，五家长租公寓企业及品牌在2017年阵亡。“当大量资金涌入市场，公司规模扩张了，但却没有一个强大的管理团队做支撑，整个公司就会有失控的危险。”
对此，刘斌建议，运营商需要处理好规模增长与内在管理之间的关系。除了通过提高品牌溢价之外，最重要的是提高运营效率与增值服务，提高“内功”；具有重资产模式的房企可以考虑发行REITs改善其融资结构。另外，对于现在处于创业期的公寓品牌应该加速SOP标准化管理、IT系统等总部团队的建设。
寓居的运营之道
“地处东三环，繁华中纵享静谧，高品质居家式套房设计时尚简约，127个房间以供选择，24小时管家服务，独有的空中花园，并配有健身房、会议室及早餐服务。”这不是五星级酒店，而是寓居远洋公馆--寓居服务公寓众多项目中的一个。
据了解，寓居服务公寓项目已覆盖北京、上海、成都、重庆、长沙等多个城市，共有项目近20个，项目出租率皆在90%，且项目全部实现营收，这在大多数长租公寓项目盈利微薄、甚至亏损的情况下，实属行业佼佼者。寓居已在北京燕莎、国贸、五道口等核心商圈布局11个项目，所有项目以包租方式进行。2018年，拥有十多年行业经验的寓居开始管理输出，规避可能存在的问题，并与地产企业开展多种纬度合作，业务拓展至全国重点一二线城市。
得益于自身丰富的酒店、写字楼等商业地产的从业经验，刘斌正在探索出一条线下业态与互联网深度结合的综合型生态长租服务体系。差异化与精细化是寓居服务的一大特点。在白领公寓、青年公寓炙手可热的当下，刘斌将主营业务聚焦在服务式公寓，并将客群锁定在外籍商务人士、海归、企业高管等中高端人士。寓居服务公寓主要有服务式公寓、酒店式公寓、国际青年社区三条产品线。经过10余年的行业积累，寓居品牌的租客涉及微软、宝马总部、美国使馆、法国使馆等行业精英。
纵观整个长租公寓市场，根据房源不同可以大致分为两种模式：一是重资产模式，房企拿自有物业；另一种则为轻资产模式，通过租赁物业投入市场的“二房东”模式。目前长租公寓并没有盈利模式，最核心的问题是资产收益率与资金成本不匹配。因此，协调好收益与成本之间的关系，会为盈利增加“砝码”。
对此，刘斌称，寓居服务公寓采用的是一种“中资产”的模式，“轻”“重”结合、精耕细作是寓居公寓的另一特点。“我们在包租之后，会负责装修，配备家具，再集中做运营。”除托管+包租的轻资产模式之外，寓居也在收购其他项目，为“重资产”做背书。“在“轻” “重”之间，“快”“慢”之间寻找一种平衡。”
如今的寓居服务员工已经达到200人，其合作项目所涉及的企业包括龙湖、华远、金茂、世茂等品牌房企。截止2017年底，寓居已经为约100万人提供优质租赁服务。
从“为居者而为”到“随心而寓”
除了租金溢价外,如何在物业空间中研究增值服务对收益也非常重要。客户群体方面，则体现为差异化和精细化的品牌战略。对此，寓居早有涉猎。
“洗衣知水落，贪睡畏窗明。”提起“寓居”二字，叶绍翁、冯去非等文人墨客都曾以二字为题，写诗吟诵居住的体验与生活感悟。追溯历史文脉，“寓居”早已植入国人的心中。“寓居”，代表的是一种自由，闲适，归家般的惬意，这与寓居服务公寓所提倡的理念不谋而合。
据刘斌介绍，寓居最初设立的理念是“为居者而为”，主要是致力于为租客寻求一个安心的住所。随着时代的改变，租客对于居住品味亦在提高，其理念也代之以“随心而逾，不拘一格”。
刘斌说，现在寓居强调的是一种自在的感觉，传承一种对美好生活理念的追求。不止步于繁华中的舒适，更要跨空间的随心选择。
“很多租客喜欢养宠物，如果你临时出差，宠物无处安放，寓居服务会帮租客联系宠物寄养住处；很多商务客人工作很忙，早出晚归，寓居服务会在租客回来之前，将房间打扫干净；另外，大堂中配有24小时热茶服务。”这种酒店化的服务已经植入到寓居的长租公寓内。“我们做的是精准服务，不是过度的服务，当租客需要时，我们会即刻提供服务，而当租客倾向独处时，我们则会远远地呆在一侧。”细致的服务印刻在寓居服务的方方面面。
如今在寓居公寓服务的项目中，配有24小时服务中心、酒店化服务智慧社区，并引进金钥匙管家服务体系，不断提高增值服务，增加客户黏着度。
纵观整个长租公寓市场，很多房企及运营商“跑马圈地”，以扩大规模。刘斌对于寓居的发展则强调稳扎稳打。他说，未来将与众多品牌房企达成深度战略合作，帮助传统地产实现投资模式向运营模式的完美转型。通过服务式公寓与传统地产行业的深层合作，从而实现多模式、多出口的新型地产商业模式。
据了解，2018年寓居将拓展广州、深圳、武汉、郑州、合肥、杭州、南京等10个城市，结合中高端或中端产品进行产品“下沉”，打造接近于本土市场的产品。“成为一个规范的‘二房东’，争做领先品牌公寓运营商是我们的目标。”刘斌说。
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