2006年，英国牛津大学人口学教授科尔曼对于韩国发出人口预警：如果生育率持续下跌，百年之内韩国可能会成为世界第一个自然消失的国度。
许多经济学家常会说这样一句话，房价长期看人口。对于韩国来说，房价与人口有着密不可分的联系。前不久，韩国国土研究院发布了一篇名为《房价上涨对出生率影响的动态研究》的报告，报告指出房价对生育率产生影响的时间逐渐缩短，2000以前房价对于生育率的影响，至少需要10个月的反馈时间，而到了2010年以后，只要房价上涨，短时间内就会导致生育率下跌。
与此同时，报告还指出，韩国房价每上涨1%，未来7年总和生育率减少约0.014。公开资料显示，2022年韩国总和生育率为0.78，位列全球倒数第一，并且是唯一一个总和生育率低于1.0的国家，其首都首尔总和生育率更是只有0.59。按照世界卫生组织的规定，总和生育率需要达到2.1才能维持人口稳定，如果总和生育率低于1.0，那么每50年左右人口总数就会锐减一半，按照文章开头专家给出的警告，一个世纪之后韩国人口可能会锐减至不足现在的1/4。
再来看看韩国的房价走势，在受到美国本轮加息以前，韩国的房价基本上处于直线上涨的趋势，日经报道数据显示，韩国家庭得用8.9年的收入才能买得起一套房，首尔中心的房价约为15万元/㎡，位于世界核心城市第二名，仅次于香港。在韩国，有一种特殊的租房模式名为全租房，租客向房东缴纳50%~80%的房屋全款作为押金，可以免费住一定的年数，到期后全额退款。
不难发现，全租房本质上是一种*款贷**模式，房东将房子抵押给租户，而利息则是这些年的房屋租金。表面上看，租客能够省去租金免费住一段时间的房子，而房东可以拿这笔钱用于投资来增加收入，能够利好双方，这种租房方式在韩国十分流行。但实际上，这种模式也加剧了房价泡沫的滋生，上面已经提到过，这种模式需要租客支付五到八成的房屋全款，但由于韩国房价太高，许多租客的押金也是通过*款贷**的方式获得的，增加了杠杆。
然而，随着*款贷**利率的上涨，大量租客租不起全租房只能转变为月租房，而缺少资金的房东只能抛售房子来退还租客的押金，推动了房价下跌，韩国的“特色地产”也迎来了暴雷时刻。去年12月，国际货币基金组织发布了一份报告，警告亚洲地产泡沫磨灭仅剩一步之遥，其中提到近两年亚洲部分国家房价，趁着疫情期间货币宽松出现了大幅上涨的情况，特别是韩国。
说完了生育率最低的韩国，再来看看生育率同样很低的日本。公开数据显示，2022年日本2022年的总和生育率为1.27，同样远低于世代更替的2.1的水平。当前日本的年轻人出现了一种很神奇的现象，年轻人像说好了一样，集体选择了不买房、不结婚、不生孩子、不消费，对于上班也是毫无动力，许多年轻人选择长期做日结工，当天赚的钱当天花，对于这种情况，日本学者大前研一将其命名为“低欲望社会”。
事实上，日本青年的低欲望并不是一开始就存在，上世纪七八十年代，日本经济高速发展时期，许多当地的有钱人会前往世界各地入手奢侈品，普通群众也愿意消费，甚至连许多日常食品都出现了更为奢靡的吃法。房地产市场更为火爆，地价房价持续飙升，数据显示日本土地资产总额是整个美国的4倍，仅东京的土地价格就等于整个美国的土地价格。
相关资料显示，当时在日本东京，只有大型企业高管和富商才能买得起房子，上班族更是为了房子抢得头破血流，不惜背负千万负债也要买一套房。但好景不长，由于泡沫过于严重，加上当地政府选择强行刺破泡沫的方式来进行调控，泡沫很快破灭，日本也爆发了最为严重的经济危机，短短两年时间许多房价出现了“腰斩”，银行坏账累积导致破产倒闭，整体经济*退倒**20年，直到现在很多当地居民宁愿租房也不愿意买房。
随后的30年，日本经济几乎处于原地踏步的情况，低欲望社会也是由此产生。1990年东京房价约为93.4万日元/平米，约为4万元人民币，日本房价收入比高达26.3，后来房价经历了长期下跌，最近几年出现了回暖，但依旧没有回到当时的高位，当前东京新房价格大约在人均收入的13倍，房贷利率更是低于2%的水平，全国房价收入比约为8.0。
但即使是这样的刺激，日本年轻人依旧选择“躺平”，不愿买房背负房贷。从1983到2013年，25-29岁的持房率从24.8%降至11.3%，其余年龄段几乎也是直线减少。据联合国预计，到2050年，日本65岁以上的老年人数量将达到近4000万，而那时日本的总人口可能减少到1.05亿左右。25-64岁的劳动人口可能只有4500万，每1.1个劳动力就要供养一名老年人，而目前这一比例是1.8，为全球最低。到2100年，日本总人口可能只剩约7500万，而65岁以上的老年人就占约2600万。
韩国与日本的遭遇，对于我们来说也很具有参考价值。虽然我们没有所谓的全租房、房价泡沫也并未破裂，但我国近些年同样面临着严峻的人口问题，根据年初住建部公布的数据显示，2022年我国人口已经正式进入了负增长周期，按照人口学家推测，我国已经累积了三十多年人口负增长惯性，因此短期来看人口负增长的趋势并不会停止。
与此同时，虽然当前房价已经趋于稳定，但依旧处于较高的水平，诸葛找房数据研究中心数据显示，2022年全国100个重点城市平均房价收入比12.4，同样远高于3-6的合理区间，其中一线城市的房价收入比更是超过了30，与居民收入完全脱钩。好消息是，随着不断地调控下，当前越来越多的城市房价泡沫正在消除，从二手房市场不难发现，许多炒房客投资者在不断抛售多余的房子，住房已经完全失去了投资属性。
另一方面，为了解决人口问题，许多专家学者都在纷纷提出宝贵意见，比如人口学家建议生育二孩三孩的家庭奖励半价买房或者100万元的住房补贴，也有专家建议多孩家庭给予住房、医疗、教育上的优惠。正如经济学家马光远强调的那样，解决人口问题不能“华而不实”，一定要真正做到“真金白银”上的补贴，只有这样我国的人口与高房价问题才能够彻底解决。