摘要：万字长文诚意记录，建议大家慢慢品读。

01 买房初衷

很多人买房，一般都是有个初衷的，或出于结婚需要，或需要在城市中安家，回想起我买房的想法萌发的时候，要追溯到2020年……

那个时候想要买房，我的 初衷 主要取决于以下几点：

1. 在外面漂泊了近十年，想在广州有个家，结束租房的生活；
2. 那个时候还没女朋友，找对象也一直不是很顺利，因此想如果在广州有房，会不会在相亲市场上稍微能具备一些竞争力？
3. 近几年事业比较稳定，手头上比较充裕了些，所以心里多少有了些理财的念头。众所周知，买房就是终极的理财方法。

因此，我就有了买房的想法。

02 2020年失败的看房之路

有了想法，自然是要付之行动，反正周末闲着也是闲着，不如出去看看房，于是乎在网上找，或者通过朋友介绍了中介，四处约了看房。

当时，还是看了不少新房的，由于存款不多，自己也不是很懂买房这块领域，于是根据 “存款除以首付30%” 的公式，确定了自己只能买的起150万~200万总价的房子，加上我的户口没有迁移到广州，社保也不够五年，不能买内六区的房子，所以基本上也就确定了自己能买的范围了。

于是整个2020年，自己就像个无头苍蝇一样，逮到谁就跟着谁，跟着各路中介跑了 增城 的不少期房，包括中新附近的 汇港威华国际 、 御溪世家 、 增城万科城 ，新塘的 时代风华 、永宁的 誉山国际 等。

当时看房真的一开始还是比较新奇，但随着看的新房越来越多，越觉得迷茫。

倒不是买不起，那边的首付真的便宜，而且按揭后每个月也只是几千块，对我来说很轻松。

但是，那边实在是太远了，远到我从老黄埔坐上中介的车过去，都要40分钟以上的时间。我当时就一直在考虑，到时上下班，是不是每天都要一大早起床？或者被迫买车，开车上下班？

而且如果是增城万科城那种鸟不拉屎的地方，更别说搭的上地铁了。

从中新那边再看到新塘，对比看过的小区，我还认真做了功课：

这一年的看房结果，自然是没有买成，最接近买房的一次，是在御溪世家的售楼部，被销售的轮番劝说下，差点就答应付定金了。

幸好那时候我联系了表姐，她建议我再考虑一下，然后也让她帮忙找熟悉的中介返佣金。

提醒一下大家，我当时是在萝岗万达看到他们的广告，被直接拉过去的，属于 自来客 ，去过之后就没办法要到返佣了。

后面我冷静了下后，在销售的依依不舍眼光中，像逃命一样离开了售楼部。

回想一下，当时幸好被我表姐劝住了，如果当时真的迫于情面买下御溪世家，现在一定后悔不已，毕竟整个2020-2021的行情里，广州大部分的房子都涨了，而增城却是“跌跌”不休。

自此之后这半年，又间歇跑了不少地方，但是越跑越是迷茫，越是想放弃，越发地觉得，买房这事情，单靠自己的努力，却是杯水车薪，即便关键时刻家人能帮忙把关提醒，也只能解决“不能买哪里”，但是不能解决“该买哪里”。

当时就在想，如果看房之前能够有一个人帮我梳理需求，给出合理的建议，再带我针对性地去看房，那能省掉很多的弯路，尤其是我这种对广州房产懵懵懂懂的新人，于是萌生了以后正式买房时，一定要找专业人士咨询的想法。

03 2022年重拾买房信心

20年的看房热情持续了一段时间后，随着一次次的失望，渐渐冷却下来。

一个人的买房欲望，是会随着时间和所接触的事物渐渐变化的。尤其，看到后面的时候，心里已经明白，增城这些楼盘，可能真不适合我。

于是乎，当时我的心态发生了变化，不是很急切要上车了。心想着等22年再考虑，到时已满五年社保，加上积蓄也会增多，到时可选择的范围就变多了。

所以，21年暂时偃旗息鼓，专注于工作、赚钱，还有相亲……

时间很快来到了22年初，过完春节后回广州，就开始有计划的了解广州的房市，而经过了近两年的疫情，经济萧条，房市动荡，此时，我的 买房需求 也发生了 变化 ：

①考虑二手房，不买期房。

主要怕房地产暴雷，诸如恒大这样的大鳄，说破产就破产了，我老家附近揭阳看过的恒大楼盘，此时都几乎烂尾。更让我对一手房更加担忧。而且一手房动则要等2年左右，相比较于二手房的所见所得，直接入住，综合之下，我自然选择了二手房。

②考虑番禺、黄埔、海珠等内六区。

主要还是因为我的广州社保，在22年的4月份时，就满5年，可购买诸如黄埔、番禺这样楼房相对没那么贵，却比较近市区的大区。

③总价可再提高。

公司恢复了无息*款贷**的政策，可以借近40万凑首付，这也是我的最大底气了，公司的无息*款贷**来的恰是时候，虽然借多了钱后还款压力更大，但让我的选择更加好了些，否则可能还只能买的到200W的老破小。

而这一次买房，我不想跟20年一样，盲目的寻找地找传统中介了。

于是我在各种互联网渠道上，寻找一种全包的买房服务，希望能达成以下 目标 ：

①能帮我扫盲，站在我的角度，帮我思考买哪里合适；

②拥有整个广州的房源，而不是只推某几个网红盘，或者佣金高的楼盘；

③提供全程包办的服务，我只负责拍板做决定就好，其他方面不需要我过分操心。

当时真的是花费了不少时间去搜罗靠谱的买房服务，也还真的能找到类似的服务，但是单纯从网上了解，还是觉得不够踏实和靠谱，所以我先关注着，持续看他们发的内容和动态。

04 找个靠谱中介

两个月对比下来，总算找到一个相对靠谱的中介团队了，个人觉得这个中介团队的风格比较符合我的调性，一方面是他们从内容输出和服务介绍上，都着力于刚需首套上车，感觉很贴合我的自身情况，另一方面是通过他们的公众号和社群，我免费获取了很多真实可靠的房产资讯，我甚至觉得这两个月观察和学习，胜过了2020年自己瞎跑的一年。

3月份的时候，我主动联系了他们，表达了下我的诉求，他建议我们可以线下见面沟通一下具体的方案，提供一对一的咨询服务。这正合我意，因为我也希望通过实地考察，判断是否值得把买房这件事情托付给他们。

于是在某一个周末，我来到了中介在珠江新城的办公室，找他开启一对一咨询。

他先是在白板上，跟我一起将我的购房需求，以及现在的条件，整体地梳理一遍，主要是从我能凑的起的首付，以及每月的还款计划进行计算。

其中，首付决定了我能买的房产门槛，比如我能凑的齐100万的首付，那我大概也能承担起300万左右的房子；而还款压力则从我的月薪、年终奖进行计算，一般人如果每月还款的钱占比工资50%，基本上还是能过的舒适的。而一旦超过了70%，则会压力骤增，生活质量直线下降。

对于风险方面的的担忧，中介还给我介绍了保险方面的东西，比如医疗保险、重疾险、人寿保险、意外险等等，主要目的是解决一旦发生意外后，可以有途径可以缓解经济压力。

预算和需求梳理完之后，中介还专门展示了《陈先生的置业方案》的PPT，整体对广州城市发展、买房过程概述、几个适合我预算的版块、购房流程等进行了讲解，虽然看起来是通用的模板，但是讲的时候是以我的需求出发去讲的，所以还是有一种量身定做方案的感觉。

整个过程我听的是津津有味，信息量非常充足的两个小时，中介全程毫无保留地给我进行干货讲解，并没有因为我还没签约就有所保留。

这次咨询给我留下非常深的印象，总结来说是既专业又真诚，我对他们的信任感立马提升了很多，于是便非常爽快地签约了他们的购房服务，决定委托他们帮我全程包办买房的事情。

05 踩盘1：海珠西、番禺万博板块

我现在还清楚的记得，第一次踩盘是在周末的一个下午，出门时不冷，结果到了东晓南地铁站后，温度忽然就降到了20度左右，幸好我多带了一件外套，否则估计会冻成狗了。

东晓南地铁附近，属于海珠西板块，出了地铁过了天桥马路，就到了 晓港湾 。

初到此地，给我的第一感觉就是挺旧的，典型的老广州的印象，而且人流比较大，交通看上去也不似萝岗那边道路宽畅，绿化多。

我在晓港湾门口观察着来来往往的人，就这样以一个观光者的心态，开启了今年的第一次踩盘之旅。

海珠西

海珠西版块是看了 晓港湾 和 金碧花园 ，看了四五套房，由于是看小区和格局，因此找的房源大多是无人居住的空房源，卫生基本比较差，但差不多也能看的出整个小区的环境，以及常见户型的样子了。

金碧花园

​ 海珠西那边我感觉还是比较老旧，生活气息很重，来来往往的人流特别多，自行车、电动车横穿大街小巷，部分狭窄的街道还被封起来建地铁，所以空间更显的窄了。个人觉得这个地方适合老年人居住，如果是我父母的话，估计会比较喜欢。

万博板块

番禺万博板块，则看的是 自在城市花园 、 南国奥园 、 广州雅居乐 ，这几个从总价上也是满足我的需求，看完后也觉得这几个小区很不错，从小区的规划以及周边的配套，都是比较能满足年轻人的需求。小区环境安静、交通便捷、商业配套也较为齐全，距离广州市区距离也不算太远。

只是，在我后面的看房里程中，没有那种特别想要在此处安家的冲动，想要继续看看广州其他地区的房子。

针对海珠西和番禺万博的踩盘，根据中介的安排，这次的看房主要还是看小区，了解这些网红版块的周边环境和配套，实地感受下小区的氛围，确实是比以往被中介带看房大不一样，更像是一种旅行和参观。而在看房过程中，我也经常把自己代入该小区的住户，脑海里幻想自己在这里居住后，会是怎样的感受，从而也能看出这个地方是否适合自己。

自在城市花园

​

自在小区与周边陵园

​ （PS：当时是很满意自在城市花园的，但后面发现这个小区附近有墓园，虽然距离不是很近，但还是心有疙瘩，于是乎直接PASS掉。）

我个人做一些事情，喜欢做总结，因此在看完房后，也对本次看房记录了一些感受。

06 踩盘2：“城市中的小镇”丽江花园

丽江花园 是洛浦板块比较有名的大社区，而我所看的 九如通津 小区，则是中介团队根据我的需求和预算匹配到的精准小区。

如英居

​ 看完了九如通津的几套房源后，总体给我的感觉还是不错的，总结如下：

优点

1. 离地铁站近
2. 楼层低，住的人少，不会太吵
3. 小区整体比较安静，绿化较好，空气不错
4. 所处丽江花园整体宛如森林小镇，有公园，有人工湖，景色不错
5. 物业比较负责任，管理严格，小区有安全感。

缺点

1. 车位较少
2. 蚊虫较多

总的来说，优点远大于缺点，这已经是我看过的小区中，比较符合我的需求。

丽江花园的人工湖

​ 买九如通津，其实主要是看中了丽江花园的配套，整个板块其实可以算是一个小镇了，有很大的人工湖，绿植很多。湖中还有黑天鹅，时常能看到有小区居民在投喂，特别温馨。小区内部空气特别清新，洛溪又是在岛上，所以给我的感觉就像是一个与世隔绝的小镇。

树木很大，很凉爽

​ 可以说，这真的是一个宜居的地方。

只可惜，随着我后面看的小区的增多，丽江花园不做为我的第一意向小区了。主要是因为番禺洛浦这边的环境，对我来说太陌生，又没熟人，所以后面在我看到待了五年的黄埔的版块后，逐渐降低了倾向。

07 踩盘3：科学城金峰版块

黄埔科学城算是我比较熟悉的地方，毕竟在广州黄埔生活了五年，萝岗这边也去过不少的次数。而且那边科技类的企业比较多，之前找工作的时候，也经常往那边跑。

公交、地铁、驾车等交通工具都是比较便捷，萝岗万达也是周末去逛的商场。但对于房产市场中的科学城居住版块，却没有系统的了解和认识。

从中介团队分析中得知，科学城大致分六个版块：

原科学城片区 ：规划定位为科创服务中心，引进了各大科研所、信息技术、新型医药研发机构等企业，属于办公区。

大沙片区 ：规划定位为产业发展区。

云埔片区 ：规划定位为科技成果转化中心、全球智造产业示范基地。

永和片区 ：规划定位为传统产业智造升级示范区，以先进制造为主要功能。

长岭居片区 ：控规定位广州东部绿色生态宜居新城区，主要功能为高端居住、高端高新总部研发、健康医疗、生态休闲等。

而中介团队初步推荐的是 万科新里程 和 龙光峰景华庭 ，这两个小区从总价和位置上，相对来说比较满足我的需求。

龙光峰景华庭

​

从我的个人意向，我看中这个版块有以下几个优点：

①所属科学城版块，无论是房产的 保值 ，还是后续工作变动都比较方便；

②小区距离 地铁 金峰站，相对 比较近 ；

③配套的 学校 过得去，黄埔军校小学；

④附近的 商业配套 也比较 齐全 。

当然，这个版块也有 不足之处 ，主要有几点：

①小区迎着斜坡建设，回家=爬山，几乎说每天都是在爬山运动，而且以龙光最为明显，万科新里程还算好，不是很陡；

②符合我的预算价格，万科新里程只能买到二房，而且还是偏高的；而龙光能买到三房；

③符合我的房源，基本都是靠着广汕公路的，噪音较大。安静的房源，基本也都超过了预算。

④万科新里程的二房户型不是很喜欢，阳台是在次卧的。

看完万科新里程和龙光峰景华庭，整体感受还是中等良好，不是很强的意愿，但总体印象还是可以。

对于我本人来说，也算是适合的，尤其当万科新里程出现了一套相对较笋的房源后，我决定让中介团队帮忙打探业主心态。

08 记第一次摆台谈判经历

谈判之前，中介先了解了我的心理价位，然后他用这个心理价位去试探业主，先降低一下业主的预期，看他愿不愿意出来聊。

这个业主觉得差距不大，也有比较强的卖心，中介建议可以约业主出来见面沟通，争取把价格往下再谈一些，而与业主见面谈的动作就叫“摆台”，是整个二手房卖卖过程中比较关键的一步。

我个人判断，当时的时机也是成熟的，基于这三点判断 ：

①我充分了解了这个小区和房源的优缺点，也基本符合我的个人需求；

②所看的房源印象也不错，即所谓的眼缘，一进门就觉得挺喜欢；

③当前价格在自己的接受范围内，首付资金即将到位，有底气。

谈判前：

谈判前一天 ，中介团队帮我们准备了收集本次谈判的相关资料，包括房源信息背调、成本清单、当前小区的历史成交价等；

谈判前一小时 ，中介团队和我一起到了谈判地点，中介跟我当面详细地梳理了整个买房的谈判流程，并且对重要事项做了强调和提醒；

谈判分工 ，中介作为我朋友的身份帮我说话，在关键利益的争取上，都是中介替我代言，我作为补充去说一些支撑的话即可，中介团队的其他成员，是作为中介的角色，帮我控场，降低业主的预期。

谈判中：

因为我没有谈判的经验，所以请中介以朋友的身份，代表我开始发言。介绍了我的买房初衷、看房经历等等，目的是动之以情，获取业主的同理心；

接下来业主也开始说了她的卖房缘由，是为了跟前夫撇清关系，所以才愿意以一个较低的价格卖出。

在法律上，这套房是业主跟她前夫离婚后的，房子的主人写的还是她前夫；虽然她有法院的判决书，而且她前夫也愿意配合房子过户，因为她和前夫都希望尽快卖掉然后拿到钱，但是同样存在一定的法律风险，这是业主当面沟通的时候才敞开说的事情，之前所有人都没有明确知道这一层关系。

另外她也提出，卖房需要筹集资金先还掉这套房的房贷，后续才能正常交易，希望买家这边能够提供帮助。

于是中介团队开始像拆弹专家一样帮双方解决分歧。

首先是产权问题，中介帮我分析了最坏的结果，可能是她前夫耍赖不履行合约，然后只能通过法院强制履行合同，可能会涉及半年以上的时间，这是我这边难以接受的结果，毕竟我是希望买到这个房子尽快入住。

其次是资金问题，中介建议我不要直接用自己的首付帮她解决问题，毕竟房子还没过户，大笔的钱被拿在别人手里，非常地不保险。

这时候，中介团队的其他成员就发挥到关键作用了，他们是以中介的角度帮业主想办法解决资金问题，市面上其实有很多金融产品可以匹配到这种卖房需要垫资的需求，只是会产生一些费用而已。最终大概花了1小时左右，终于说服业主自己通过这种方式解决资金问题，并且把价格进一步压低了。

这时候轮到我犹豫了，用中介的话讲，这是一套有缺陷的笋盘，缺陷体现在法律风险上，虽然这一层风险已经体现在价格上了，但我作为一个普通购房者，还是倾向于买一套尽可能无风险的房子，哪怕是一个不那么笋的价格。

最终，这场摆台以失败告终，我并没有因此而失望，反而庆幸自己理性地选择性放弃。整个过程中，中介团队不但展现了极高的专业性，而且从头到尾都站在我的立场去思考问题，在关键决策面前给我足够客观的建议，而不是为了成交而成交。

这次摆台失败的感受，我总结了以下几点收获：

① 谈判时建议再找一个朋友 ，最好是买过房的、有经验的，且相对比较冷静的朋友或者亲戚，我这次谈判是叫了我姐夫，他在谈判过程也帮了不少忙，毕竟当局者迷，旁观者清，有时旁人还是可以帮自己提出一些自己忽视的地方。当然，找的朋友也要理智点的，不能帮倒忙。

② 砍价也是一门艺术活 ，需要有一个会砍价的人来帮忙，否则遇到一些业主油水不进死活不肯降价的，基本就很难谈下来。负责我买房服务的中介团队，也包了砍价这件事儿，我发现他们砍价还是有策略的。比如会先解决业主的顾虑，然后再利用他们的经验，将一些事情作为解决问题的筹码，最终目的还是引导业主降价。而我去之前准备的一些房子的缺陷等等，反而起不了多少作用。所以说，砍价这个事，对于我这种没有经验的人来说，还是挺难的。找一个靠谱的砍价高手，最终才会省钱省事，中介费的价值也体现在这方面。

③ 进一步明确了自己的风险偏好 ，我更倾向找的是产权干净、交易稳妥的房子，哪怕价格没有那么笋我也愿意，毕竟能省掉后面很多麻烦事。

09 踩盘4：云埔版块

万科新里程的谈判失败后，中介团队继续帮我分析需求，权衡其他利弊之后，我决定考虑香雪方向的房子。

之前的沟通中，我是比较倾向近地铁小区，所以中介推荐的大多数小区，都离地铁1公里以内，这是真正意义上，可以从小区走路到地铁的楼盘。

然而在科学城这个板块，近地铁的楼盘非常稀缺，真正想要住的离地铁近，价格又很贵。

所以，我从原先距离地铁1公里范围，要求降低了，扩大到了2公里~3公里内，这样一调整在黄埔科学城版块，可选范围就更多了。

通过自己了解，以及中介的推荐，很快就确定了几个符合我的需求的小区：万科金色梦想、中海誉城北苑、万科东荟城。

其中，东荟城是我表姐比较推荐的，因为她就在附近上班，这个小区在之前也是有名的学位小区，她的一些同事也或租或住在这个小区里面。

确定小区后，接下来就是实地勘察了，一样的节奏，先踩盘。

万科金色梦想

​ 金梦小区是中介比较推荐的小区，主要的原因是能在自己接受的价格范围内，买得到三房。虽然是小三房，但是也属于一步到位了，后续省掉了换房的烦恼。

而看完小区和房源后， 整体的感受如下：

①小区人比较多，楼层高，进出大多数都是年轻人+老人+小孩，看起来都是一家三代的人。这点对于我来说，其实不是很喜欢，因为我比较喜静，不是很喜欢人多的地方。

②人多了，楼层又高，高峰时期等电梯，自然时间要久一点。

③300W内能买到三房，确实很香，这是优点不能忽视。不过总价还是偏高，300W以下的，要么是朝向不好，要么就是楼层不佳，再则就是靠马路有噪音了。看了几套280W、290W的，大多数是有这样那样的瑕疵。

④距离地铁3公里以上，这个距离就有点远了，电驴至少要20分钟。不过后面在附近会有6号线延长线经过，只是这个要何时兑现，就不得而知了。

⑤小区有楼巴，可去琶洲、珠江新城、天河，走高速。这点虽然不错，但没有经过我公司附近的楼巴，雨我无瓜。

⑥三房的格局比较普遍，层高比较低也是万科特色，所以看上去略微有点压抑。

总而言之，整个小区无论从物业管理、环境、周围配套看，都算是宜居的小区。但对于我的需求来说，不是我最佳的选择。

中海誉城

中海誉城北苑

​ 这个小区我的印象还是不错的，进去后整个小区绕山而建，相对比较安静，空气也好。

看了几套房后，对这个小区也做了一些 总结：

①符合我的预算的，只有两房，但是面积挺大，80+平方，确实有点浪费这个面积；而且价格总体也比较便宜，270W左右可以买下，单价还是比较便宜的。

②绕山而建的小区，确实比较特别，听说还建有山道，平时没事可以爬爬山。当然山并没有楼层高，不过也算是一个与众不同的地方了。

③楼层比较高，加上面积较大，所以房间里面整体看上去还是比较宽敞的，尤其是对比万科金色梦想。

④部分朝向的房源，有远景可以远眺，阳台的视野不错。

⑤距离地铁虽远，但相对万科金色梦想，近了一些。

⑥附近修路、建小区比较多，比较杂。

总而言之，我对这个小区的感官，其实还算可以的，因此后续也是列作意向小区之一。

万科东荟城

东荟城南门

​ 说到东荟城，也就是我最终所购买的小区，第一次踩盘的时候，这个小区四四方方的模样，还真让我觉得挺气派。穿过封闭南门大厅后，眼前豁然开朗，看到小区的各个楼栋坐落在眼前，楼栋相间很宽阔，结合小区绿化，入眼十分养眼，十分舒服。

小区内的儿童设施

​ 这个小区我踩了两三次，所以比较熟悉，从之前的踩盘经验看，我 看中的原因 主要有几点：

①第一感觉喜欢这个小区；

②对比前面两个盘，东荟城的位置是相对还算不错的；

③小区属于网红小区，对于后续置换，相对来说比较容易；

④两房的价格高了一点，但还算能接受的范围；加上此时，我的首付款已筹备，之前断断续续看了半年，已略有疲态；加上第一印象不错，所以干脆就定了。

⑥小区的学位不错，虽然近几年学位不够，都分配到附近的学校；但到了后面我小孩读书的时候，应该解决了。

⑦小区楼栋多，但楼层不高，所以相对金梦来说，整体看起来不会特别多人。

所以，东荟城作为我第一意向，到最终买在这里。这一切，看起来还是挺顺其自然的。刚好首付款齐了，刚好看房之路已现疲态，刚好第一印象还不错，最后就是刚好有这么一套房源，看完后就相中了，最终一切水到渠成，开花结果。

每个小区的对比图

​ 顺手看了几个网红新盘（合生中央城、佳大瑞园、招商-臻珑府）（不写了）

10 锁定意向小区，成功买房

此时，我基本已经锁定了意向小区了，基本就确定要在 万科东荟城、中海誉城 这两个小区，找到合适的房源。当然，这二者有偏向，更多还是偏向于东荟城。

从年初到当时（7、8月），我的 买房心态已经发生了不少的变化：

• 此时公司的无息借款已到账，底气十足。
• 距离地铁在2~3公里，电驴可到达
• 在黄埔住了五年，相对比较熟悉，目标明确
• 价格300万内，按揭压力不会太大
• 二房短期内满足我的居住需求
• 意向小区位置不好不坏，但从目前能买得起的价格来看，属于不错的地段了。
• IT行业，后续如换工作，科学城的IT公司较多。
• 这个位置的房子后续置换应该不会太难

因此，此时我更多的是担心看上的房子谈不下来了，毕竟能少几万块也是几万块。而确定小区后，负责我买房的中介团队其实已经帮忙盯盘许久了，东荟城和中海誉城房源不少，但价格实惠且位置不错的房源却没有，大多数都是低楼层的，一进去光线也不好，房间乱糟糟，看起来第一印象就差，没有购买的欲望。

而看上我目前买到的这套房，也是机缘巧合，本来业主说不在家，取消了的；后面看完所有的房源后，忽然又说业主回来了，当时我已经在中海誉城了，最后还是想想再跑一趟吧。

结果看了之后，反而印象不错，楼层在17楼，光线很好；且业主精心打扫了房间，看起来房间很整洁干净，挺舒服。不得不说这家业主是真有心，这样确实让看房的人眼前一亮。看了房后，也跟业主两公婆聊了下，知道刚好也是潮汕老乡，有一儿一女，因为小孩在另外个小区读书，每天接送不方便，想要置换到那边去。

交房后

​ 看完第一次，其实心中已是动心，只是不想冲动就做决定，加上工作忙，下周末需要去出差，于是两周后才约了我姐夫再去看第二遍。

除了房子朝西这个问题外，基本也没什么问题，而此时内心还是对这套房源动心，于是乎就让中介他们帮忙约了业主出来聊。

谈判时间约的还是晚上，依然地点还是之前那个，因为来过一次，所以熟门熟路，我还是提前到了。由于是周日，中介他们一般都是最忙的时候，最终饭都没吃就过来了。

那天晚上的场景现在回想起来，还是历历在目，相信很多人在发生一些重大决定的时候，记忆都是特别好。那天晚上的谈判过程其实也不是很顺利，业主口风咬的比较紧，因为他们是满2年要置换，需要承担增值税15W左右，所以他们基本上心理价不会太低。

而且他们也还没看上要买的房子，所以嘴上透露着不太想卖的感觉，中介帮我第一轮报价之后，对方不是很满意，为了避免僵住聊不下去，我这边和业主被分开到两个地方，由中介团队在中间负责周旋。

最终是中介团队死活磨了1.5万下来，当时我跟我姐夫在一楼，业主在二楼，中介团队上下跑，一谈就是20分钟到半个钟，我也很好奇他怎么砍的价。最终的成交价，也算在我的心里范围吧，于是也索性果断答应了。

价格谈拢之后，其实还有不少事情要做，核对材料，打印购房合同，缕合同细节，即刚才在谈判过程中的一些筹码，这个时候就要写到合同里面去了，白纸黑字，双方签名交定金，到时就赖不了啦。

关于签合同，其实我也是比较懵的人，所以主要还是中介他们在帮我跟业主谈细节，核对资料，包括业主的房产证、所有权、征信等等，还有我的社保记录、公积金可贷情况等，同时包括一些返租的细节，以及限定N个月后要迁出户口等等条款。

种种买房合同中需要注意的事项，一切由他们包了，这对于我们这种小白来说，真是不要太方便了。

签完购房合同的那天晚上，离开签合同的地方，已经凌晨快1点了。

我姐夫开车送我回老黄埔出租屋的地方，车上我姐夫笑着跟我说：

“你这也是完成了人生的一件大事了。”

是啊，人生买的第一套房，确实是一件大事了。

当时的感受呢？

喜忧参半吧，有了自己的房子从此不再过着租房的日子，但房贷的压力也铺天盖地的袭来，当天晚上到了3、4点才迷迷糊糊的睡着了。

11月进宅后的茶几一角

​ 时间飞逝，压力也渐渐变小，但买房后的烦恼也渐渐多了起来，等待的焦虑，面签*款贷**时手的颤抖，交房后的喜悦，以及学习装修的疲惫，最后就是看着房子越来越像自己心中的模样后的快乐和欣慰了。

而现在的我，就是在自己的新房，自己的家中，再分享一下入住感受。

11 东荟城入住体验1（居住、生活、物业）

万科东荟城，距离11月10日进宅已经快一个月了。因为不少网友在咨询我入住这个小区后的感受，因此单独分享下。

PS：其实这些方方面面，也是云埔这几个板块所共同享受的，如果想买科学城云埔的话，也可以参考参考。

居住方面：

• 我买是二房，现在还是一个人，所以住起来是有点大的，又比较宅，基本活动空间就是客厅沙发、卧室床、厨房了。东荟城虽然是小户型，但整体的设计还是不错的，楼高2.8，不会显得很小很挤。阳台也足够大，所以整体居住起来，还是挺宽敞的。能满足一家四、五口的居住需求，如果二胎或者有老人孩子的话，那还是有必要买三房的。
• 电梯在高峰期，最多等几分钟，平时都是挺快的。二梯六户，23楼层，其实我觉得挺不错了的。

生活方面：

• 无论是快递，还是外卖，都是送货到门口的，这一点我非常喜欢。我基本都是网上买菜，然后送到家门口，周末可以做到不迈出家门口一步。
• 南门门口有好几家店铺可以买菜，还有卤味、水果、面包等等，不想叫外卖也可以下楼买。如果要到大超市，得去香雪地铁站的永辉超市了，电驴10分钟可到达。
• 理发南门也有好几家，推荐出门右转转角处的快剪，20元一位。
• C区有2个菜鸟驿站，都是同一个老板的，可以包送上门的，所以基本所有的快递都是免费送货上门。我双11几十个快递，差点把我家门口淹没。
• 南门有麦当劳，以前的最爱。我妈妈回老家前，还给家里的孙子带了两个儿童套餐。

物业方面

• 万科物业确实还可以，服务挺好的。日常的小区管理维护，也都很及时，偶尔还送一些小礼品，比如入冬前给每家每户送了门把手的棉套。（我家是指纹锁，没有门把，所以木有用，不过还是觉得挺贴心的。）
• 平时也会定期巡检楼梯楼道的消防安全、卫生等等，以前住城中村，第一次感受到这种无处不在的物业服务，目前想想物业费还是花的值。
• 小区有配套“住这儿”手机APP，里面挺多功能的，常用的是手机开门（可以开楼下大门）、桶装桶送到家、跳蚤市场、行政服务等。

12 东荟城入住体验2（娱乐、休闲、学位）

小区内娱乐方面：

• 小区有活动中心，老人小孩可以在西3门进去那个地方打打牌，打羽毛球、乒乓球，遛娃等等，每次经过都能看到那里不少人在玩耍。
• 南门进门就有个大游泳池，不过这会冬天木有开放。
• 东荟城的园林设计的挺好的，绿化率很高，亭台楼阁，略微有点古色古香。
• 小区除了有配套儿童娱乐设施外，很多业主也会在草地上进行简单的露营，尤其是在C区和A区之间，有块大草坪，天气好的时候，挺多人去的，还有不少家长扎了帐篷玩。

周边娱乐&休闲方面：

• 东荟城南门的商界，只有一些快餐类的店铺，还有一家烧烤店；如果要吃好点的，近的只能去北门的商街，远则就是香雪地铁站附近的奥园广场了，那里有海底捞、江鱼儿、万绿东江等等餐饮店。再远建议去萝岗万达了，大概3、4公里吧。
• 看电影的话，香雪地铁站附近有三家，IMAX的话应该去萝岗万达比较好点了。今年的大片是在不咋地，我也好久没有去电影院看电影了，所以入住后不怎么关注影院这块。
• 跑步休闲的话，小区里面可以跑，但行人有时比较多。所以要跑的舒服的话，建议去外面跑，或者去附近的公园里面跑步。
• 骑行的话，附近所属科学城版块，基本都是大马路，有自行车道，绿化多，我只骑过电驴，感受还是很OK的。尤其周末的时候，车辆很少，可以骑快点。

学位方面：

虽然我暂时还没有学位的需求，但我跟邻居熟悉后，基本也了解了附近的学位有哪些。

• 幼儿园：有三个幼儿园，C区是加拿达和恩跞菲，A区是东荟幼儿园，最低一个月1700元。
• 小学：附近的小学，最好是东荟花园小学，但学位很紧张，听说是近几年刚好是二胎那批小孩读小学的高峰期，所以全广州的小学学位都特别紧张，东荟城自然也不例外。小学学位要摇号，而且据说是一手业主优先摇，具体我不清楚。但对面的邻居阿姨的孙子，运气好摇到了本区小学。
• 中学：听说是读附近的玉泉学校，具体不清楚了。

医疗就医：

• 小区有社区医院，医保卡可以绑定小点，不过我没去过。
• 附近的大医院，我所知道的一个是香雪地铁站的省第二中医院黄埔医院，还有就是苏元地铁站附近的中山大学附属三院了。医保大点明年元旦可以定，我还没想好定哪里，大概率是定中大三院吧。

13 东荟城入住体验3（交通通勤、其他设施）

交通方面

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• 去香雪地铁站：东荟城去香雪地铁站很方便，C区是瑞和路+荔红二路，A区就只有荔红二路了。道路是柏油大路，很好走。 打车/开车：很快，除去等红绿灯，轻踩油门，几分钟就到。 公交：10~15分钟，坐B24等公交可以到，高峰时期公交很快的。 电驴：10分钟从C区到香雪地铁站，主要是路比较宽，开的很快。 （实测看图）
• 上班通勤：我上班的地点在海珠4号线万胜围下，平均单程时间为1小时10分钟，其中40分钟在地铁上，相对来说还是可以接受的。早上7点40分出门，9点前可以到公司；下班后如果18点下班，7点15分可以到家。
• 高铁出行： 广州东：最近的高铁站是广州东，走高速40分钟，高速费13元；不走高速，走广园的话，也是40分钟，但广园容易塞车。 广州南：南站则很远了，如果开车的话，走高速要44公里，高速费45元，46分钟；不走高速，要49公里，时间大概1小时，但城市道路遇到上下班高峰期容易堵车。如果坐地铁的话，则比较折腾了“6号线-21号线-4号线-7号线”，周转三次，地铁上就要待1个小时以上，所以最快到南站也要1个半小时。 总结：云埔这里比较尴尬的就是去坐高铁，因为来往广州的大多数列车都是在广州南站，距离确实有点远，期待新塘的高铁站快点开通！
• 停车方面，小区底下一层是停车场，车位一个好像是12万左右，租的话一个月400多。商业街停车，也就是地面上停车则是4元/小时。马路边也有人停车，但那是违停，有交警抄牌的。 电动自行车则停楼下地面上，或者停在C区和A区之间的停车棚，有配充电插座，扫码收费的，我还没用过。

其他设施配套

• 如果喜欢看书的，或者周末不想在家呆着，也可以去香雪图书馆。位置就在香雪地铁站附近，藏书挺丰富的，里面也很安静。尤其最近天气很冷，里面暖气开的很足，可以去蹭下暖气。我个人比较喜欢在图书馆安安静静的写文章，看书。
• 周末没事，可以带家人逛逛公园。最近的公园就是隔壁的创新公园，上次路过时，发现去玩的人也挺多；再远的公园，则推荐去香雪公园，不过有点距离，大概4公里多吧。据说冬天那里的梅花不错，今年的梅花我总算近水楼台，可以享受的到了，其他公园待我闲时再去踩踩点。
• 可能有人会关注周边的公司企业，我也说说吧。 因为我表姐就在旁边的加速器上班，这里面很多公司，而且大部分都是医疗企业，好像也有工厂，我的邻居也有个就是做医疗的另外。 最近的香雪地铁的瑞丰中心，也是一个很大的写字楼，早上很多上班的人从附近骑电驴过去上班。 除了周边的办公区域，再远的就是科学城那边了，那边的更多是高新科技产业，比如像LG、佳都、TCL、南方电网、联通、创维都在那边，开车/电驴过去都是大马路，特别方便。

群聊截图

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之前买房的时候有进一些刚需买房的讨论群，里面挺多信息都值得参考，有需要可以找拉你进群。