最近，总有朋友提到期房和某小区容积率和绿化的问题。我也在思考三个问题，买房最主要的是看重什么?一个小区的各项参数究竟对小区有多大影响?宁波以后的限购政策会不会延长新房的限售期？今天我就先说第二个问题。
现在选期房大家都比较关心容积率和公摊面积，这些也会决定怎么规划楼幢布局和格式。现在看随着土拍价格越来越高，地段好的地块越来越稀缺，新建小区体量都不会太大，所以容积率大多会在2.5到3.5之间。我们在看期房的时候，不能只关注容积率，还要看小区四周紧邻的有没有高建筑，有没有隔离，如果没有，那它就可以隐性扩张，或者在视觉上你感觉不到那种压迫感。比如鄞州区巴丽新地，因为三面环道，只有四幢高层，周围还都是不高的商业，让你感觉不到容积率是3.25。关于容积率还要看里面房屋属性配比，比如荣安香园，它容积率2.2,但里面是13幢高层加29幢别墅，具体情况大家自己理解。题外话，香园别墅业主的前后花园设计确实让人称赞。
容积率和公摊面积影响楼幢布局和格式设计，开发商为了利益会尽可能的照顾后者，但是这些用设计也能弥补甚至营造美学。春江花城容积率2.69，但是谁也不能说那个小区内部设计胜过它。小区绿化率60%，里面是欧式园林设计，还有高尔夫的小果岭草地，这就是匠心。但外型也是欧式设计，没有照顾到国人习惯和亚热带气候，开窗较小也是一个大的诟病。房子外型随着科技的发展不断改变，品质楼房的石材外挂也进化成了铝板外挂，关于优劣这里就不详细介绍了。外立面设计也直接影响户型，这方面做的最好的就是融创产品。尚雅府什么都好，一个外观让不少人失去欲望。院士花园的高层住宅是新加坡设计的，有些水土不服，他们高估了我们对美学和生活的理解，结果花卉阳台没看到，里面有的户型倒成了螺旋型。
不管什么样参数的小区，只要用匠心去做，用美去完善它，都能做出好的产品，但是现在的设计师基础学科都学不好，还能想出怎样好的设计。甚至有的小区连名字都起不好，都能闹笑话，有的去过泰国的朋友或许能知道“芭提雅”是什么地方。以前我在别的地方任职的时候，行政部报给我设计的工装，说开业要在上面印广告，logo印在后背上。我说这样影响形象，就像巴尔曼那样在胸前做好的徽章logo 。一个很漂亮的设计师女孩子，她回答我不知道巴尔曼什么样子。让我想起以前在长春一大遇到的一个女学生，也是学的服装设计，兼职给日本人做翻译。我考她，让她翻译芭黑标的上衣，她能把各种成分翻译对。可这位只有颜值绝对比艺校的都强，但我相信在这个没有深度的社会里，她一定能成功，至少颜值就能保证流量。可惜Burberry blacklabel 2017年停产了。
其实不是公摊面积大、得房率低的房子就不好，得房率高的就好，这些和楼幢造型、质量都有关系。请原谅我不能具体评论。
容积率高就一定不好吗？当然不是。有的小区容积率超高，得房率低，但它却不影响品质和热度。宁波新世界可能是宁波现有最高端的产品，容积率6.49,得房率就不说了，但是那里才有老宁波顶层人物的一切情怀。它的卖点也不是这些表面简单的数据，现在也陆续交付了，说实话在高楼层白天有气场，夜晚景观震撼。
数据只是表面，关于对开发商的预期和小区品质的定位也要仔细分析，尤其以后物业会成为一个小区的重中之重。欢迎大家一起探讨,指教，如果你喜欢请关注我，谢谢！