近年来，日本公寓价格高涨。特别是在日本东京都内，超过1亿日元的高价公寓接连出售，成为话题。公寓价格是泡沫吗?如果是泡沫，什么时候会破裂呢?这次我们来思考一下首都圈公寓价格的动向和对应。
首先，确认公寓价格近年来的动向。根据国土交通省公布的房地产价格指数，以2010年为100，最近2022年10月的价格指数为200。
住宅区和单间住宅没有太大变化，公寓价格暴涨突出。特别是东京首都圈的公寓，虽然有人预测到2020年“东京奥运会结束后会暴跌”，但现在高价的新房依然销售火爆，包括二手市场也持续坚挺。
关于公寓价格高涨的原因，经常被指出是受建筑材料和工钱等成本提高的影响。但是，从使用同样材料的单间住宅价格没有上涨的情况来看，成本上涨以外的因素更大。
那么，公寓价格，特别是东京首都圈的市场，是泡沫呢，还是正常状态呢?将泡沫定义为“背离实体经济的价格形成”，并试着进行确认。
首都圈新建公寓的平均售价为6510万日元(2023年1月，不动产经济研究所)，是日本人平均年收入461万日元的14倍。住房*款贷**的可贷出额是年收入的7倍左右，首都圈的公寓是很多人借钱也买不到的可望而不可即的。
究竟是谁在购买以高楼公寓为代表的高价公寓呢?虽然有实力的夫妇(夫妇年收入都在700万日元以上的夫妇)引人注目，但是主力是想要节约继承税的日本的富裕阶层和作为投资对象的中国等亚洲的富裕阶层。
其中使用大厦公寓的节税，也就是所谓的高楼节税，继承税的财产评估，如果是同一栋公寓的话，与阶层的高低无关，所以购买高额的高层的话，可以控制财产评估额的方法。
高价房产市场脱离了居住的实际经济目的，成为节税、投机等金钱游戏的主战场，形成了与1990年左右的昭和平成泡沫经济相同的格局。虽然膨胀的幅度和地域范围没有昭和、平成泡沫那么大，但可以明显判断为泡沫。
亚洲富裕阶层的资金流入将持续
回顾从17世纪荷兰的郁金香泡沫开始的泡沫历史，大部分泡沫都在不到10年的时间内破灭。那么，这次的公寓泡沫不久就会破灭吗?确认导致泡沫膨胀的因素是否发生了变化。
第一个原因是来自亚洲富裕阶层的投机资金的流入。东京的房地产价格，虽说近年来上涨了不少，但和亚洲的主要城市相比还是很便宜的。根据不动产经济研究所，以东京都港区元麻布的高级公寓价格为100的亚洲主要城市的高级公寓价格。
而且，由于从去年开始日元贬值，海外投资者对东京房地产的廉价感更加强烈。海外的富裕阶层不会轻易放弃充满魅力的东京市场。因此，第一个“来自海外富裕阶层的资金流入”的因素将会持续下去。
第二个原因是日本的富裕阶层为了节税而进行的投资。关于高楼节税，最近在相关人士中引起了震动。
在2022年12月公布的《令和5年度税制修改大纲》中，表示将讨论将高层的继承税财产评估接近市价。
虽然还没有决定具体怎么做，但是如果法律修改实现了，不能再多交税的话，日本富裕阶层的购买势头肯定会减弱吧。第二个原因是“日本富裕阶层的税收过高”，这一因素很快就会消失。
日本央行的金融缓和政策将继续支撑泡沫经济
第三个原因是日本央行的货币宽松政策。昭和平成泡沫经济始于20世纪80年代日本央行的金融缓和政策，后因三重野央行总裁的紧缩政策而崩溃。在这次的公寓泡沫中，黑田总裁的异次元金融缓和带来的超低利率也侧面支持了泡沫。
前几天，植田和男被内定为黑田总裁的后任。植田似乎有意维持货币宽松政策，即使改变心意，也很难修正异次元的宽松政策，提高利率。经常有人说“如果利率提高，国民的住房*款贷**就会无法偿还，就会陷入恐慌”，因为日本银行自身也会陷入严重的事态。
日本央行通过异次元宽松政策大量购买国债，到2022年末已持有564万亿日元的国债。根据雨宫副总裁去年12月在国会上的答辩，1%的利率上升将对日本银行持有的国债造成28.6万亿日元的评估损失。日本银行的自有资本只有5万亿日元，不要说上调1%，即使上调0.2%，也会导致实际债务超额。
如果日本银行的业务超出预期，就会失去对日元的信任，日元贬值、通货膨胀加速的可能性就会提高。虽然有通过增资来避免信息过剩等方法，不能说提高利率是“绝对不可能”的，但这无疑是国难的政策转变。日本央行为了自身的生存，今后也将继续通过货币宽松来推动泡沫经济。综上所述，造成公寓繁荣的三大因素中，“海外言裕阶层的资金流入”和“日本银行的金载缓和政策”将持续下去，“日本富裕阶层的税满节”有可能在近期消失。综上所述，笔者认为，即便公寓泡沫不会轻易破灭，进一步暴涨的可能性也很低，但未来5~10年仍将持续高位运行。
当然，如果高楼节税的减少被放大，日本央行转换金改政策的话，泡沫经济可能会崩溃。另外，泡沫经济是一种共同智慧，即使没有这样的大事件，只要社会氛围稍有变化，就会轻易破灭。购买首都菌公寓风险很大
那么，面对有换包风险的首都圈公寓，我们应该如何面对呢?首先，作为投资对象购买首都圈的精品公寓，价格下跌的风险很大，应该避免。即使不会马上崩溃，现在也很有可能是高值圈。
对于已经拥有公寓的人来说，赶紧高价出售才是上策。但是，如果是为了居住而购买首都圈公寓，不在乎资产价值的话，就没有必要把房子卖掉。
今后打算在首都圈购买居住用公寓的人，有必要正视风险。在各种风险中，最值得考虑的是无法偿还*款贷**的风险。
现在两个人加起来年收入超过1400万日元的超级情侣，也有因为生病、裁员、离婚等原因年收入减半的风险。泡沫经济崩溃后，年收入减半，难以偿还*款贷**，慌忙卖掉公寓，发现价格下跌，只剩下巨额债务……可以考虑这样悲惨的剧本。
现代社会越来越不透明。如果正视风险，建议大家不要购买首都圈的公寓，而是选择租房居住。
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