昨天新闻里有一则报道说节后的上海房地产买卖市场依然冷清，但租房市场已经开始活跃起来，但由于房东普遍涨房租导致问得人多，实际租的人少，甚至不如节前。现如今的租房市场中，绝大多数的房东都是拽的跟什么似的，总觉得自己的房子是皇帝的女儿不愁租，动不动还一个劲地猛涨租金。事实上你的房子真的就这么好租吗？实际上自从2015年租金的一轮猛涨之后，上海整个租房市场正在发生着同过去许多年的市场所不同的微妙变化，最重要的变化表现在两个方面：（1）多数出租房空置的时间明显增加，房东需要花更多的时间和精力才能将房子租出去，而且最终租金的价格未必如自己事先期望的那么高；（2）素质好的客户越来越稀缺，放跑了一个就有可能再也遇不到了。在过去多年的租房市场中上述两种情况虽也有出现但并不算多见，但自2016年开始尤其是下半年上面所提的两种情形成了较为普遍的现象，虽然房东你可以继续涨房租，可代价是付出的时间成本和精力成本实实在在的会大为增加，而且找到的租客甚至还不如以前的好。如果你是房东但还没有看透这些的话，那你真的是OUT了！若是不信，我就给你来仔细分析分析
一、租金的过快上涨导致能承受的潜在租客大幅度减少
2015年之前的十余年间，上海房租虽然也是一直在涨，但2015年开始的这一轮租金上涨的幅度实在是过于猛了。有统计称2016年上海的每套每月租金平均是5133.91元，在这不想去深究数据的准确性，但现在想要在不太偏远的地方租一套一室老公房没个三千多肯定是不行的，这一点我想大家都应该是认可的吧！现在的租金支出多半要达到租房客户月收入的50%甚至更多，收入的增加早已远远赶不上猛涨的租金了，结果只能是高租金吓跑更多的潜在客户。潜在客户少了，自然要花更多的时间才能将房子租掉；潜在客户少了，找到好客户的机会也就大打折扣了。
二、租客换房意愿的降低导致市场中流动客户的显著减少
过去许多租客尤其是年轻租客，往往会因为工作变动或其他什么原因经常性的换租房，但现如今的租客都不愿轻易挪窝了。原因很简单：出去兜一圈发现，价格低点的房子不如现在住的房子看上去舒服；看上去舒服的房子，价格比现在住的高的不止一点半点，所以只要不是房东铁定要卖房或是租金涨的过猛，租客都会继续待下去。当然对于稳定且素质较好的租客，房东在涨房租的时候也会悠着点的。这种情况在近几年的租房市场上越来越明显，2016年更是如此，因此导致许多房子空出来以后，看房的实际人数显著减少，而房东看得上的客户更是少之又少，空置时间自然延长了许多。
三、有经济实力的租客已经买房置业了导致优质客户踪影难觅
近几年来，不少原本租房且收入较为稳定的租客在一轮轮的房价上涨过程中也出手买了房子，这些租客在租赁市场中算是优质且稳定的客户，随着他们的离去，租赁市场中少了不少有一定实力且素质较好的稳定客源，新加入租房市场的客户多半达不到之前这些租客的水准，导致不少房东抱怨好租客越来越难找了，而且这种情况多半会越来越常态化。
四、房屋出租条件的差强人意同租金价格的高企严重失衡导致客户另谋出路
目前市场上在出租的房子多半都有多轮的出租经历，房子的出租条件早已大不如当初首次出租时好，而限于装修成本的缘故，只要是还能过得去，多数房东都不愿翻新装修。特别是内中环的一些出租房子，房龄老，环境一般，设备装修越来越老旧，除了交通上的时间成本低外，已经没啥优点可言了，租金却还直线上升着，最可气的是有些个房东还是甩手掌柜，只知道收租金，一遇到个修修换换的事就装傻充愣，一推三六五，时间长了，租客也只能另谋出路了，毕竟类似的价格在郊区能有机会找到相对好些的房子。当然这也变相推高了郊区的租金价格，但不管怎样居住条件肯定是好许多的，只要不是非常在意时间成本的话，应该不失为一种合理的选择。
五、公租房和精品公寓房分流了一群好客户
公租房租金价格相对比市场价格要低且租赁稳定性强，所以有条件申请的人都会去试一下的，当然该类房子进出的交通可能会有些不便；另外近一两年来一些精品公寓房也不断出现在市场上，虽然该类房屋的租金价格会略高，但该类房屋多位于市区地铁沿线且居住的环境远好于同地区的小户型老公房，所以也吸引了不少有一定支付能力的年轻上班族，对于时下的年轻人而言，同样是花三四千元的租金租个老装修的老公房，不如租个环境好装修好的公寓房，即使价格略高点也算值。
写着写着，陆续有两个房东来登记房源了，两套房源都是在武宁路同一个1992年建造的小区内的老房子了，一套电梯的两室户要七千元，一套多层一室户更离谱要五千元，说是新装修首次出租，即便是如此，大家想一下需要一个月收入是多少才能租的起这五千元的三十几平的一室户啊！估计是绝大多数租的起的人看不上，看得上的人租不起，不信走着瞧！不管怎样，来的都是客，权且先登记一下吧！
写了这么多，并不是要劝房东们就此打住不涨租金，房子是你的，涨不涨租金你自己说了算，只是想提醒一下房东们，租房市场不比买房市场，一切都是由市场说了算的，虽然市场仍然呈现着一派活跃的景象，但是潜在变化我已经知会你了，你是不是也该掂量掂量你出租的房子是不是真的就值你要的那个价？当然没到你的心理价位，房东你尽可以空关不租，反正现在空关又不收税，只要耗得起时间，那就都不是个事了！不过像刚才来登记的那两个房东估计就不见得耗得起了，因为他们都说房子是投资刚买下来的，还有*款贷**要还的。总之，虽然我的话有点糙，但理却不糙，再次提醒各位房东们，如果你的房子确实优质，那租个高价找个好客户或许不难，但对于大多数手持一般性普通的出租房子的房东而言，还请您不要太过贪心，把出租的条件适当改善改善好，把租金的价格适当调整到市场的中低位置，这样既有利于您早日找到好客户，也能让租您房子的租客得到点实惠。俗话说得好：“予人玫瑰，手有余香！”更多的关于房地产的话题，欢迎关注我的微信公众号（上海资深房地产经纪人），我们接着探讨私聊吧！