盛传几年的宜家郑州项目终于在近日迈出了实质性一步，据郑州市国土局相关网站显示，“郑州宜家家居有限公司”以起拍底价拍得“郑政出[2017]27号地”，坐标：郑州市惠济区北三环以北。
宜家终于来郑州了！从媒体到群众反应热烈，甚至有些欢天喜地，各种大V、专家、意见领袖纷纷表示：周边房价要暴涨，再不抢房就没了。这不，昨天就有一位很久没联系过的朋友私信，能不能找人帮他抢定套周边的房子？
青芒盒子想说，我们是不是“抢房”抢习惯了，啥情况都不了解，就先“抢”为敬？是时候给大家泼点冷水，降降温。提前买了的先别太高兴，还没买的也抑制下沸腾的“抢房之力”，简单的思考下：宜家落地对周边楼市的影响到底几何？
宜家落户郑州是好事，对惠济区的发展有帮助，这是肯定的。（任何正规企业在不影响生态民生下落户对城市都是好事）但周边楼盘是否就能坐地起价，麻雀变凤凰，这值得商榷。
在拥有宜家的城市中和郑州情况相似的是西安，且青芒盒子在西安有强大的专业团队提供技术支持，我们就以西安宜家来看看对周边楼市的影响。
“西安宜家家居位于西安市沣东新城西三环三桥立交东南角，于2015年08月27日正式开业”。选取以西安宜家为圆心半径3公里内的楼盘，有西旅逸都、中建开元城、华润二十四城、保利金香槟、万科金色悦城等。
西旅逸都房价表
中建开元城房价表
华润24城房价表
保利金香槟房价表
万科金色悦城房价表
注一：以上为数据为约略值，综合权威媒体得出，可能和官方存在微小差异。
注二：2016年底起西安全城房价大幅上涨，宜家周边楼盘涨幅接近西安均值，不具备参考价值。
考察西安宜家对周边楼盘的影响，最具有参考价值的是2015年初至2016年底（开业前后的2年时间）。截取2015年初至2016年底这段时间周边楼盘房价可以看出走势是比较平稳的，并没有所谓的暴涨，甚至华润24城、保利金香槟等楼盘在宜家开业数月内价格有所下挫，仔细对比西旅逸都、中建开元城、华润24城、保利金香槟、万科金色悦城2015年初和2016年底的价格涨跌互现，基本都在几百元以内，真不知道宜家对房价的带动作用从何而来？
更有意思的是按照“逻辑”，距离宜家越近受到“带动助推”的作用会越明显，但对西安宜家周边楼盘却并非如此。在西旅逸都、万科金色悦城、中建开元城、华润24城、保利金香槟中距离宜家最近的是西旅逸都，在宜家北面，隔路相望，直线距离数百米，较近的是保利金香槟，在宜家正西，步行10分钟，稍远的是万科金色悦城，在宜家以东，最远的是中建开元城、华润24城，均在宜家以西，西三环外。而这其中房价最低的恰恰是距宜家最近的西旅逸都，最贵的是距宜家较远的万科金色悦城。显然周边楼盘的价格“不听话”，没有按“逻辑”来，这只能证明这个“逻辑”是有问题的。纵观这两年，西安宜家对周边楼盘影响微乎其微。实际上不只西安宜家，杭州、武汉宜家对周边楼市也没出现明显的推动作用。
那么正确的逻辑是什么？在选取西旅逸都、万科金色悦城做实地考察后，发现西旅逸都价格低是有道理的，核心是在产品上有差距。
西旅逸都实景图
西旅逸都实景图
西旅逸都实景图
“西旅逸都占地27680平方米，计划建5栋，容积率4.09，目前小区交付1、2号楼，但整个小区显得很乱，施工现场管理糟糕，建筑材料随意堆积，未区分人行道和工程车辆出入口，质量管理浮于表面，部分建筑承诺未落实，个人对房子质量存有疑虑；小区密度大，人车混流，出入口少，且主入口道路狭窄，和其它小区共用，人多路小，易阻塞，环境复杂；当前绿化景观差，多数靠“带盆”植物充数，景观园林还未看见，健身、休闲等设施也很缺乏，规划35%绿化急需尽快落实；物业管理松散，门禁制度不严，监控、安防设备少，电梯运载能力小且数量少；总体上西旅逸都产品表现不佳，突出一个“乱”字，不加以整改后期居住舒适度绝对好不了”。
万科金色悦城实景图
万科金色悦城实景图
万科金色悦城实景图
“相反，距西安宜家较远的万科金色悦城相对西旅逸都在产品上具有优势，金色悦城占地面积200000平方米，计划建39栋，容积率3.24，目前1、2期已入住。在建楼宇施工现场管理较严格，建筑材料分门别类，质量管控也比较重视，且张贴有详细的定期检查记录单；项目整体规划设施齐全，自带幼儿园和商业综合体，户型设计利用率也较大；已入住楼盘整体观感较好，道路平整，功能区分明确，植被种类也较多，密度合适，长势良好，虽绿化率不高，（30%左右，属中等水准）仍比西旅逸都为好；金色悦城为万科自家物业，物业水平不错，安保人员把守严格，“一卡一杆”，外来人员无业主带路很难进入，监控、安防设施较为普及，小区内干净卫生，休闲、娱乐场所、设备维护到位。通过对入住业主随机访问，产品满意度较高，除附近铁路偶尔带来噪音外，居住舒适度高。总体上万科金色悦城产品可靠，相对更受认可，价格自然更高。让我选我也会选产品更好的。”
——青芒盒子西安考察员
在西旅逸都距西安宜家更近，价格却与产品更好的金色悦城差异巨大的现实下，我们很难再坚持“宜家对房价影响巨大”的观点。更应该透过表面看本质——重视产品，毕竟产品的差距决定了价值的差距，烂的产品只能是“麻雀”，好的产品永远是“凤凰”，无关乎周边是否有“宜家”。
郑州宜家，同样是内陆发展中城市，同样的位于三环附近，同样是宜家这颗树，结出的果会有什么不同？对于房子，宜家不是灵药，产品才是核心，配置只能添花，产品烂是根里烂，产品好才能真的好。
现在回归到郑州宜家的实际状况，用理性去看待这三个方面，然后我们再决定是否要去抢房。
（1）现阶段宜家带动房价暴涨的概率？
其它因素不变，推动周边房价上涨的只能是短期大量资金涌入。现在政府对投机炒房行为打击严重，郑州也不例外限购、限售较严，且利好已经提前释放（去年已确定落户惠济），热钱涌入炒作房价的可能性较小。对刚需来说，长远看宜家对房价影响不大，应更重视房子本身。
（2）周边楼盘产品会因宜家落户提升？
如果你认为宜家落户会提升周边楼盘品质，那就太天真了，两者在逻辑上没有一点关系。相反的，部分黑心开发商可能会以此为噱头，哄抬房价，用各种手段炒作，更有甚者会把低质产品推向市场，侵害消费者权益。专注产品的开发商不是因周边配置而去做好产品，忽视产品的开发商也不会因周边配置好而去提升产品。
（3）宜家利好有限，问题不会少
郑州宜家并不是超大规模的资产产业入驻，预计带动的就业有限，不会使常住人口大量聚集，很难有效推动周边房租上升。而且由于周末瞬时人流量变大，占用原有公共资源，导致周边住户生活不便，居住舒适度降低。最典型的是周末交通堵塞，这在世界各地已经被反复证明，郑州不会例外。
宜家来到郑州，我们欢迎，但奔着“宜家”去抢房这种行为并不明智，真正的“宜家”应该是以卓越产品为核心，“宜居的房子，舒适的家”。