前段时间关于“东莞围村收费”的话题在网络热议，这也体现出停车难在东莞的困境。
同时，东莞业主们在各大微信社群反映车位售价太贵了，这是压在他（她）们身上的“第五座大山”。
对此，房叔个人觉得有必要探讨一下东莞车位的问题。
注：据悉东莞汽车保有量约340万辆，停车位缺口约200万个。
那么为什么东莞业主会一直吐槽停车位太贵呢？请看下面！
南城的中信森林湖某个车位报价70万/个
此前东城的中海莞府车位售价50万至91万/个
寮步的珑远翠珑湾车位售价
大岭山的万科金域缇香车位某个车位报价
长安碧桂园某个车位的报价
另外，东莞众多镇区楼盘车位的售价集中在15万至20万之间，个别定位略高端的楼盘或车位紧张的楼盘售价更高。
房叔只能说，车位商品化是房企重要的利润来源，或者是新增利润来源。
很多时候计算地块楼面价和房价时，仅是计算地表上的综合营收，地价是房价的锚，而容易忽略车位产生的收益。
例如1000㎡建面配比10个车位，一个建面5万㎡配比车位约500个，而小区住户大概率是超过500户。
一个车位15万元计算，7500万元额外增收（负一层）；要是还有负二层或者负三层呢？
目前,小区车位主要有四种。
1、人防工程车位:开发商不拥有产权,不得出售,只拥有使用权(如果开发商将建设人防工程的成本已经分摊到销售的商品房的成本当中,则使用权的归属也随之转移);
2、全体业主共有车位:《物权法》规定小区的地面车位属于全体业主共有,如何使用需要经过全体业主同意。
3、单个业主（产权车位）购买车位:由业主出资购买,产权属于业主;
4、开发商所有车位:开发商投资建设的,不计入公摊,可出租或者出售给业主使用的。
东莞市场主要类型为产权车位和人防车位，部分楼盘存在人防车位以租代售的模式。
对此，房叔一直有疑问的是楼盘的车位法律界定到底是如何的呢？好像处于模糊边界领域？
房叔特意查看了最高检关于《从物权法角度看小区车位、车库归属》，本篇报道是来自检查日报。
该报道中某片段如下：在物权法制定过程中，关于车位、车库的归属，存在着较为激烈的争论。主要存在两种观点：一是业主共有说，即认为车位、车库应当归业主共有，因为车位、车库已经计入了所有购房者的成本，而且车位、车库是为了发挥专有部分的效用，必须作为配套的设施，应当作为共有部分的客体。二是约定说，即认为车位、车库的归属应当通过约定来确定。
物权法第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见物权法采纳了“约定说”的观点。约定的方式包括出售、附赠、出租等方式。所谓出售，就是指建设单位将车位、车库卖给业主；所谓附赠，指建设单位将车位、车库赠给业主；所谓出租，指建设单位将车位、车库租给业主。各种形式都可以作为解决车位、车库归属的方式，从而满足业主的需要。
如何理解首先满足业主的需要？笔者认为，这就是指建设单位在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当出售给业主；如果业主没有能力购买，则应当出租给业主。当然，满足业主需要只能是合理的需要，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。《解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。
对于车位定义或解释值得细品（可自行查阅该篇报道阅读），以及涉及权属问题的解释，注意报道中关键词。
深圳物业管理条例中关于车位的规定
根据《深圳经济特区物业管理条例》，地方对车位的问题也是一直在完善管理的制度建设，深圳况且如此，其他城市自然也理解了。
2018年8月1日，东莞也正式实施《东莞市物业管理办法》，明确了物业管理部分职责划分；业主、业主大会和业主委员会的权利和义务；物业管理区域的车位和车库的使用；小区公共区域收益的分配；住宅专项维修基金的使用等问题。
该《办法》中的关于车位的焦点如下:
这里好像并没有车位或车库的限购规定，例如某位业主购买2个车位乃至更多；对于本来车位配比紧张的小区更是一种“伤害”。
同时产权车位仅有预售备案程序，并没有附加上备案价公示，这里还是一个房地产领域管理政策的“空白区”。
寮步珑远翠珑湾车位、车库预售备案
虽然作为商品入市需要在发改局（物价局）备案，但是其价格空间弹性极大。
这是一个“摸着河底过河的阶段”。
由此也会产生一些乱象，据人民网报道部分城市存在住宅绑捆高价车位的做法；动辄30万或50万的加价是常态。
这些加价、绑捆主要集中在相对高端的楼盘，或者“价格倒挂明显的新盘”；有人说造成该乱象是由于地价贵，备案价管控严，房企需要利润，进而车位的操作空间被释放。
车位、车库作为制度建设的模糊区域，自然成为房企新增利润的渠道。
近日，住房和城乡建设部等八部门近日联合印发通知，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖等方面的问题，包括：违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；*绑捆**销售车位、储藏室等。
相信后续地方关于车位、车库的制度管理建设会更加完善。