10 月 25 日，安大略省政府宣布对非居民投机税 (NRST) 进行修订。 今天大家和犀牛一起来了解这一次有关 Non-Resident Speculation Tax (NRST) 的变化以及它可能如何影响房地产交易。

海外买家税 Non-Resident Speculation Tax (NRST)实施的日期和税率

自 2022 年 10 月 25 日起，加拿大安大略省的海外买家税(NRST)税率将从 20% 提高到 25%，并继续适用于全省所有地区。

海外买家税 Non-Resident Speculation Tax (NRST)的适用范围

NRST 适用于“指定物业”的转让和买卖，该物业应该包含至少一个且不超过六个单一物业。2022年3月，安省政府已经将 NRST 从 15% 提高到 20%，这一次再次提到到25%，成为加拿大为阻止外国房地产市场投机而存在的最高省税。

海外买家税 Non-Resident Speculation Tax (NRST)适用的人群

NRST 将继续适用于非加拿大公民/加拿大永久居民，或外国公司/应税受托人(taxable trustees)。 注意：如果任何受让人是外国实体或应税受托人，则需要付 NRST，无论他们的所有权份额如何。例如，如果住宅物业转让给四名受让人，其中只有一名是外国买家，则 NRST 将适用于该物业价值的 100%。

海外买家税 Non-Resident Speculation Tax (NRST)豁免的人群

根据最新的政策，下面四类人将继续免于 NRST：自住情况下安大略省移民提名计划中的申请者、难民、加拿大永久居民，以及上述人士及加拿大公民的配偶。

如果海外买家在 2022 年 10 月 25 日之前购买了房产但是还没过户，他们是否仍需支付新的 25% 税率？

如果在 2022 年 10 月 24 日或之前签订了房产买卖协议，可以豁免新税率 (25%)。当然根据购买的时间，买家可能仍然要支付 20% 的税率（如果协议是在 2022 年 3 月 30 日或之后签订的）或 15% 的税率（如果协议是在 2022 年 3 月 30 日之前签订的）。同样，如果土地位于大金马蹄区（在法案中定义）之外并且该协议是在 2022 年 3 月 30 日之前签订的，则无需支付 NRST。

新规所说的包含至少一个且不超过六个单一物业是什么意思？

新规所说的包含至少一个且不超过六个单一物业包括独立屋（detached homes）、半独立屋（semi-detached）、三联式（triplexes）、复式（duplexes）、联排别墅（townhouses）和公寓单位（condos）。

物业是自住还是出租对海外买家税有影响吗？

不管物业是自住还是出租都不影响海外买家税的实施，只要它是为家庭住宅而设计的，就仍然应纳税。NRST不适用于其他类型的土地，例如包含六个以上单元的多住宅出租公寓楼、农业用地、商业用地或工业用地。

海外买家税和土地转让税有关系吗？会有减免吗？

虽然 NRST 由《土地转让税法》征收并通过相同的机制进行管理，但 NRST（如果适用）是需要在正常土地转让税之外支付的额外税款。

缴纳海外买家税的时候还需要交什么文件

在注册海外买家税之后，海外买家还需要提交下面8种文件：

• 1）Cheque for the additional NRST (certified, if not drawn on the solicitor’s trust account), made payable to the “Minister of Finance”
• 2）Copy of the Agreement of Purchase and Sale, and any assignments, with all schedules attached
• 3）Copy of the Statement of Adjustments (if applicable)
• 4）If the value of the consideration is based on the fair market value of the land, any appraisals or documentation that is evidence of the fair market value of the land
• 5）Any additional documents as may be required to determine the value of the consideration
• 6）Authorizing or Cancelling a Representative form(s), completed by each transferee (if applicable)
• 7）Proof of payment of LTT and NRST (such as a Teraview docket summary)
• 8）Completed Land Transfer Tax Affidavit, with a statement specifying that the conveyance is subject to the 25 per cent NRST rate

海外买家税文件的提交地址

Ministry of FinanceCompliance BranchLand Taxes SectionThird Floor, 33 King Street WestPO Box 625Oshawa ON L1H 8H9

在什么情况下海外买家可以申请退税？

跟进新规，国际留学生和工签持有者将不再享有退税资格，只有4年内成为加拿大永久居民的人可以申请退税。

退税需同时满足以下条件：

• （1）自买房之日（final closing date）起四年内获得加拿大永久居留权（如果产权登记在夫妻名下，只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税）；
• （2）房子产权登记在申请人自己或者自己和配偶名下；
• （3）在房子购买后60天内搬入，并自住至提起申请之日或者退税条件满足之日。

申请必须自获得加拿大永久居留权之日起90天内提出（登陆之日，　比如由移民官签署并注明日期的PR身份确认文件，或者收到来之IRCC的信函告知永久居民身份申请已经完成）。

请注意：获得加拿大永久居留权的时间并非是您收到枫叶卡的时间，以下两份文件都可以证明您已经获得加拿大永久居留权：

• · a Confirmation of Permanent Residence document, signed and dated by an immigration officer, or
• · a letter from IRCC advising that the application for permanent resident status is complete, that the individual is a permanent resident of Canada.

本文完成于2022年10月28日，文章为犀牛原创，转载请务必保留作者及原文链接。文章已经尽作者的最大可能保持准确，但是文章仅仅为分享目的，不能作为法律依据，准确的信息请咨询律师或者相关政府部门。

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