杭州是温州人对外住房投资的首选城市。作为省会城市、长三角核心城市，再加上重大赛会落户、互联网产业发展、*迁拆**力度大等多重利好，前几年杭州房价暴涨。由于商品房限价，与二手房的巨大价格倒挂，买到即挣到，不少温州人想尽办法去摇号买房。

但因为杭州限购，很多温州人买在 脱离主城区、远离市中心的临安 ，只因 价格低、不限购 。

如今，杭州楼市温度骤降，网上更是传出临安楼市冰冷、房价大跌的消息。10多年前下沙的记忆还未散去，难道，这一次温州人又要套牢在杭州了？

为此，我们特地去了一趟临安，实地探访一二。

01

临安位于杭州西部，2017年撤市设区，是杭州第10个市辖区。2020年，连接临安与余杭的杭州地铁16号线开通。由此，临安迎来购房投资热潮。

真正让临安楼市走热的，是价格远低于杭州主城区、也是当时杭州唯一不限购的市辖区。这让很多人有了购房资格，又买得起，轻松上车。

临安城区

这里有几个例子，大家不妨看一下：

A先生毕业后去了余杭，但在临安买了套房，单价约18000元/㎡。后来，他发现临安去余杭并不方便，所谓“地铁房”只是地铁线经过、不设站，前往两座最近的车站都要约2公里。于是他不得不另在余杭买房，临安的房子便空置了。

B先生在温州工作多年，2020年经中介介绍在临安锦北买了套房，单价约18600元/㎡。如今房子交付了，价格与买房时差不多，但很难卖。

C女士因遗憾当年过早卖掉杭州的房子、错过了2016年之后的暴涨，便于2020年去临安买房，单价20000元/㎡出头。她买了后，还带朋友去临安看房，其朋友犹豫了一下，心仪房源却被其他温州人抢先买走了。

临安南苕溪

类似这样的温州人数不胜数，买两套的不少，买多套的也很多。 在房价快速上涨那几年，出于对城市发展、资产配置的焦虑，再加上中介的鼓吹，不少温州人因价格低、不限购到临安买房，以实现强二线城市资产配置。

然而如今，临安楼市跟他们的预期，已有极大的差距。

02

温州人投资临安楼市，基本聚焦在临安区东部城区的新盘。 青山湖以西围绕临安老城区，分别有锦南、锦北、滨湖3个新盘相对集中的板块，还有青山湖以东的青山湖科技城。

4个板块分别对应地铁九州街、临安广场、农林大学、青山湖科技城4站，站间距均约4公里 （不含青山湖以北的青山湖、八百里2站） ，远超正常地铁站间距。因此，不少所谓“地铁盘”只是靠近地铁线、远离地铁站。

临安城区新盘板块示意图

2017年，临安城区新盘基本在10000元/㎡多点，个别定位高端的高达约17000-18000元/㎡。

到了2019-2020年，临安城区新盘疯涨至约17000-18000元/㎡，个别定位高端的超过20000元/㎡。

直至去年上半年，临安城区新盘普遍超过20000元/㎡，最高的约25000元/㎡。短短几年价格翻倍，其中临安城区一些热门楼盘还一房难求。

但从去年下半年起，楼市整体下行，临安楼市也开始走弱，今年价格明显下跌， 高层住宅普遍跌了约5000-7000元/㎡不等 。

其中，临安锦北板块当前二手房约17000-18000元/㎡，定位相对高端、面积段更大的苕溪公馆 （南区） ，顺应了当地人的改善需求，仍能维持在约20000元/㎡。此前非常热门的建筑面积约70㎡、层高约4.19米的北樾府，如今反而是最难脱手的。

锦北板块一温州人购买较多的新盘

锦南板块位置相对最偏，当前交付楼盘较少，比较冷清，二手房成交也少，价格与临安锦北板块差不多。

滨湖板块当前二手房价约18000-19000元/㎡，比临安老城区其他地方略高一点。

整体城市界面较新的滨湖板块

青山湖科技城当前二手房价约17000-19000元/㎡，更靠近宝龙广场、地铁青山湖科技城站的宝龙旭辉城房价高一些。

作为全新城区，这里房价起步比临安老城区低，去年高峰时还略高于临安老城区，如今回落了与临安老城区差不多。

青山湖科技城部分新建住宅

还有一些 急卖房源，往往总价低于市场二三十万，单价仅约16000元/㎡。

当然，以上只是各个板块的大致价格，具体小区、房源位置、楼层之间还有不少差异。目前，青山湖畔低密度产品，跌幅并不大。

总体来看， 2017年入手临安的投资客还有些收益，2019-2020年入手则可以勉强保本、亏损利息，有些也要略亏本金。2020年下半年、2021年上半年以超过20000元/㎡入手的投资客已面临血亏。

03

由此看来， 近两年投资临安的温州人，已基本被套牢了。特别是在当前杭州楼市继续探底的背景下，这种现象更是让人担忧。

由于临安部分小区规模大、分期开发，首期与后期存在很大的价差，一旦出现早期低价入手的投资客现在以低于市场价抛售，就会对后期入手的投资客造成很大压力。

临安大量新房在建

如今全国楼市低迷，就连杭州主城区也不例外。 有媒体称，杭州二手房挂牌量高达约24万套，价格也有不同程度的下滑。

近期，余杭一些二手房价曾高达约7-8万元/㎡的次新房，如今成交价降至约4-5万元/㎡，不少人被互联网公司裁员后无力偿还房贷，便抛售房产。

连余杭也如此，临安就更不用说了。据临安当地一银行客户经理称， 当前临安城区空置房源约4万套 ，但该数据尚未得到其他途径证实。

据部分中介经纪人称， 仅青山湖科技城板块，二手房挂牌量就高达3000多套， 仅中天珺府二手房挂牌量就高达约400套。至于 整个临安城区，二手房挂牌量预计在1万套以上。

临安刚建成、在建的新房

市场极度低迷背景下， 临安当地政府已出台一些刺激楼市的政策 ，包括45岁以下在临安买首套商品房并落户的专科生、本科生可分别享受5万元、10万元补贴，明年3月14日之前购买总价300万以内的商品房享受1.5%补助等。即便如此， 临安楼市依旧很冷。

当然，被套牢的不仅是温州人，还有台州、丽水、衢州等省内投资客，以及北京、东北等投资客。

据那位银行客户经理称，2017年温州投资客是主力，嗅觉敏锐，也挣到了钱。2019年起，全国各地投资客纷至沓来，温州投资客虽然不少，但已不是主力了，如今被套牢主要是2019年以后购买的。 他还称 “2万以上买临安都是作孽” 。

临安刚建成、在建的新房

除去市场下行因素， 临安经济、人口等基本面也非常普通。 去年，临安区GDP为658.4亿元，对比温州各县 （市、区） 略高于平阳，今年前三季度还名义负增长。

根据“七普”数据，临安常住人口约63.5万人，少于永嘉、平阳、苍南，10年增量不到7万人，少于平阳、瑞安、永嘉、文成。

临安消费水平也很一般。 从锦北、青山湖两座宝龙广场看，招商品牌、人气都非常普通，甚至青山湖宝龙广场出现大量山寨品牌，这在知名商业综合体中很少见。

中午饭点的青山湖宝龙广场

青山湖畔，不少*迁拆**户的安置房也与联排商品房无异 （物业管理差距还是很大） ，乍看与豪宅没区别，很少有动力去买商品房。

青山湖北岸的安置房

总体来看，尽管 临安城区是一座精致县城 。但 不能用杭州较好的基本面，去看待临安。

04

倘若杭州继续发展，未来临安还有希望吗？有，但很有限。

临安的根本问题，还在于受地理空间结构影响，难以融入杭州主城区，注定只是一座卫星城。

临安区位示意图

首先， 临安远离杭州市中心 。从武林广场出发，至青山湖科技城 （地铁站、宝龙广场） 直线距离就长达约32公里。至临安老城区最东端的滨湖板块，直线距离也长达 约40公里 。即便强二线城市，也很难将主城区拓展至市中心三四十公里外。

杭州市中心前往临安测距示意图。来源：百度地图

其次， 临安地形不太好 。临安城区是一条东西长、南北短的狭长城区，中间有青山湖，东侧进入余杭区又有南湖，两座南北都靠近山体、平原较少，导致临安老城区、青山湖科技城、余杭之间各有约7公里的城区断层，非常零碎、难以融合。

杭州“大城西”地形结构与城区布局

由于上述问题的存在， 临安并非撤市设区、开通地铁，就能很好地融入杭州主城区，只能作为卫星城，接受主城区的外溢。

临安的外溢主要来自余杭。前些年，互联网经济的蓬勃发展，余杭房价大涨，不少买房压力大的年轻人，也外溢至临安。

如今，西湖、余杭、临安三区都被纳入 杭州城西科创大走廊 ，串起紫金港科技城、未来科技城、云城、青山湖科技城等，成为杭州城市建设、产业发展的重点区域。

未来科技城

然而，即便从未来科技城 （奥克斯广场） 至青山湖科技城 （地铁站、宝龙广场） ，直线距离也长达约17公里，至临安老城区则长达25公里以上。那么， 倘若未来余杭能继续崛起，临安还能分一杯羹。

至于部分销售、中介经纪人所称“青山湖至未来科技城地铁20分钟、开车半小时”，我们也在早高峰兵分两路亲测，发现 上述时间被严重夸大。

地铁16号线早高峰客流（青山湖科技城段）

从地铁临安广场站出发，乘坐16号线前往绿汀路站换乘5号线至创景路站 （奥克斯广场附近） ，包括中间换乘在内的车上时间约40分钟，加上进出站共约46分钟，算上出发地、目的地的走路时间，也要近1小时。 即便从地铁青山湖科技城站出发，包括换乘的车上时间也要近半小时。

临安老城区至未来科技城地铁线路、耗时示意图

同样 从临安广场至奥克斯广场，驾车则耗时约1小时， 其中城市快速路仅约10分钟，其余均为双向四车道的普通城市道路。即便从地铁青山湖科技城站出发，驾车也需约40分钟。

临安老城区至未来科技城驾车线路、耗时示意图

由此， 住在临安、工作在余杭，通勤有一定的可行性，但也非常辛苦。 若住在临安， 前往杭州其他地方工作，通勤可行性则大大降低。 相比较之下， 青山湖科技城虽没临安老城区成熟，但区位上更有优势。

科技大道余杭段

真正离临安不远的，目前只有位于南湖以西、余杭区 （仅指平原） 几乎最西端的之江实验室，前往青山湖科技城 （地铁站、宝龙广场） 直线约6公里，但远离地铁站，需驾车通勤。

倘若未来文一西路快速路能继续向西延伸，与科技大道临安段快速路相连，行车时间将大大缩短。

当前，以山地为主、平原稀缺的临安，城区土地已基本开发完毕，少有发展空间。这既意味着临安的住宅库存不会无限增加，也代表临安很难迎来扭转全局的大项目。

临安老城区

如果想找个地方“躺平”，临安还不错，房价适中、环境好、配套齐、离大城市不远。在未来科技城上班，买不起余杭，买临安也还可以。

但是，投资临安，指望从这里获得高收益，还是醒醒吧。对高房价的杭州来讲，临安算是一个给人“喘口气”的空间，如果房价贵了，优势也就丧失了。

杭州楼市总是大起大落，每当楼市下行，远郊都是率先下跌和跌幅最深的地方。 10多年前下沙如此，如今临安也如此，受伤的温州投资客比比皆是。

可以看出， 杭州确实不错，但不应被过度神话，更不是杭州每个地方的房产都值得投资，近期取消限购的区域更要值得警惕。

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