我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：
提问：羊叔，你好！我预算比较有限，想买一个小户型的二房，但是中介跟我说二房现在不建议买，这是为什么呢？因为确实钱比较少，如果想买二房暂时过渡，后期再置换，有什么样的二房可以选呢？
羊叔：你好，二房只是过渡性产品，比如说在二胎时代，三房才是刚需。此外，在如今房票如此稀缺的情况下，买房最好还是要一步到位。目前二房已经没有什么太大的市场了，所以房地产开发商也不怎么开发二房了。从目前看来，可供选择的二房大概有两种，第一种是市区的小面积住房，可以用作过渡房。第二种是与学区挂钩的房子。
提问：羊叔，你好，目前已婚有个2岁的孩子，本来现在该黄埔地区买房，但是听说该区的教育质量一般，考虑到孩子的教育，我是应该换个地去买房还是应该仍在该区买房呢？
羊叔：你好，有很多家长认为黄埔地区的教育资源比较一般，但是实际上，黄埔地区的教育资源并不算太差。首先，黄埔地区的教育资源相对比较均衡，有小学，初高中及高等院校等。其次，从地区分布来看，老黄埔教育资源更为集中。从具体数据来看，黄埔区50%以上小学及初中集中在老黄埔板块内；而科学城、知识城的新生教育资源更为突出。最后，从常住人口来看，黄埔地区常住人口不断增加，未来的人*活口**力较大。同时，黄埔楼盘注重对教育资源的引入。但是由于去年广州的楼市出现了通涨，所以黄埔地区的选择面也不太多。未来黄埔地区不仅有政策规划和发展推动，还有可能成为极为优秀的优质教育板块。
提问：羊叔，你好，请问现在买房都是韭菜吗？最近有些焦虑，担心买贵了。
羊叔：你好，对比去年同期，目前大多数的楼盘都有10%左右的下调，甚至有些更多，如果说今年买贵了，去年是不是更加的高位站岗，而且今年的利率也从去年的5.85降到了现在的4.45，相当于200万的*款贷**，每个月就少还了1700左右，所以今年买房比过去一两年要优惠多了。现在的房子处于相对的低位，现在入手起码是赢过了一大批人。当然从目前救市和金融*款贷**放松来看，楼市正处在低位调整，整体长期看还是向好的，你买房如果是为了结婚，考虑小孩读书，该买还是要买的。
提问：羊叔，你好，我和我丈夫在广州，名下一共有三套房产，分别是骏景花园、南沙碧桂园、南沙公寓，准备全部出手置换成四房，买在什么地方还没有决定，在科学城和老黄埔之间犹豫，请问这两个怎么选？有没有楼盘推荐？
羊叔： 你好，老黄埔和科学城相比，老黄埔更值得选择。老黄埔它的优势在于：从投资角度，靠近主城区，受临港经济区辐射，旧改项目多，升值潜力大，从自住角度，通勤方便，配套成熟；它的劣势在于：存在石化污染问题，石化厂长期存在，旧改未完成前有噪音粉尘。 科学城它在通勤和升值两方面比不上老黄埔，它的优势在于城市界面新，居住舒适度高，产业成熟，人才集聚，各方面配套在提升中。
提问：羊叔，你好，本人目前在广州科学城工作，一直租房住，可是谁不想要在广州有套房了，这几年好不容易攒到广州房票，可以承担首付是70万左右，我的想法是先买套房自住兼顾投资，最好升值潜力大，可能以后经济条件更好了，会卖掉换套更好的，麻烦推荐一下合适的。
羊叔：你好，根据你的预算以及条件的话，建议可以看看黄埔和南沙板块。
黄埔区的发展已经比较成熟，经济产业支撑下各方面的配套都不错，作为投资当然是首选， 南沙的发展虽然不及黄埔，但是它拥有极其利好的规划，产业方面也是多方面发展，金融，科技都是强力支撑，对于投资者，南沙的未来潜力很大。
提问：羊叔，你好，打算在广州买房置业，感觉广州房价比较高，预算1000万，也没有选择自由，不知道应该怎么买房呀？
羊叔：你好，实际上，1000万的预算，在广州还是有板块选择自由的，无论是老城区还是新城区还是可以有一席之地的。但要注意的一点是：板块自由不等于买房自由。1000万预算，在天河只是初级入场券；番禺的CBD万博，价格门槛越来越高；海珠创新湾竞争依旧激烈。不过在距离核心区远一些的地方，还是能选到产品力比较好的房源的；总而言之，现在的广州市场，地段是雪中送炭，品质只是锦上添花，1000万预算买好房还是有难度的。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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