为了让大家得到郑州市区在售或待售楼盘信息，以满足生活范围主要是在市内的置业者的需求，东哥探盘特别梳理郑州主城区在售及潜在项目。
以上是东哥探盘划分的郑州各大组团示意图，东区我们讲得太多，今天主要讲一下中州大道以西的郑州，有哪些在售以及未来即将面世的楼盘。
【一】区域梳理
郑州老城区主要是指由金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区组成的大部分地区，这市内5区的辖区位置主要集中在中州大道——机场高速线以西。
而老城区的延伸区则涵盖高新区、二七新城、商都新区等组团和新区。
就涨幅而言，我们更不可被所谓的“神盘”所迷惑，真正复盘来看，涨幅高低老城区并不一定输给东区。
举个例子，2016年4月前后，海马公园5期155㎡的大户型均价大概在16500元/㎡左右，好楼层表单价在17000元/㎡左右，现在基本在28000元/平米左右。涨幅大概是7成。而老城区当时有一堆7000—8000左右的刚需盘，现在基本都在15000元/平米上下，涨幅9成左右，接盘的人也不在少数。
所以，以纯投资角度，老城区似乎更胜一筹且占用的资金更少，所谓“神盘”更要理性看待。
依据东哥探盘所划分的郑州各大组团示意图，老城区及延伸区主要是大北区组团、老城区金水组团、老城区管城组团、新南城组团（南三南四南五组团）、老城区西部组团、马寨尖岗组团、常西湖组团、中原新区组团、高新区组团等共计9个组团，下面我们对各组团内重点楼盘逐一进行梳理。
1、大北区组团：主要是指国基路以北、京广快速路以东、大河路以南、中州大道以西的区域。
该区域北三环至连霍高速段因多个城中村*迁拆**待建，城市面貌一般，但是居住条件较为成熟；连霍高速以北的惠济区环境更优，但是配套不如连霍南。
主要在售项目：
正弘府：小高层均价15500元/㎡，毛坯。
美景美境：高层均价16500元/㎡，毛坯。
正商家河家：高层均价14000元/㎡，精装修。
融创中原宸院：高层均价13800元/㎡；洋房标准层16000元/㎡，均为毛坯。
值得关注的待售项目：
万科民安璞樾：惠济区北三环江山路向西。
楼盘简评：紧邻宜家、距离地铁3号线站点不远、周边生活配套齐全，行政归属于惠济区。
建业花园里（三期）：惠济区花园路与英才街向西。
楼盘简评：靠谱的开发商、省实验英才中学学位房、距离北龙湖不远、周边商业、生活等配套齐全；隔壁为思念工厂，经常有大车途径和停留。
中海滨湖世家：惠济区文化路开元路向北。
楼盘简评：紧邻惠济万达商圈、处于惠济区的核心位置、未来会有地铁7号线站口；目前项目暂无节点。
碧桂园天麓：金水区花园路国基路向东。
楼盘简评：位置不错、距离北龙湖近且有直通北龙湖的的地铁4号线站点；但容积率高，周围多城改及经适房项目，大环境一般。
小结：该区域目前在售楼盘各自有其鲜明的卖点。比如美景美境的位置、地铁；中原宸院的价格优势；家河家的地铁首站都是不错的卖点，主要还是看置业者各取所需。
▲美景美境效果图
▲正商家河家效果图
2、老城区金水组团：主要指京广快速路以东、陇海高架以北、中州大道以西、国基路以南的区域。
主要在售项目：
融创中原大观：高层均价17000元/㎡，毛坯。
亚新美好城邦：高层均价19000元/㎡，精装修。
万科美景世玠：高层均价24000元/㎡；洋房标准层均价30000元/㎡，均为精装，但精装标准不一。
融创金水府：高层均价19500元/㎡,毛坯。
泉舜上城：高层均价20000元/㎡，毛坯。
值得关注的待售项目：
鑫苑金水观城：金水区中州大道民航路向西。
楼盘简评：隔望CBD，处于金水区与郑东新区的交会处、地铁6号线未来在楼盘西侧；但是整体容积率偏高。
小结：这个组团是郑州人口最密集、生活配套最齐全的组团，房价的抗跌保值能力也相对较强，但是城市面貌一般，区域整体容积率高。
▲鑫苑金水观城效果图
▲亚新美好城邦效果图
3、老城区管城组团：主要是南三环以北、大学南路以东、陇海高架以南、机场高速以西的区域。
该区域属于郑州老城区城市面貌较为落后的，目前商都历史文化区的建设脚步慢了下来，东大街在修建地铁3号线，但是距离东区近也是这个组团的一大优势。
主要在售项目：
鑫苑国际新城：高层均价14500元/㎡，毛坯。
奥兰和园：高层均价15000元/㎡，毛坯。
值得关注的待售项目：
盛澳金尊府：管城区腾飞路与航海路交会处向南。
楼盘简评：楼盘地铁5号线与地铁4号线双地铁交会处，项目已经拿到预售证，预计近期会开盘，据说价格会有惊喜，地缘性客户可以关注。
小结：该组团被铁路割裂的过分分散，但是有已经通车的地铁2号线，未来还有地铁6/4/5号线，轨道交通出行很方便，首次置业者可关注。
4、新南城组团（南三南四南五）：主要是南三环以南、郑密路以东、南绕城高速以北、机场高速以西的区域。
该区域属于管城区与二七区的延伸区域，大方向处于整个城市自然外溢的范围，中间没有城市断裂带，价格较为夯实。
主要在售项目：
绿都澜湾5期&6期：高层均价14000元/㎡，毛坯。
昌建君悦府：高层均价13000元/㎡，毛坯。
永威城5期：高层均价14500元/㎡，毛坯。
值得关注的待售项目：
融创城：管城区郑新路南四环附近。
楼盘简评：目前该楼盘没有具体的进度及规划进度，但是融创的项目不管是在白沙还是在北区或者在西区，都是以低于片区价格的角色出现，注重现金流的回笼，此项目价格上也可能会有惊喜。
康桥柴郭项目：管城区京广路南四环附近。
楼盘简评：据知情人信息，康桥已在柴郭拿地，规划及具体信息未出。
二七华侨城：二七区郑密路南四环附近。
楼盘简评：央企开发，据悉有高层及洋房产品，具体规划未定，价格待定。
小结：该组团价格整体上较为友好，是来郑的刚需置业者首选区域，地铁2号线已经通车，距离东区也近，18年上半年以来价格有微涨；未来潜在入市的项目体量较大，可供选择的机会较多。
▲绿都澜湾效果图
5、老城区西部组团：主要是京广快速路以西、北三环以南、西三环西东、南三环以北的区域。
该区域主要由中原区和一部分的高新区与二七区组成，是郑州城市发展的主要区域之一，市政府所在地，城市面貌较为良好，西南方向为价格洼地。
主要在售项目：
阳光城丽景公馆2期：高层均价16000元/㎡，精装修。
和昌湾景国际3期：高层均价12500元/㎡，毛坯。
值得关注的待售项目：
融创御湖宸院2期：桐柏路与航海路向南。
楼盘简评：紧邻帝湖，环境良好，1期目前已经售罄，均为大平层；2期相较于1期更偏向于刚需，社区更小，价格可能会比1期更友好。
正商旮旯王项目：中原区中原路伏牛路附近。
楼盘简评：中原老城区核心位置，距离地铁10号线和地铁5号线均不远，未来极有可能为伏牛路小学学区房，西区群众可重点关注。
康桥双河市场项目：中原区秦岭路汝河路附近。
楼盘简评：楼盘处于中原老城偏西南的位置，地铁6号线秦岭路站即在楼盘周边，地块目前西侧有高压线铁塔未拆除，未入市。
名门孙八寨项目:二七区大学路航海路向西。
楼盘简评：项目已经搁置许久，位置极佳，周边商业、医疗、生活、交通等资源齐全。
小结：该区域可供出让的土地不多，整个容积率也偏高，居住环境一般，但是医疗、教育、生活配套齐全，地铁1号线已经通车，未来还有5/6/10等3条地铁线，交通出行方便。
6、马寨尖岗组团：主要是西三环以西、郑少高速以南、郑密路以北、绕城高速以东的区域。
该区域最主要的资源就是尖岗水库，整体路网亟待完善，楼盘项目不多，与主城区的通达性一般。
主要在售项目：
绿地城：高层均价12000元/㎡，毛坯。
值得关注的待售项目：
招商公园1872：二七区马寨镇南四环郑少高速附近。
楼盘简评：央企开发、项目用地指标优质，但是背离于城市发展主轴之上，目前周边的城市面貌一般。
小结：该区域环境资源优质，山水集聚，但是属于待开发的处女地，央企招商蛇口的进驻有望改善这一局面。
7、常西湖组团：主要是西三环以西、化工路以南、郑少高速以北、西四环以东的区域。
该区域是郑州目前最火热的区域之一，四大中心正在如火如荼的建设，预计今年年底就可以初步建成，3年之内，该区域会有质的变化。
主要在售项目：
华瑞紫韵城：高层均价13500元/㎡，毛坯。
碧桂园西湖：高层均价15000元/㎡，精装。
值得关注的待售项目：
融侨中晟悦城：二七区郑少高速西四环东。
楼盘简评：处于常西湖新区的西南，合作开发项目，可享受常西湖新区的配套，地缘性客户可重点关注。
融信奥体世纪：中原区陇海路西四环东南。
楼盘简评：地处常西湖新区的主要改善范围内，地铁14号线（在建）星空路站点，面积区间为89㎡—138㎡，这是融信在郑州主城区范围的第一个住宅项目，主打“奥体”概念，值得关注。
汇泉景悦城：中原区陇海路西三环西北。
楼盘简评：楼盘位置不错，但是东侧楼栋会有西三环高架的噪音污染；整体客群定位以刚需为主。
世茂常西湖项目：中原区陇海路与雪松路附近。
楼盘简评：常西湖的进驻门槛极高，需要有50亿的保证金，这确保了进驻的都是大型房企，世贸常西湖项目位于陇海路南，是常西湖新区主要改善楼盘的聚集地，值得关注。
小结：四环以内，都是主城区的范围，西三环到西四环之间的常西湖新区，商品房项目很少，未来大环境大概率会呈现出一副很好的状况，主要商品房改善会集中在陇海高架以南区域。
▲碧桂园西湖周边效果图
8、中原新区组团：主要是西四环以西、化工路以南、绕城高速以西、南至马寨镇。
该区域是中原区政府主导的新区，目前整体推进的速度较慢，但是毗邻常西湖新区的楼盘还是可以关注的。
主要在售项目：
汇泉西悦城：高层均价12500元/㎡，毛坯。
值得关注的待售项目：
永威西郡2期：中原区西四环文博大道向西。
楼盘简评：中原新区的大盘、目前2期正在蓄客，3.5容积率的纯高层项目，2期门口即为地铁6号线泉州路站。
康桥九溪云樾：中原区建设路西四环向西。
楼盘简评：康桥须水地块，目前暂未披露入市消息，西区改善可关注。
中原华侨城：中原区中原路西四环向西。
楼盘简评：以文旅、欢乐谷、住宅、商务为一体的综合体项目，目前进度较慢。
小结：环常西湖的楼盘是很值得考虑的，西三西四之间目前没有品质项目，很多西区改善只能继续向西看，中原新区或是不错选择。
9、高新区组团：主要是西三环 — 京广铁路一线以西、连霍高速以南、绕城高速以东、化工路以北的区域。
该区域是90年代国家主导开发的区域，目前主要发展路径沿着科学大道向西发展，也就是双湖科技城。
主要在售项目：
朗悦公园府：高层均价15200元/㎡，毛坯。
保利文化广场：高层均价16000元/㎡，精装。
华润悦景湾：高层均价11500元/㎡，毛坯。
值得关注的待售项目：
融信学院府：科学大道与创新大道向南。
楼盘点评：紧邻高新区成熟区域以及正在发展中的双湖科技城，据说后期会依托高新区强大的教育资源，其他信息目前暂未知晓。
东原阅城：西三环与三全路附近。
楼盘点评：“重庆三强”之一的东原地产第一个大盘，地处西三环北延线，户型为89㎡—122平米的三房以及140㎡的四房；精装交付并配备了新风、地暖和净水系统，高新区置业者可重点关注。
小结：高新区自称闭合系统，域内教育、商业、高新技术等发达，但与三环内的主城区之间的通达性较差，置业者多为地缘性购买。
▲华润悦景湾效果图
▲保利文化广场效果图
【二】总结
1、在郑州老城区中，买小片区内的品质楼盘，一般都会有大收获。这不像在其他新区买CEO盘一样，老城区土著居民多有换房置换打算，且又不想离开原来生活的环境，所以同区域内置换是最好的选择，但是老城区属于建成区，新的改善楼盘又十分稀缺，供小于求体现的十分明显。
锦艺国际华都、康桥溪山御府就是很典型的例子。
2、低价买入，高价卖出，用最低的成本赚取更多的钱，这是房产投资的原则。
区域CEO盘、豪宅、别墅等产品类型，在同样的行情之下，一般涨幅是不及刚需刚改盘的，但是这些产品类型一般更适合居住。在现在房票稀缺的背景之下，更应该注意。
3、明显低于市场预期的楼盘是可以入手的。
4、刚需首套房，一定要尽量买主城区，至少是四环或者四环内。生活配套等资源越是集中的地方，一般情况下抗跌能力更强，这不仅是方便生活，更是资产保值和再置业的原始资本。
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