大家好，买房计划第1期问答终终终于来了！我是本次主笔计小岚。
这是一档个人主观判断较强的栏目，耐心看完，或许也有你要的答案哦。当然，回答的内容仅供大家参考~
计小岚每周将收集5-10个买房问题予以解答。提问的方法是通过买房计划社群向我们提问。（注：文末扫码备注“购房者”即可入群。由于内容涉及提问者隐私，一律打码处理。）
1.关键词：小两房、首付150万
Q：您好，本人在南山工作，公积金可贷50万。想购一套80平内的小两房，已备好150万首付，新房或二手房都行，请推荐几个适合我的楼盘。谢谢您。
A:
500万总价预算在南山淘到80平内小两房还是可以的。鉴于你在南山工作，选购的楼盘以地铁沿线为主。
其中松坪村三期单价7.9万，距离13号线松坪地铁站大约1000米，步行到地铁站大约13分钟。大社区、楼龄8年、车位足、户型很实用，小区挂盘基本都是满5唯一房源，免个税。
它的优势在于后发潜力足，官方公布的高新北区统筹更新规划，未来的高新北将汇集13、15、24、27四条轨道线，朗山路站、松坪站、松坪山站，这3个站都将是换乘站。目前学位是短板，但个人觉得，未来高新北将聚集15万人就业，5.6万人就地居住，教育配套是一定会改善的问题。
其他的像桃苑公寓，320万左右可买58㎡的2房，属海滨实验小学愉康部学区房。周边的荔芳村、荔馨公寓等小区，都可以在500万以内淘到小2房的物业，总价不高、配套齐全、学校中上。
2.关键词：入场时机、公寓
Q：我想问一下，后续深圳的房价还会这样一直居高不下吗？还是会出现横盘状态，也不会降下来吧？年后什么时候入手会比较好呢？如果不考虑自住，只考虑出租投资。公寓可以入手吗？
A:对于年后入市时间，建议尽早看房。
根据最新的二手房数据成交情况，截止3月27日全市总网签数11640套，其中二手房网签已经达到7799套，一周数据超过近一年的平均水平，预计全月网签突破8000套，这个数据已经快接近去年末的火热行情了。说明疫情下，这两个月压抑了一波需求。需要注意的是，网签数据有滞后性。
房价方面则依旧是冷热分化。例如宝中、碧海等受益于前海扩容等政策利好，这几个月都出现大幅上升态势。横盘的如龙岗部分区域，这几年的涨幅可以忽略不计。
不考虑自住，公寓还是可以入手的，相应地要做的功课会比较多。最主要的是关注四点：
1）地段：决定房产价值的因素，就是地段。
2）规划
能决定公寓升值潜力的是区域规划，区域规划则影响未来处在这里人的数量，质量，以及你的接盘客户。
3）租金回报
公寓相对住宅而言，讲究的是细水长流。比如，入手是250万，每月租金为5000元，根据粗略的租金回报率计算公式：
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（5000*12）/250万=2.4%。
4）小户型
租客群体更注重自己的个人空间，能独立的不会去合租。相应的，房子越小，投资回报率越高。
具体操作可参考之前的一篇推文：价值100万的深圳公寓避坑指南，看完再买不翻车！
3.关键词：学区房、保值
Q：小计老师你好，考虑在罗湖买房，请帮忙分析一下：400w以下的房子，主要从小两房和保值增值的角度考虑，哪个盘比较好点，同时比较关注学区。
A:400万以下的小两房在罗湖的选择还是有挺多的，甚至有些不错的学区房。比如东门168、华裕花园，均属于螺岭外国语实验小学学区。
目前，东门168小区53㎡2房挂盘价370万，华裕花园52㎡3房挂盘价300万。都是不错的楼盘。
阳光绿地家园：坐落于翠竹山脚下，距离5号线怡景站900米，小区比较新，2007年建成，中学是市第二实验学校，小区自带游泳池，600米直达喜荟城，小区附近也有吉之岛商超。
湖馨苑：小区建于2003年，背靠洪湖公园，带洪湖小学+桂圆中学学位。距离最近的地铁是笋岗站。这套房还是复式，70年住宅产权。
数据来源：贝壳找房
4.关键词：刚需、首付100万
Q：刚需，坐标深圳，福田工作，有*弹子**100w左右，月供1w左右，准备买房，可以向您咨询吗？谢谢！
A:100万能买哪里？作为刚需，找房范围可以自己的工作地点为圆心，沿着地铁线路去寻找。通常在地铁、学位、商业3个因素中做取舍。
虽然100万以内在福田还是可以买的到二手房，不过基本以1房为主，可以重点关注八卦岭、华强南、新洲、皇岗。
往东边的罗湖选择会比较多，且不少小两房，甚至还可以买到名校学区房，比如东门168、缤纷时代家园。
新房的话，可以考虑坪山的恒大城、中海万锦熙岸华庭、盐田的悦千山雅园，龙岗的京基御景半山，300万左右可以买到2房以上的，光明的新房项目则需要等到下半年。
5.关键词：沙井海岸城、开盘时间
Q：有谁知道沙井海岸城什么时候开卖吗？
A:沙井万丰海岸城也是今年被刚需盯到滚烫的盘。@深圳买房计划经常被粉丝追问，海岸城值不值得等？会不会抢不到？作为深圳西部最大综合体，热度可想而知。
根据规划，海岸城拟建筑面积超80万㎡，将建成集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。
项目共包括六个地块，其中五个地块属于住宅，珑园、珺园为回迁房，锦园为商品房+保障房，玺园、瑧园为商品房。
率先入市的海岸城锦园共488套，其中商品房272套，且套内面积均小于90㎡，保障房216套。由一栋3层12班幼儿园、一栋33层的住宅楼（保障房）、一栋43层的住宅楼及6层商业裙楼组成。
最近的地铁站为11号线马安山站，距离约500米 。作为深圳第四座海岸城，自带14万㎡商业。项目还配建不少于30班小学、不少于48班得中学。
价格这块，目前片区二手房均价5万/㎡ ，海岸城预计不会低于5万/㎡ 。至于入市时间，@深圳买房计划打听到的消息是预计7月。
6.关键词：*款贷**
Q：你好，我现在是深圳集体户口，在老家有已经还清的房贷纪录，在深圳无房无*款贷**。如果我现在在深圳*款贷**购房的话，*款贷**利率是按首套还是二套？
A:按照最新的购房政策，有过房贷记录（全国），不管是卖掉亦或是还清也好，都是5成。利率这块则按照首套计算。
