前言：前篇保山代表性商业调查（一）：曾经辉煌的那些商业还好吗 对保山老城区的3个代表性商业做了一些简单的商业调查。本篇将重点介绍北城区的代表性商业。看看有您熟悉的商业吗？
01#保山义乌商贸城
保山义乌国际商贸城是由全国民营企业500强的浙江茂华集团、上海黄浦建设发展集团、湖南金易德公司等企业强强联合组建，并成立保山茂华义乌国际商贸城有限公司为本项目开发营运主体。
保山义乌商贸城是云南省“三个一百”重点建设项目，同时也是保山重点招商引资项目和云南省重点综合市场。
保山义乌商贸城效果图
项目总规划用地面积1400亩，总建筑面积260万㎡，商业130万㎡，住宅130万㎡，总体建设分三期进行开发。
本次主要是针对其三期联排商墅进行了商业调查。具体如下：
1、商住两用调查商户156家，面积230平米，三层半，租金：未装修约4万每年，已装修约6万每年。
2、商住两用：餐饮7家，美发1家，酒店8家，超市1家，新能源1家，美容2家，建材3家，装饰公司3家，矿泉水1家，医疗器械1家，劳务公司1家，装修公司1家，诊所1家，复印店1家。
3、商住两用：空置12家，正在装修2家。
4、临街商铺14间，每间约50—60平米，每平方米38元。
5、临街商铺无空置，无装修。
市调总结：因义乌商贸城临近居然之家建材城，所以商住楼以建材、装饰公司租户居多，临街铺面以小吃居多。随着近几年房地产不景气，导致建材、装饰行业也随之下滑。商住楼空置率目测超过60%。
商墅
居然之家
居然之家
居然之家
02#保山五洲国际广场
保山五洲国际城市广场位于保山隆阳区正阳北路与学府路交叉处，倾力打造集餐饮，休闲，娱乐，旅游购物、商务、居住于一体的商业综合体。
五洲国际外景
五洲国际商业广场于2016年开业，这是保山中心城区首个集餐饮、服装、娱乐、文化等多种功能于一体的大型商圈。商场由1幢写字楼、2幢居民楼、8幢商业楼以及室外文化景观构成，230余家企业和个体商户入驻，拥有屈臣氏、小龙坎、歌力思、比音勒芬、ONLY、MODA、SELECTED、JACK JONES、海银海记、谭鸭血等品牌商户，从业人员2000余人，日均人流量最高达20000余人。
五洲国际广场开业至今6年多了，经营情况如何呢？近日我们的小伙伴们走进了这个曾经的保山商业“一哥”。
1、五洲国际调查商户537间铺面，其中203家品牌在营业状态，80间空置铺面（空置率14.8%）
2、业态分布：一楼做百货，超市，零售，服装的居多、其中服装65家，珠宝6家，都是大面积使用的150-200平左右，二楼做餐饮的较多，45家，占75%左右，美业8间，游乐场有3家，使用面积较大，基本都是整层使用在9栋，10栋。三楼做教育培训、娱乐、酒吧的较多，带一部分餐饮。
3、租金价格：一楼临街的最贵100-160元/㎡、面积在15-300㎡之间，有业主自己租赁的达到200元/㎡，里面的在80-120元/㎡左右不等。
市调总结：
上午11时左右，商业区内人不多，有10%左右的商户还未开门营业。中午饭点和下午3时现场人气逐渐兴旺起来。有10家左右正在装修，空置得不多，五洲整体来说经营状况还是不错的。抖音网红的加持和其他一些团购平台为五洲带来了较大的关注和人气。
五洲国际经过近6年的经营和调整，逐渐形成集餐饮、购物、儿童主题以及夜场娱乐为一体的一站式综合性商业街区。特别是它的夜场经济，目前已然是保山年轻人的首选和必选之地，成为它的招牌和特色。商业无所谓高级低级高尚庸俗之分，能生存下去，能赚钱，能形成自己的特色，就是王道。
商业街内景
中心广场
外广场
夜店区
03#保山吾悦广场
保山吾悦广场约126万㎡城市旗舰综合体，涵盖约9万㎡购物中心、约3万㎡茶马印巷商业街区，2021年11月26日盛大开业！
吾悦广场整体效果图
保山吾悦广场打造了多个保山商业新纪录，超160+知名品牌进驻，星巴克、必胜客等80+品牌首进保山；Timberland、VANS、李宁等引领潮流运动，星轶影城带来保山首个STARX巨幕影厅，吉布鲁，贤合庄等网红餐饮全面进驻。据了解，星巴克将采用保山本地小粒咖啡为原材料，所以在装修上，成为全球首个咖啡色外立面装修的门店。
外观实景拍摄
保山吾悦广场分为L购物中心和茶马印巷两大部分。就目前的经营状况来看，购物中心要明显好于后者。
外观实景拍摄
一楼共计66间商铺，经营品类有：服饰鞋包手表39间，占比59%；手机通讯零售8间，占比12%；珠宝5间，占比7.6%；日化4间；西餐甜品4间，占比6%；冷饮3间，占比4.5%；小吃1间；车商1间；零售1间；一楼无空置。
二楼共计54间商铺，其中服饰35间，占比65%；电玩、密室6间，占比11%；日化5间，占比9%；冷饮1间，占比1.9%；电器1间，占比1.9%。二楼空置4间，占比7.4%。，算是非常低的空置率了。
三楼共计52间商铺，其中休闲娱乐11间，占比21%；服饰9间，占比17%；家居家电6间，占比11.5%；茶叶、手办、玩具、零售5间，占比9.6%；美业4间，占比7.7%；小吃摊3间，占比5.8%；轮滑培训、DIY5间，占比9.6%。三楼空置6间，占比11.5%，相比于二楼有所提高，但也在合理范围。
四楼共计76间商铺，其中餐饮47间，占比62%；影院约占10间，占比13.2%；小吃摊7间，占比9.2%；冷饮4间，占比5.3%；休娱4间，占比5.3%。四楼无控制。
但茶马印巷步行街的招商和经营就要差劲多了。步行街一楼共计177间商铺，空置110间占比63%；简餐小吃冷饮共计42间面积较小，主要分布于连接商场的那一条主街上，占比24%；服饰鞋包8间占比4.5%；小卖部4间占比2.3；美发3间占比1.7%。药店1间；除连接商场这条街之外，其余外围商铺基本都空置；租金价格80到110/平；东端头最贵130/平；二楼只有5间美容美发美甲美睫；1间服装；其余全部空置；三楼全部空置。
市调总结：
整个购物中心共计约248间商铺，一二楼主要经营服饰类，共计74间占比约30%，三楼四楼主要经营餐饮、小吃、休闲娱乐类共计86间，占比35%。空置10间占比4% ，在目前实体商业日益下滑的大趋势下，算是非常不错的表现了。
吾悦广场一靠品牌，全国连锁，许多城市的吾悦广场确实成为了新的商业地标，号召力很强；二靠规模，商业要成行成市才能有优势。它的购物中心未来将会成为保山商业的“扛把子”，但是它的“茶马花街”大概率是要失败了。
购物中心中庭
购物中心中庭
购物中心内景
购物中心内景
步行街
步行街
最后说几句。
平心而论，商业难做，地州商业更难做。
地州商业的难点主要有二：
一、传统的消费习惯使然，地州商业“难上楼”。消费者不愿意上二楼、三楼，导致购物中心的二三楼生意特别难做。这就形成了地州商业基本上呈点状、带状分布（一般沿城市道路的底商分布）。
二、地州城区人口少，商业品牌不愿意下沉，更遑论国际品牌。五洲、吾悦的进驻，其实是保山商业的大升级、大换代。他们的出现，淘汰或击败了一些传统的商业，客观上推动了保山商业的进步、购物环境的提升。这点是值得鼓励和肯定的。
温馨提示：由于市场调查的方式存在多样性，数据的采集可能存在一定的误差。
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