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本文作者：张*光春**律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
房屋买受人想继续履行合同，但是标的房屋上存在银行抵押权且房屋出卖人不主动偿还抵押*款贷**并涤除抵押权怎么办？房屋买受人代房屋出卖人还款是否可以冲抵房款？如房屋买受人代偿银行*款贷**的金额超过购房尾款，超过部分是否可以向房屋出卖人追偿？请求权基础是什么？《民法典》第五百二十四条规定基本把上述问题全都解决了。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
《民法典》第五百二十四条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”
1、房屋买受人有权代房屋出卖人偿还银行*款贷**
房屋出卖人不提前还款（还清标的房屋的全部*款贷**余额），这会导致标的房屋无法过户到房屋买受人名下，或虽根据民法典规定可以过户到房屋买受人名下，但标的房屋上仍然存在银行抵押权，房屋买受人对于偿还银行*款贷**有合法利益，房屋买受人有权代房屋出卖人向银行偿还*款贷**。当然，如果银行和房屋出卖人的*款贷**合同约定该*款贷**只能由房屋出卖人偿还，不能由其他人代偿，或者房屋买卖双方的房屋买卖合同明确约定房屋买受人不能代房屋出卖人偿还银行*款贷**的，房屋买受人不得代房屋出卖人偿还银行*款贷**。
2、代还款后，银行对房屋出卖人的债权自动转让给房屋买受人
房屋买受人代房屋出卖人偿还银行*款贷**后，银行对房屋出卖人的债权自动转让给了房屋买受人，且此债权转让系自动转让，不需要银行和房屋买受人签署债权转让协议，也不需要通知房屋出卖人即生效。
债权自动转让，即解决了“抵消房款”和“追偿”两个问题：如房屋买受人代还款金额a小于购房尾款b（房屋总价减去房屋买受人已付款），则代还款a抵消购房尾款，差额b-a仍应由房屋买受人支付给房屋出卖人；如房屋买受人代还款金额a大于购房尾款b，则a中的b抵消购房尾款b，差额a-b系房屋买受人对房屋出卖人的债权，房屋买受人自然可以向房屋出卖人主张；如房屋买受人代还款金额a等于购房尾款b，则正好a与b抵消，不存在差额的补齐或追偿。
当然，如果房屋买卖双方约定代还款后不发生债权转让的，从其约定。
3、司法实践中需要注意的问题
本节所说的房屋买受人代房屋出卖人偿还银行*款贷**系还清标的房屋的全部抵押*款贷**余额，即我们通常所说的“提前还款”。而银行对于房屋出卖人提前还款有严格的合同约定和程序要求，一般而言，银行只能从房屋出卖人的还款账户里扣款，而不接受房屋买受人直接向银行付款，且银行在扣款之前需要房屋出卖人签署相关的文件确认（本节不考虑房屋出卖人提前还款需向银行支付违约金的情况）。很明显，如果房屋出卖人不配合，房屋买受人无法推动上述流程进行并完成。因此，对于房屋买受人代还款，一般要在诉讼程序中进行，有法院这一公权力的介入，代还款在流程上就很容易操作了。
附刘某与王某征、王某民等房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：房屋买受人代房屋出卖人偿还借款后，房屋出卖人之债权人的债权自动转让给房屋买受人。
案情简介：2012年7月19日，王某征（出卖人、甲方）、贾某（房屋共有产权人）与刘某（买受人、乙方）签订《*迁拆**安置房买卖合同》，对房屋买卖事宜做了约定。当日，刘某之父刘某昌向贾某转账支付了全部房款，案涉房屋于2012年7月起由刘某使用至今。
2018年5月14日，王某征取得案涉房屋不动产权证书。2019年1月22日，王某征向王某民借款并用涉案房屋做了抵押担保。王某征未按约还款，王某民诉至法院，法院判决：王某征于判决生效后十日内偿还王某民借款本金76万元并支付利息（以76万元为基数，自2019年1月22日起，按照月息2%计算至实际付清之日止）。判决生效后，因王某征未按照判决履行给付义务，王某民向本院申请强制执行，经询问，王某征庭审中认可尚未偿还过王某民借款，且本院执行局尚未强制执行其任何款项。
王某民称，依据法院判决，截至2021年1月14日王某征未履行任何判决内容，现今共欠本息112.48万元（不含迟延履行金、诉讼费及执行费），如刘某一次性给付92万元，同意解除案涉房屋抵押手续……。当日，刘某之父刘某昌代为向王某民转账92万元。
裁判观点【案号：北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初2518号】：债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。本案中，刘某为了排除案涉房屋被限制转让的条件实现购房的合同目的，通过代王某征履行生效法律文书所确定的给付义务向王某民支付92万元的方式涤除王某民就案涉房屋设定的借款抵押权后，依法享有了对王某征的代位求偿权且代偿金额92万元并未损害王某征的合法权益，故刘某要求王某征偿还垫付款项92万元，有事实及法律依据，本院予以支持。