前段时间，蛋壳公寓暴雷的事情闹得沸沸扬扬，据新闻媒体报道称，系由于“蛋壳公寓陷入资金链断裂危机”，无法向房东支付租金，不少房东就采取了“解除合同赶走租客的方法以减少损失”。而租客方面，则面临着无房可住的困境，甚至还要继续偿还“租金贷”。房东是否有权解除合同？房东与蛋壳公寓之间签署的合同是委托合同还是租赁合同？一时间成为热议的话题。

还有需要注意的一点是房屋出租涉及的税费问题，不知道大家又了解多少？

今天，咱们就聊一聊这个问题吧！

房屋出租目前大概分为两种模式：

1.平台公司（房屋管理公司、托管机构等）出租；

2.房东个人出租。

我们就从这两个方面来说说房屋出租涉及的税收——

平台出租房屋

（一）增值税

1.小规模纳税人

出租其取得的不动产（不含个人出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

注意：满足月销售额10万以内或者季度销售额30万以内，就可以享受免征增值税优惠。

2.一般纳税人

出租不动产（不含住房）适用一般计税方法计税的，税率为9%；出租不动产（不含住房）适用简易计税方法计税的，征收率为5%。

出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税。

（二）房产税和城镇土地使用税

1.房产税

平台公司将房产出租，以房产租金收入为房产税的计税依据，法定税率为12％。

注意：计征房产税的租金收入不含增值税。

增值税一般计税项目计税依据＝全部租金收入÷（1+9%）

增值税简易计税项目计税依据＝全部租金收入÷（1+5%）

2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以减半征收房产税。

2.城镇土地使用税

纳税人出租、出借房屋，自交付出租、出借房产之次月起缴纳城镇土地使用税。

应缴税额=单位税额*占地面积

单位税额存在地区性差异：经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准；经济落后地区，可适当降低税额，但降低额不得超过规定的最低税额30%。

2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以减半征收城镇土地使用税。

疫情影响下，各地也推出了房产税和城镇土地使用税的减免。如浙财税政[2020]6号 《浙江省财政厅 国家税务总局浙江省税务局关于落实应对疫情影响房产税、城镇土地使用税减免政策的通知》就规定：

2020年1月1日至2020年12月31日，鼓励引导各类经营性房产业主在疫情期间为受困企业和个体工商户减免租金，按实际免租月份或折扣比例相应减免房产税、城镇土地使用税。

（三）企业所得税

主要是看能否享受小型微利企业的优惠。

自2019年1月1日至2021年12月31日，小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（实际税率5%）；

年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（实际税率10%）。

（四）印花税

财产租赁合同，按照不含税租金收入的千分之一，缴纳印花税。

2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人，可以减半征收印花税。

个人出租房屋

（一）增值税

1.自然人出租住房，按照5%的征收率，减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

2.自然人出租住房以外的房产（如商铺、车库），按5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

3.个体工商户出租住房，和自然人出租住房享受同样的增值税优惠，享受按照5%的征收率，减按1.5%征收。

4.小规模纳税人免征增值税

月租金不超过10万元，增值税以及对应的附加税（城建税、教育费附加、地方教育费附加）能得到减免。

税法规定：

自2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人均月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税优惠。

个人采取一次性收取租金形式取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

举例：老王将空余别墅出租，一次性收取年租金110万元，分摊到月后每月租金在10万元以内，无需缴纳增值税。

政策依据：国家税务总局公告2019年第4号 国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告

（二）房产税

1.个人出租住房，不区分用途，按4%的优惠税率征收房产税。

2.个人出租非住房，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

3.个人将自己名下的房产用于某个公司的经营，不收取租金，怎么缴房产税？

在实务中，无偿使用房产的现象比较普遍，无偿使用，也就无出租收入，无法征收房产税。

税法规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。即，无租使用情况下，房产税的纳税义务仍为房屋产权所有人，只是可以由使用人代为缴纳房产税。

（三）城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

（四）个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，财产租赁所得并没有并入综合所得，仍然是单独计算缴纳，法定税率为20%。

1.应纳税所得额＝收入－准予扣除项目

2.应纳税额=应纳税所得额×税率

财产租赁所得准予扣除项目，扣除次序为：

1.财产租赁过程中缴纳的税费。

纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证从收入中扣除。

2.向出租方支付的租金，适用于存在转租的情况。

3.实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

4.税法规定的费用扣除标准。

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。

出租住房税率有优惠：

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起减按10%的税率，征收个人所得税。

个人出租房屋，政策规定比较繁杂，有些省市采用综合征收率的方式，一次性征收个人出租房屋的相关税款。比如，北京市的综合征收率在2.5%——12%。

据不完全统计，上海、深圳、广东、浙江、辽宁、湖南、重庆、厦门、河北也是如此。虽然每个地方的综合征收率不同，但因为是核定征收，比分税种自行计算申报，整体上税负低了不少。

（五）印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。住房之外的租赁合同需要缴税，比如出租商铺、车库。

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