Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。
板块优势（天河北）
在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。
时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。
商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。
小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。
中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。
居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。
注：
（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。
（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。
（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。
小区简介（天誉花园）
上期文章为大家介绍了紫荆小区，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的天誉花园。
天誉花园 位于天河北板块，靠近 华阳小学林和东校区 和 广州火车东站 ，上学，市内通勤或远游均有很高的便利性。
小区户型涵盖58平方1房~341平方5房平层，以及少量188~291平方3~5房复式，适合 刚需和改善型家庭 ， 推荐指数：4星 。
天誉花园基本信息：
小区地址：天河区林和中路162号
当前均价：75000 元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：1999~2002年
开发商：天伦房地产
物业：天伦物业
物业费用：2.3元/月/平方
总户数：1320
总车位：689
容积率：6.0
绿化率：30 %
下文我们将从“ 公共配套资源 ”、“ 小区园景 ”、“ 楼栋户型 ”和“ 升值潜力 ”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（天誉花园）
天誉花园 于天河区林和中路162号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。
（1）公园
天河北板块没有大型市政公园，但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内，这里也是盛极一时的恒大足球队主场，很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。
天誉花园距体育中心东北角约300米，观看体育赛事或演唱会非常方便，时间充足的时候也可以到这里进行休闲锻炼。
（2）交通
天誉花园 北临广园快速，南临天河北路，东临华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。
●地铁：
地铁3号广州东站 距 小区约300米 ，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。
●自驾
小区停车场出入口 距广园快速路最近入口的最短线路为 1800米 ，不堵车的情况下 6分钟 左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园： 小区东南侧中怡城市花园内的的 中怡幼儿园 与小区仅一墙之隔，家长接送非常方便。
此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有侨怡幼儿园、荟雅苑幼儿园、嘉怡英文实验幼儿园和都市华庭幼儿园等，如上图所示。
对口小学： 地段对应的公立小学为天河区 华阳小学，林和东校区 位于林和东路118号， 距小区约300米 ，家长接送非常方便。
该校为 天河北板块的名牌优质公立小学 ，办公成绩和口碑均不错，受追捧的热度一直不减。现有天河东、林和东、华成和天润四个校区。
注：天河区教育局2021年曾对华阳小学等5所热门学位发出过学位预警信息，入读华阳小区需提前布局，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
对口中学：华阳小学 对口直升初中为 广州中学 ，名雅校区距小区约 1400米 ，初中学生自行上学放学完全没问题。
因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读， 天润校区 位于天寿路20号 ，距小区约600米 ，上学放学更方便。
PS. 据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式， 届时中学学位或存在不确定性 ，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：林和街社区卫生服务中心位于天河北路382号距小区约730米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院： 离小区最近的三甲医院有 天河区妇幼保健院 ，距小区约 400米 ；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、中山大学附属第三医院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区一二期均自带底商，主要为银行、饮食等业态，但一二期之间的紫荆路沿街店铺应有尽有，日常生活消费非常方便。
（6）文化资源
天河区少年宫 创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。
现馆址位于龙口西路8号，距小区约 1900米 ，自驾车约 10分钟 车程。
据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。
小区详评（天誉花园）
01小区实景
上图是小区一期的大门，位于南侧的紫荆路上，进出管理较为严格。
正门进来是一条宽阔的行人通道，往前几十米就是住宅大堂入口，见上图。
上图为楼栋大堂，住户需要在大堂乘坐电梯到达6层，然后步行到各楼梯对应的电梯间，需求换乘一次电梯才到达家里，此过程较麻烦且会浪费一定的时间。
上图为一期6层平面户外，是小区的空中花园，喷泉水景目前仍在运营，物业管理不错，喷泉旁边是抬高设计的游泳池。
一期花园内，设置有儿童游乐设施和休闲桌椅，能基本满足大人和小孩的活动需求。
上图为一期6层的走道，走道外为空中花园，在此上班的非小区人员能进入花园，容易挤占业主活动空间。
上图是一期乐雅阁俯视6层平台花园的全景，花园不算大，绿化较少，旁边的林和中路与小区距离较近，噪音明显。
上图为一期的电梯间，虽然有20多年的楼龄，但保养依然不错。
二期梯间装修更时尚，更宽广更明亮，见上图。
一期乐雅阁中高层往西南方向平视，无高楼遮挡视线，视野较开阁。
上图为一期高雅阁和逸雅阁的外立面，墙面铺贴粉红色和蓝色墙砖，具有较高辨识度，整体呈现代建筑风格，近看略显陈旧。
02房源展示
天誉花园 户型涵盖58平方1房~341平方5房平层，以及少量188~291平方3~5房复式，本期为大家介绍的是291平方的5+1房复式户型，请欣赏。
▼户型图▼
▼玄关和餐厅▼
▼一层客餐厅▼
▼一层过道及厨房▼
▼一层卧室▼
▼一层厨房▼
▼一层生活阳台▼
▼一层公卫▼
▼二层公卫▼
▼户内楼梯间▼
▼二层客厅▼
▼二层卧室1▼
▼二层卧室2▼
▼二层卧室3▼
▼二层多功能室▼
房源点评：
户型优点： 空间大，适合三代同堂大家庭；楼层高，视野、采光和通风较好。
户型缺点： 客厅无阳台，一层公卫为暗厕，厨房为暗厨，此前作为办公场，全屋格局有大改动，装修需重新设计才能符合居住。
03户型楼栋
（1）楼栋户型简介
天誉花园 分为一期和二期，其中一期包括乐雅阁、悠雅阁、高雅阁和逸雅阁；二期包括A栋、B栋、C栋和D栋；楼高31层，1~6层为商业办公区域，6层露天部分为空中花园，7层以上为住宅。
一二期被紫荆路分隔成两个相对独立的单体楼小区，各自有不同的住宅和停车场出入口，6层均设空中花园；一期需在6层换乘电梯，相对麻烦；二期为直通电梯设计，相对方便。
（2）户型详解
小区户型涵盖58平方1房~341平方5房平层，以及少量188~291平方3~5房复式，具体的楼层平面户型图和户型汇总表见下文。
▼一期乐雅阁/高雅阁平面户型图▼
▼一期悠雅阁/逸雅阁平面户型图▼
▼一期乐雅阁复式平面户型图▼
▼二期AB栋7层平面户型图▼
▼二期CD栋7层平面户型图▼
▼二期CD栋16~19层平面户型图▼
▼小区户型面积汇总▼
注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼层会有些许偏差；部分少放盘户型暂未统计。
04户型小结及买家预算
优点方面： 一期以大户型为主，二期是大户型和小户型均有，大多户型格局方正，户内空间实用率高；一期北排乐雅阁和悠雅阁以及二期AB栋，南向户型望空中花园，采光通风不错。
缺点方面： 部分户型为港式设计，无厅出阳台，部分买家难以接受；也有部分户型带厅出阳台，但阳台过于狭窄，活动空间局促；一二期西侧户型靠近林和中路，受噪音影响较大；二期CD栋南向户型距离南面的写字楼较近，私密性和视野一般。
市场方面： 当前小区整体成交均价为7.5万/平方，其中一期成交均价在7万左右，二期成交均价在8万左右；小区挂牌均价，则在7.1~10.2万/平方之间
想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？ 请私信沟通。
▼含税价格预算▼
小区1房户型购买预算为450万左右，2房户型购买预算为550~650万之间，3房户型购买预算在700~1300万之间，4房以上户型在1300~2800万之间，各区间预算详见下方表格。
注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
升值潜力
天誉花园 于1999年开盘，1999~2001年交房；2004年记录的成交均价为 8600元/平方米 ，当前二手成交均价为 75000元/平方米。
那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！
从下方图表可看出， 天誉花园2004年 以来的年均增值速度为 12.79%，18年 间增值 7.72倍。
看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？ 欢迎继续追看，后续将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友， 请私信沟通。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速， 请私信沟通。
总结
本期主要介绍了天河北板块的 天誉花园 ，小区户型涵盖58平方1房~341平方5房平层，以及少量188~291平方3~5房复式，适合 刚需型和改善型家庭 。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1） 义务教育资源突出 。小学对口天河北的明星小学-- 华阳小学 ， 中学直升广州中学 ，9年义务教育均为 天河区口碑佳 的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。
（2） 华阳小学林和东校区距小区仅300米 ，上学放学接送非常方便。
（3） 区位优势明显 ，南临天河北路，东临华南快速干线，北临临广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便； 地铁3号线广州东站距小区仅300米，公共交通和旅游出行方便快捷 。
（4）邻近 天河区少年宫 等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。
（5）地处繁华区，周边商业氛围好， 生活便利度高 。
（6）均为原装电梯高层且公共区域保养不错，居住品质有保证。
（7）小区为封闭式管理，外来人员进出管理较为严格。
缺点方面：
（1）小区占地不大，无地面花园，空中花园面积不大，业主活动空间不足。
（2）小区交房至今21~23年，楼龄偏长。
（3）一期6层以下为写字楼及底商，7层以上为住宅，但需要从一层乘坐电梯到6层换乘住宅电梯，会耗费过多时间。
（4）二期CD栋南面靠近高层写字楼，私密性和视野一般，有压迫感。
（5）一二期西侧户型靠近林和中路，车流量大，受噪音影响较大
（6）小区车位不足，业主停车问题较为突出。
（7）一期6层以下为办公区域，空中花园为开放式，人员混杂，容易挤占业主活动空间。
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