买房真的是太难了！

我是一个刚刚攒够首付准备在绍兴买房的小刚需，我曾经天真地认为，买房子难≈赚钱太难了，只要我攒够了首付，一切事情就都功能圆满了。

但真正走到买房这一步我才意识到，攒够首付只是买房的第一道关卡，接下来还有九九八十一难在等着你。

当然，那些预算充裕的人并不在我们讨论之列，大多数普通人都像我一样，在自己有限的预算中挑选、等待、斟酌、犹豫、纠结，整个决策过程仿佛“画地为牢”。

因为这件事非常重要，关系到一个家庭的日常生活，甚至关系到一个家庭的未来。如果买对了房子，那么不仅可以保护你的资产，甚至可能实现资产跳升级。

于是你不得不在大脑超载的状态下不断收集信息、分析信息、提取有效信息、实地考察；要对数个备选方案进行判断和排序；还要面对各种意外和不可控的局面……

是的，对于一个普通人来说，没有比买房更复杂的筹谋了。所以在经历了这整个焦虑的过程后，我现在终于可以借机好好梳理购买二手房的整个交易流程。

因此， 请大家把这篇文章看作是一个小白刚需购买二手房的真实经历叙述+避雷指南 。

01.选新房还是二手房，根据个人情况去判定

第一次买房应该选怎样的房子？

我的问题是一连串的：买哪个板块？买新房还是二手房？买什么样的户型？

事实上，这些问题对所有人来说都是类似的，并且可能还会有更多的问题：买一个郊区大户型还是一个市中心刚需？要带学区吗？……

这些问题并没有绝对的答案，我认为，这取决于你的个人情况。

就我自己而言，主要的决策标准当然是预算，要有能力负担才行。而预算由两部分组成：首付预算和月供预算， 首付要付得起，月供也要还得起 。

第二个决策标准是，我想买一套自住和投资属性兼顾的房子。

因为要自住，所以通勤时间不能太长，所以我优先考虑工作地点附近的板块。

而我工作地点附近恰好是总价高、生活配套相对不成熟的新区，因此在初步看房的过程中，虽然每个楼盘的销售都介绍了产品无数的优势，也很难*制抵**在楼盘现场立即做出决定的冲动，但我还是纠结了很久，考量诸如开发商未来是否会如期交付，板块是否真的具备规划中的发展潜力等问题。

毕竟，对于购买新房来说，我需要承受从期房到现房的变数。

相比之下，二手房是实景交付给我的，我可以很清楚地看到房子的优点和缺点，一目了然。

而且由于是自住，如果板块的生活配套过于不成熟，即使发展潜力很大，也不在我的考虑范围之内。

而由于考虑兼顾投资，所以我必须选择地铁房，郊区的非地铁物业完全看不到“钱途”，所以即使我不必地铁通勤，地铁也必须有，而且最好在800米之内，并且要有比较成熟的商业配套。

而且，既然我可以为自己存够首付钱，我相信我将来可以买得起更好的房子，所以现在必须买一个以后能方便出手的房子。

因此， 买房的核心在于我们必须考虑清楚我们的需求是什么 ，然后再选择新房或者二手房。

综合所有需求后，我最终选择了一套次新地铁房，刚刚办完过户，看房过程就不再赘述，重点介绍一下自己的交易流程（组合贷），供大家参考。

02.敲定签合同， 这些内容，你需要懂

当我选定房子，与房东及中介谈好价格后，需要签订合同， 内容主要是约定价格和首付款时间 ，作为买房小白，我小心翼翼地逐字逐句阅读合同，也发现了一些问题。

第一个遇到的问题在于中介费，中介要求我在过户时先付清中介费，我没有同意，最后商谈结果是在过户时支付60%中介费，留下40%在所有手续完成后支付。

这个问题必须在签订合同前协商好，要注意的是，过程中可能会遇到中介不停催促的情况，这个时候千万不要急，签完字就不能悔改了， 没有商谈好一定不能签 。

第二个问题在于需要密切关注所有的时间节点和金额。

合同中会约定当场支付定金的金额、房屋总价、首付款时间、首付款金额、*款贷**金额（尾款）、支付*款贷**（尾款）时间（我的合同约定的是以银行*款贷**时间为准，因为不确定银行何时放款，如果约定具体支付时间，可能出现银行没有及时放款的情况，会产生违约金，这个一定要避免）、户口迁出时间等。

值得一提的是，我这套房子的房东仍有*款贷**，这原本需要由她来偿还，在合同中约定房东注销*款贷**和抵押的时间，不过 现在的新政策允许“带押过户” ，就省去了这一道流程，更为便利。

图源网络

此外，对于中介费，最好能够写明具体金额，而不仅仅是百分比。

04.开启房奴之路，需要哪些步骤？

我是单身首房首贷，选择了组合*款贷**。

选择组合*款贷**的原因也很简单。 其一，虽然公积金*款贷**利率较低，但*款贷**额度有最高限制，无法满足我的需求；其二，如果选择全部商业*款贷**，那就浪费了公积金*款贷**额度。 所以综合评估后，决定选择组合*款贷**的方式。

这里有一点要注意， 选择组合*款贷**买房，一定要先用足公积金*款贷**，能贷多少就贷多少，能贷多久就贷多久，在使用完公积金*款贷**后，剩余部分再使用商业*款贷** ，这样就可以最大限度地发挥公积金*款贷**的优势，从而达到少付一些房贷利息的目的，但不同的银行对组合*款贷**有不同的要求，所以最好提前咨询几家，选择最适合自己的。

在确定了*款贷**银行和*款贷**形式后，需要准备的材料有：身份证、户口本、征信报告、无房证明、单身证明、一年银行流水、收入证明、*款贷**银行的银行卡。

银行初审结束，我联系了中介，中介说等过户完成以后就可以正式办理*款贷**了，接下来就是支付首付款、办理过户。

一个注意事项是，由于我的首付款是自己攒的，所以直接转款给房东就行，没有遇到什么问题。

但是如果资金来源不是自己的存款。注意！！！ 转款人只能是父母！！！如果是其他来源的资金，可以先转到自己的其他银行卡上，然后再转到支付首付款的银行卡。

再介绍一下我的买房款架构，它是由首付款、*款贷**和尾款（房屋交割保证金）组成的。听说现在诸暨正在试点资金监管政策，首付款和*款贷**都是在监管账户里，监管机构会按照买卖双方的约定节点划转金额，更为便利。不过越城区目前还没有试行，所以我仍然是自己操作的一系列资金转账。

附上诸暨市试点资金监管实施细则（征求意见稿）：

下一步就是等待过户。在这个过程中，由于我和房东各自有事，所以我们约定在一周后完成过户。

过完周末，带上我的身份证和户口本到便民中心办理交税和过户手续。

办理手续的过程是，我先把首付款转给房东（由于资金监管政策还没开始试行，待试行就可以全部通过监管账户划转），随后与房东签订网签合同，之后到税务窗口缴纳税费，拿着整套资料去办理房屋过户手续，这样过户的手续就完成了，在等不动产权证期间，又在指定窗口办理了水、电、气等的过户手续。

下一步就是拿不动产权证，我等了两个小时就拿到了。

最后按照约定的时间带上材料去银行办*款贷**，按照银行的要求，疯狂地签字。完成后等待银行通知*款贷**办理成功。

在房东拿到*款贷**后，我们再一次当场验房确定没有问题，然后我支付了最后一笔尾款，就这样结束了我的第一次买房经历，正式开启我的房奴之路~