［知识要点】
房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。房屋转租涉及出 租人、承租人、转租对象三方当事人的关系，需要当事人签订书面的转租 合同。
转租必须取得出租人的同意。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租 给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。
承租人未经出租人同意，出租人可以要求解除租赁合同，收回房屋，由 此造成出租人的损失由承租人承担。原租赁合同被解除以后，次承租人可以 要求承租人承担违约责任，并赔偿损失。
在租赁房屋时，为了防止假房主骗钱，一定要仔细检査房主的房屋产权 证，査看房主的身份证原件。检査房产证的时候要看产权证上是否有当地房 地产管理部门的公章，身份证上的姓名与产权证上的姓名是否一致，出租房 屋与产权证上的房屋是否一致。此外，还要看一下房产证是否还有其他人的 名字，是不是由几个人共有该房屋，以及是否存在抵押等情况。另外，为了 保证这些证件不是伪造的，最好再到房管所、居委会或物业部门了解该房屋 的产权状况，必要的时候还可以拿着自己的身份证或委托律师到房地产管理 登记部门查阅出租房屋的产权登记情况。
典型案例杨小姐租房心切，与出租人李某签了一年的租房合同，并一次付清:房租1.5万元。两个月后，一位自称是房主的黄某找到杨小姐，并出示: 了房产证和水、电表卡。杨小姐此时方才恍然大悟，原来黄某才是真正的房主，李某只是在半年前租了他的房子。黄某要求杨小姐搬走或者重! :新交纳房租。杨小姐对此一筹莫展，不知如何是好
［以案释法】
我国合同法第二百二十四条及《最髙人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条对房屋转租作了如下 规定：
(1)承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或 全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
(2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租 人与转租人双方协商约定的除外。
(3)转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利 和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租人 双方另有约定的除外。
(4)转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应 地变更、解除或者终止。
承租人如未经出租人同意，擅自转租房屋，根据《最高人民法院关于审 理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规 定，出租人可以请求法院确认转租合同无效。本案中，李某擅自将房屋转租 给他人，出租人有权向法院请求确认转租合同无效。李某转租房屋显然没有 经过黄某的同意，故其与杨小姐之间所签订的租赁合同无效。
承租人擅自将房屋转租给他人，给他人造成损失的，根据我国合同法第 二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租 人同意转租的，出租人可以解除合司。因此，本案中，杨小姐有权要求李某 返还已付的租金，并对由此造成的损失进行索赔；而房主黄某则有权要求解 除租赁合同，并要求杨小姐搬走或另签合同。
中华人民共和国合同法
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 100承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物
造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释
第十五条承租人经岀租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限 超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出 租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出 异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人 民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参 加诉讼。