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本篇是案例检索分析文章总第99篇 民事类 实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第62篇之房产第38篇

法律依据：《执行异议复议规定》第二十九条

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

当事人中：

绿色字迹 为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉。

黄色字迹 为第三人，或者是原告亦或者是被告。

红色字迹 为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉。

提出问题

生活中我们经常出现这种情况。借给别人钱，也不打欠条。买别人的东西，也不索要收据。这些点点滴滴确实在某些方面也没有什么大的问题。但如果涉及到房产买卖。 如果没有完备的要式购房合同。就可能出现很多风险。特别是房子作为不动产具有抵押性质。在不具有不动产登记所有权变更之前。一切都可能是未知数。

即使是你可能就拥有此一套房产居住。今天我们就通过最高人民法院一则改判案例来观察怎样在购买房产时进行必要的约定，来避免不必要的风险产生

裁判要旨

《 执行异议复议规定》第二十九条是 基于住房期待权的物权请求权 。 源于房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同 。继而满足其中构成要件中的有合法有效的合同应基于《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条等法律规范的内容进行判断。

如不符合要式合同要件，当事人 不具有 排除执行权能。

案例索引

①（借贷关系)2013年10月31日， 盛恒公司（案外人执行异议之诉一审，二审第三人） 与 国家开发银行（许可执行人）（案外人执行异议之诉一审被告，二审上诉人） 签订《借款合同》，借款3.5亿元。

（保证合同）2013年10月31日， 盛恒基公司、王志江、王雪靖 就 盛恒公司 偿付主合同项下全部借款本金、利息等和实现债权的费用向 国家开发银行 提供连带责任担保。

（抵押合同）2013年10月31日， 盛恒公司 将590套在建工程抵押给 国家开发银行 ，担保范围包括主合同项下全部借款本金、利息等。以上抵押物已办理抵押登记。

②2013年11月15日， 盛恒公司 在 国家开发银行 同意的情况下为回笼资金，进行预售。

2014年5月22日 盛恒公司 与 冷平开（房屋买卖第1手） 协议约定了买卖房屋，

2018年4月12日， 刘英伟 （房屋买卖第2手） （案外人执行异议之诉一审原告，二审被上诉人） 与 冷平开 签订房屋买卖协议书，约定以450000元的价格购买案涉房屋。冷平认可将案涉房屋转让给 刘英伟 的事实

2018年8月8日，盛世天地物业处向 冷平出 具进户房屋验收单，入住文件，并于当日交纳案涉房屋水、电、物业、供热费等费用。

经哈尔滨市不动产登记交易事务中心查询， 刘英伟 、 冷平名 下无房屋信息。

③2018年3月26日一审法院基于 国家开发银行 因与 盛恒公司 、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷，查封包括案涉房屋。判决 盛恒公司 偿还国家开发银行借款本金3.28亿元及利息；

④该判决生效后， 盛恒公司 未能履行给付义务， 国家开发银行 申请执行。 刘英伟 提出执行异议

⑤2020年8月20日，一审法院驳回了 刘英伟 的异议

⑥ 刘英伟 不服，提起案外人执行异议之诉

法院判决

一审法院：黑龙江省高级人民法院（2020）黑民初119号

结果：

不得执*房行**屋

理由：

1.以房抵款行为系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，以案涉房屋抵顶工程款的行为合法有效

2.冷平对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的权利。经查询，冷平名下并无其他用于居住的房屋，冷平将案涉房屋出售给刘英伟，意味着案涉房屋的权利转让

3.刘英伟作为受让人可承继冷平对案涉房屋享有的民事权益阻却对案涉房屋的执行

二审法院：（2021）最高法民终1214号

结果：

一、撤销一审判决；

二、驳回刘英伟的诉讼请求。

理由：

根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，刘英伟对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。

对于合法有效书面买卖合同的认定，应基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，

房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项

一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定的情形。

　　第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

实务总结

《执行异议复议规定》第二十九条是基于住房期待权的物权请求权。基本上针对的是生活比较困难的当事人，本案中刘英伟符合这个条件。即符合所购商品房系用于居住。

但最高人民法院就是否签订了购买合同 采取了限缩解释的方式 。虽然合同当事人双方达成了购买房款的意向。虽然经过了两手的转让。即使这样也不符合要式合同的构成要件。所以最高人民法院对本案予以了撤销。

从本案的判决结果，我们可以清晰的看出。房屋买卖合同应该严格依照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容来进行签署和约定。

第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

因为不动产买卖不是一个鸡毛蒜皮，无关宏旨的事情。生活中对于一个普通人，绝对算得上是一个非常重要的大事。如果没有一个相对完善的合同进行约定的话。就如同儿戏一样。

本案告诫所有的读者，尽量的以书面的形式约定和界定。以确保个人的合法利益得以维护。

关键词

要式合同

房屋买卖不是鸡毛蒜皮，无关宏旨的事情