近日，广西柳州凯旋门小区爆出，本小区未售出的753个车位，已统一售予小区内的一名业主。随后有人与买下车位的吴姐联系沟通，她表示买下这些车位就是为了投资，物业与签署的租约仅到今年10月底，此后车位只售不租。

1、良心开发商与供过于求的车位

有人质疑，吴姐的行为属于有钱人的炒作，是利用资本谋取暴利。

其实并不是，柳州凯旋门小区，于2014年开始动工，共建房产2983套，最初规划的停车位是2040个，房产与车位的比例是1:0.68。

也就是说，本来车位应该是供不应求的抢手货。

后来，开发商考虑到业主的需求，又多建了1086个车位，当然他们这么做也可能是为了多卖点钱。没想到，这样一来，车位数量超过了房产数，停车不紧张了，业主自然也就不急着买了。

结果，小区2015年开始卖车位，截至今年5月中旬，仍然有859个车位没有卖出去。

所以这个事件，本质上，并不是资本抢到了稀缺资源，而是剩余的这些车位已经卖了6年，卖不出去，又挂了三个月公示，仍然还剩753个，这位吴姐是打算做一个人弃我买的价值投资。

2、利益得失与投资风险

这笔交易开发商有意打包清仓，吴姐想着抄底获利，本来应该是双赢合作，那么究竟谁获利谁受损，最后的风险又转嫁给了谁呢？

首先，对多数业主来说。

在吴姐大手笔扫货之前，小区已售车位2373个，按每户需要一个停车位计算，小区近80%的业主已经拥有自己的车位了。

剩余车位的产权是归开发商，还是归吴姐，对这些业主的生活来说，不受任何影响，自然也就没有利益得失可言。

其次，对开发商来说。

多个车位打包给一位买家，单价肯定要低于分别卖给多个买家。

很简单的道理，批发价必然会比零售价便宜，如果能正常卖出去的话，谁不想多赚一点。

问题是卖不出去啊，卖了六年了都，这时候有人肯接盘，就别再计较什么价格了，早点脱手回笼资金才是正道。

第三，对投资者来说。

虽然没有说明价格，但吴姐应该是拿到一个低于市场价的优惠折扣。

如果能顺利卖出的话，吴姐势必会获利不菲，但是别忘了，这小区的车位与住户比是超过一比一的。

吴姐也要承担卖不出砸手里的风险，从投资的角度，承担风险，获取收益，很合理，收益本身就是对投资者的一种风险补偿金。

最后，原来没有购买车位的业主要面临一个决策。

吴姐已经喊明“只售不租”了，那么这些业主

• 要么从吴姐手中购买车位，这个价格是否会比之前开发商卖的便宜就不好说了。
• 要么，就只能去小区外面另寻可供出租的临时车位，承担停车较远的不便利。

3、自编自演与法律限制

有人说，吴姐很可能跟开发商其实是一伙，或者就是开发商的马甲。

这个，确实也不排除。

在柳州，一个车位售价大概在15到20万左右，但月租金一般也就四五百块钱。

开发商想靠出租收回本金的时间周期太长，而自从三道红线的要求开始，房企的资金链大多处于紧张状态，资金周转率对房地产开发商来说，成了比利润更重要的生存保障。

面对剩下的这753个实在卖不出的车位，开发商还真没有更好的处理办法。

因为，按照《广西壮族自治区物业管理条例》，“不出售或未出售的车位，应租给本物业管理区内的业主停放车辆，不得以只售不租为理由拒绝出租。”

剩下的这些业主只想长期租，开发商只想赶快卖，怎么办？

很简单，找一个像吴姐这样的投资人，把剩余车位打包买走，一切问题都解决了。

• 对开发商来说，我想卖有人想买，合理合法，并没有什么条文规定一个人不能买多个车位吧。
• 对吴姐来说，我买了之后只售不租，也合理合法，并没有什么条文规定个人必须出租车位吧。

所以，这么一操作，就规避了原本针对开发商的条例限制。

综上

消费购物有时候也跟投资一样，套牢是一种风险，踏空也是一种风险。

空仓观望，规避了投资品价格下跌的风险，有可能以更低的价位买入投资标的；但同时，也要承担投资品价格不跌反涨的风险。

开发商的做法，可能有些投机取巧，但是从市场经济角度，符合买卖双方互惠共赢的特征。

这笔交易最终通过了柳州住房城建部门的认可，也说明在法律层面，确实没有什么不合规的地方。

在这个时点秀出这么个操作，也从一个侧面说明，房企现在急于回笼资金的现状，资金周转问题，可能在很长一段时间内都将是高悬在房地产开发商头顶的达摩克利斯之剑。

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