1 案情简介
2005年12月，北京市居民甲与市土地整理储备中心某区分中心签订《住宅房屋*迁拆**货币补偿协议》，载明*迁拆**范围内有甲的正式住宅房屋11间，建筑面积192平方米，用地面积195平方米；*迁拆**房屋内在册人口3人，分别是户主甲、乙（甲之夫）和丙（甲之女）；*迁拆**补偿款、补助费合计104万元，同时享有按成本价购买安置房指标3个。甲因已有多套房屋，遂与丁（甲的姑妈）协商并口头约定，将自己的一个安置房指标让给丁，由丁出资以甲的名义购买，待房屋可以过户时甲配合办理过户手续。随后，甲与北京某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）签订《购房协议》，约定甲购买开发公司建设的北京市海淀区××园××号房屋（建筑面积97平方米，以下简称“案涉房屋”），购房款36万元，一次性支付。上述房款缴纳后，开发有限公司开具的房款发票载明付款单位为甲。
2005年12月底，案涉房屋交付后由丁装修并居住。2010年12月，案涉房屋办理产权登记，登记至甲名下，房屋性质为按经济适用住房管理，2015年5月，甲将案涉房屋过户至乙名下。2015年5月，甲与乙协议离婚并约定双方无共同财产。丁持有该房屋的所有权证书、契税核定通知书、物业管理资料、装修资料、住宅质量保证书、住宅使用说明书、公共维修基金收据（载明“丁代缴”）等材料。
2016年9月，丁要求甲协助办理过户手续遭到拒绝后诉诸人民法院，诉称：双方口头约定案涉房屋的购房指标由甲让给自己，自己也分四次以现金方式向甲支付了案涉房屋购房款36万元，随后装修后一直居住在案涉房屋，该房屋的公共维修基金、物业费、暖气费、燃气费、电费等均由其交纳，房屋产权凭证由其保管，请求人民法院确认案涉房屋的口头借名买房协议有效。诉讼中丁提交了双方关于借名买房协商的录音。甲辩称，案涉房屋是为解决丁的孙子上学问题而借给丁居住，双方之间是换房而非借名买房；认可录音的真实性，但其内容是谈论另一处房屋互换，最后没有达成一致。
2 争议焦点
1、借名买房协议是否具有法律效力？
2、口头约定在诉讼中能否得到认可？
3 裁判观点/裁判要旨
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，案涉房屋是甲原有房屋腾退所得，甲是买受人。案涉房屋交付后，由丁装修并长期居住，其公共维修基金、物业费、暖气费、燃气费、电费交费均系丁交纳，丁持有房屋所有权证书等材料。丁提交录音中，甲多次提到把案涉房屋名额给了丁。综合上述情况，丁诉称借名买房具备事实依据，是否支付40万元购房款并不影响双方口头合同的效力，借名买房协议不存在合同无效的情形，应系合法有效。
二审法院认为，甲及丙在录音中曾多次表示将案涉房屋的名额给丁，且案涉房屋系由丁装修并自房屋交付之日起一直居住使用至今，房屋所有权证书等相关手续资料亦由其保管，物业费等房屋的使用及管理费用均由其交纳。而且现有证据无法证明在当时双方已有换房的意思表示且达成一致意见，因此，双方在2005年达成的口头借名买房协议自成立时生效。
4 律师评析
在现实生活中，当事人出于规避房屋限购政策、解决*款贷**问题、规避税费、享受保障性住房优惠等各种原因而借名买房的情形时有发生，但借名买房会导致房屋所有权真实权利状态和登记状态不一致，存在诸多风险，如借名买房协议因违反法律政策而认定无效、出名人反悔或擅自通过转让和抵押等方式处分房屋、因出名人债务问题导致房屋被查封或处置、借名房屋被认定为出名人夫妻共同财产或遗产、房价下行或期房烂尾时借名人反悔拒不支付月供等。
1、关于借名买房协议法律效力的认定
根据我国《民法典》等法律规定，双方当事人经协商订立的合同除存在违反法律、行政法规的强制性规定和违背公序良俗等特定情形外，一般不会被认定无效。对于借名购买普通商品房的，借名人虽然存在规避限购、限贷政策，逃避有关税费等情形，但是人民法院一般会基于诚实信用、公平原则，根据《民法典》第143条、第509条之规定认可借名买房协议的法律效力，对于符合过户条件的还会根据原告诉请要求出名人配合办理房屋过户手续。
但是，对于借名购买保障性住房的合同效力，实践中一般会以借名协议因损害社会公共利益、违背公序良俗为由认定无效。比如，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
此外，需要注意的是，*迁拆**安置房虽然多数地方按经济适用房管理，但由于其不具有严格意义上的社会保障功能，绝大多数地方并未将其纳入禁止之列，因此，绝大多数地方法院会认定该类借名买房合同有效。
2、关于口头协议的法律效力问题
本案中涉及的另一个问题是当事人之间仅有口头协议。我国法律中一直未否定口头协议的法律效力，《民法典》第469条明确规定，当事人订立合同，可以采有口头形式。实践中，口头协议也大量存在，尤其是在亲戚朋友之间的交易行为中，本案即是此种情况。但是，口头协议在执行中如果出现一方当事人反悔则难以举证，诉讼中主张权利一方将承担更多的举证责任。
在借名买房纠纷中，当出名人不承认存在借名买房关系时，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，借名人需要举证证明存在借名买房事实，而且相关证据必须形成完整的证据链条，以达到确认借名买房关系存在的高度盖然性证明标准，只有这样才能让法官认可。本案中，原告通过录音、长期占用案涉房屋事实及持有的缴费凭证、产权证书等一系列材料，完成了相应的举证责任，也得到了一审、二审和再审法院的认可，从而使口头协议的法律效力在诉讼中等到了支持。
5 律师建议
由于借名买房存在一系列风险，建议当事人借名买房要慎重。若决定借名买房的，应从以下方面规避风险：
1、双方应签订详细完善的借名买房书面合同。在合同中就购房款的支付、房贷的偿还、税费的缴纳、房屋的装修与使用、物业费水费电费燃气费的承担、房屋过户的时间、不动产权证件的保管等进行明确约定。同时，出名人有配偶和成年子女的，借名人应要求其在合同上签字，以避免后续的法律风险。
2、借名购买的房屋尽量为普遍商品房。避免借名购买保障性住房，但*迁拆**安置房一般按照经济适用房管理，风险相对较小，但也应关注地方有关政策规定。
3、妥善保管有关缴费凭证及产权证书。在借名房屋交付后，借名人应实际占有、使用房屋，并注意保存购房付款凭证、缴纳各类税费、物业费、水电费、装修合同，以及《商品房买卖合同》原件及房产证原件等相关证据材料；在过户条件成就时，尽快办理过户手续。如果出现或可能出现纠纷时，则应通过法律途径维护自己的合法权益。
4、出名人要及时关注还款及房屋利用情况。由于借名买房情形下房屋名义上属于出名人，因此，出名人要及时跟踪借名人的还款情况，避免因借名人还款不及时导致其征信不良问题。同时，也要督促借名人合理使用房屋，避免因借名人不合理利用房屋损害他*权人**益导致出名人承担相应法律责任。
参考案例：
北京市海淀区人民法院民事判决书（2016）京0108民初28473号；北京市第一中级人民法院民事判决书 （2019）京01民终9426号；北京市高级人民法院民事裁定书（2022）京民申2542号。
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