/文：迦若月
自从上周写了日本事故物件的定义和应对方式之后，有不少读者问：
万一自家投资房不小心成了事故物件，是不是能获得赔偿？ （详见：凶宅！三浦春马那套面朝大海的豪宅，你敢住吗？ ）
毕竟，这种无妄之灾是真的会让我们蒙受巨大损失。
因为住宅发生人身事故之后，不但会有一段时间的收入断档，即便恢复出租，也只能各种降价以招揽租客。
所以提前了解下补偿措施也是很有必要的。
△日本老年人孤独死的隐患
申请损害赔偿
大家都知道，如果租客在租住屋里造成任何房屋损伤，都是需要赔偿的。那么和这种「物理瑕疵物件」一样，「心理瑕疵物件」也是可以要求租客进行赔偿的。
万一租客死亡（自杀或他杀），连带保证人就必须按要求赔偿房东的经济损失。
损失包括但不限于房屋的清洁费、装修费、以及因事故造成的房产价值降低。
比如之前有一个真实案例，租客在租住屋里将朋友杀害并自杀，然后法院判决连带保证人赔偿房产价值损失的180万日元，并全额承担清洁费。
根据日本民法第709条的规定，不论租客是犯人还是被害者，只要在租住屋内发生事故，都算作事故责任人，都需要对房东的损失进行赔偿。
只是这个赔偿的金额会根据各地法院的判决而定，并没有一个完全统一的标准。
在之前的案例中，有按房产今后2年份的租金进行赔偿的，也有赔偿第一年租金的全部以及后两年租金的一半这种形式。
所以万一不幸遇到类似事件，一定要去找专业律师咨询并计算赔偿额。
事先购买保险
以上赔偿都是基于自杀或他杀的基础，但万一是“孤独死”之类的自然死亡事件呢？
上一篇文章有提到，自然死亡虽然原则上不算做事故物件，但如果在尸体长期存放导致腐烂的情况下，也还是会影响房产价值。
在这种情况下，通常很难要求连带保证人进行赔偿。那怎么办？
事先购买保险就是一种很好的保障方式。
日本的火灾保险并不仅仅只是保障火灾造成的损失，也会对地震、风灾等等各种内容进行保险。
其中有一些火灾保险，就会对自杀、他杀、孤独死等情况进行赔付。
至于具体保障内容和赔付金额，因保险公司不同会有一定的差别。
比如有的保险公司不但会补偿房屋恢复原状所需的金额，还会对6~12个月内空室的情况进行补偿。
所以在购置投资房之后，好好比较并选择一家靠谱的保险公司，还是很有必要的。
出售房产
在杀人事件中，房东受到的经济损失也许远不止那一间屋。比如购下这栋楼的业主，面临的很有可能是整栋楼的退租情况。
虽然法律上有连带保证人回收房产的条款，但这也要看连带保证人的财力。事实上在实际操作中，能够有能力回收房产的保证人并不多。
所以很多时候，如发生杀人事件，最好的办法就是把楼连地一块儿卖了。
这种方法尽管谈不上补偿，但会是减少损失的最佳途径。
相关保险参考
由于保险公司以及保险的种类实在太多，小和无法一一罗列，只能举几个栗子给大家参考。如果需要更详细的信息，可以找保险窗口之类的保险介绍公司进行咨询。
参考一：A家少额短期保险公司 ※年间保险费3400日元
- 给与最高300万日元的清扫复原费/
- 犯罪被害给与50万日元临时费用，其他情况给与20万日元临时费用/
- 给与最高6个月的租金损失赔偿/
例——
入居者：60岁男性（孤独死）
发现时间：死亡后3个月
事故场所：埼玉县川口市
保险金支付总额：348万2000日元
其中：
修理费用/300万日元（因遗体明显腐烂，需要相当长的修复时间）
临时费用/20万日元（判断为非犯罪死亡）
租金补偿/28万2000日元（4万7000日元×6个月）
参考二：B家 家财 保险公司 ※年间保险费4680日元
- 给与最高100万日元的清扫复原费/
- 给与最长12个月最高200万日元的租金补偿费/
- 给与5万日元的慰问金（清扫复原费不足5万日元的情况）/
例——
入居者：30岁男性（过劳死）
发现时间：死亡后3天
事故场所：福冈县
保险金支付总额：140万日元
其中：
原状恢复费用/100万日元
租金补偿/40万日元
以上是关于事故物件获得补偿的方法，但对于房东来说，防患于未然永远是最重要的。
所以在最后，小和再提供两个预防自家投资房沦为事故物件的小妙招：
- 在房门或厕所门上装置感应器，如果3天没有感应到房门开关就会发提醒邮件到服务中心。
- 在公共区域安装监控，尽可能监视可疑人士的进出，也能掌握租客的进出情况。
第一个方法特别适合有独居老人的情况，也是在日本这个老龄化社会里十分实用的一个方法；
第二个方法则能在一定程度上避免伤害事件的发生，并能同时保障租客的安全。
总之，希望各位大人的投资房永远没有需要赔偿的那一天。
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