公积金存款利率上浮实际作用非常小。整体看，房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松。但各地政策的力度会有所不同，分城施策是未来政策的主要特点。
欲获取更多精彩信息，
请关注Wind资讯或*载下**万得股票APP
来源：香港万得通讯社综合
周三（2月17日）晚间，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
文件显示，职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。
据测算，当前归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，按照1.50%执行，实际上利差计算只有0.4%。
什么意思呢？
如果说去年年底结余公积金有10万，今年这部分产生的利息从1100元涨到1500元。若今年每个月公积金有1000元，原来按活期算1年的利息只有22.75元，现在按定期算有 97.5元。因此到今年年底，你的公积金变为113597.5元，按原来的利率则只有113122.75元，增加了474.75元。
对楼市有几分影响呢？
同策咨询研究部总监张宏伟表示，央行上调公积金账户存款利率，可以刺激购房者更加充分利用公积金，央行还是在出招去库存。公积金存款利率按基准，其实是提升购房者存款利率，再加上之前由于降息导致的公积金*款贷**利率的降低，这意味着公积金*款贷**的存贷利差进一步减少，对于购房者来讲，还款压力可以进一步减轻。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该政策是希望通过提高公积金账户存款利率，进而激励更多人有意愿去缴纳公积金，体现的是公积金政策层面的思路变化。从经济效应来看，过去按照活期或三个月的存款基准利率进行利息计算，实际上对于公积金缴纳群体来说，没有太多诱惑力。而且从实际操作层面也可以看出，部分公积金缴纳群体甚至会认为公积金缴纳的金额根本没有计息一说。
在其看来，此次政策允许按照一年的定期存款利率进行计算，相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金，并给予等同于理财性质的收益保障。这样做，能够扩大公积金缴纳的范围和规模，对于后续公积金利用也能够起到积极的保障。
而对于此次公积金新政能否起到实际效果，中原地产首席分析师张大伟持保留态度。他认为，公积金存款利率上浮实际作用非常小。
首先，政策目的是减少公积金非购房提取，吸引公积金缴存职工减少提取率。但从这一利率变化看，影响非常小，政策利好只是将上年结转从过去的三月定存改为一年定存，按照目前的利差计算只有0.4%，按照一个余额10万的职工计算，每年也只多400元的利息。
其次，最近的公积金政策系列修改一定程度上有利于更大的发挥公积金的作用，但从目前公积金在房地产中的作用看，最大的问题是公积金的*款贷**上限问题。对于全国来说，公积金政策基本是鸡肋政策，过低的*款贷**上限约束了公积金的作用，只能被首付能力高的人使用。
第三，1.5%的收益依于低于CPI通货膨胀率。所以对于低收入人群来说，公积金相当于是在贬值。非常低的收益率也就导致很多人想了很多办法提取公积金。如果公积金不解决这么低收益，很难限制大街小巷张贴的各种代办公积金提取的小广告。
第四，公积金制度在发展几十年后，已经应该做重大的制度调整，应该对中低收入人群做定向的扶持，公积金制度既可以学习德国等国家的合作建房，以住房合作社等形式，给缴纳公积金的低收入人群居住以改善。也可以在大病提取等方面做更多尝试。
最后其实可以看到，国家房屋银行的建立迫在眉睫，公积金政策应该扩大*款贷**资金来源，才能正真成为有利于职工购房的工具。
去库存，救楼市，政策持续密集轰炸！
春节前夕，监管层才刚给精神不振的楼市抛来了一个大利好。
央行、银监会发布《关于调整个人住房*款贷**政策有关问题的通知》规定，在不实施“限 购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房*款贷**，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。同时，改善性需求的二套房贷，首付比例从原来的最低四成降至三成。
新政发布的第二天，就已经有部分银行按照新标准执行，只不过当时临近春节假期，此前的房贷申请已经放款，当时也没新的申请，因此新政落地并不明显，但是在春节假期过后，新收到的房贷申请，首套房都是两成首付。有消息称，重庆、南昌、苏州、杭州、福州等多地也已经开始执行央行的房贷新政，首套首付最低可两成。
16日消息，广东省房贷新执行方案已下发，根据广东省市场利率定价自律机制统一要求，除广州、深圳地区，佛山（含顺德，南海）、珠海、中山、江门地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%， 其他地区仍为25%。二套房贷方面，大佛山区域及珠海、中山、江门的首付调整为可执行最低三成，其他地区仍为最低四成。广州包括增城、从化两个不限购区域统一按原政策不变，即首套房贷首付三成，二套房贷首付七成。
五个限购城市中，有两个属于广东省管辖范围内，广东省房贷新政的落地，格外具有代表性。即将广东省内房贷区域划分为三个等级：
（1）限购区域：广州（不包括增城、从化）、深圳
（2）实施20%最低首套房首付比例的地区：佛山（含顺德，南海）、珠海、中山、江门地区
（3）实施25%最低首套房首付比例的地区：除上述地区外的其他地区
这一梯队从一个侧面反映了全国房贷新政的调整思路，即对一线城市仍然实行限购，去库存压力较大的三四线城市或地区首付最低降至20%，而供需压力基本平衡的二线城市实施25%的最低首付比例。分析人士认为，在调整政策时剔除“限购”城市，显示国家并非简单地“托房市”，而是在房地产库存仍在进一步积压的背景下，力求精准去库存。
效果如何？
此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。对于首套住房来说，商业银行*款贷**从过去的三成首付变为25%的首付，降低了首付比例。而对于改善型置业的群体来说，过去要获得三成首付，需要还清首套*款贷**，但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策。
但是从另一个角度来说，因首付降低导致月供和利息增长的幅度也在同样增加。目前，对首套房来说，房贷普遍享受85折的优惠利率4.165%。假设选择的银行*款贷**为20年期，如果你要买一套价值100万的房子，降首付前，首付30万，月供4303元，20年累计支付利息为33.27万元。降首付后，首付20万，每月月供增加到4918元，增加606元，累计利息增至38.02万元，增加4.75万元，涨幅为14%。
去库存的其他措施
2015年12月召开的中央经济工作会议提出，要“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。
江西省日前出台20条化解房地产库存新举措，促进房地产市场持续稳定发展。江西省要求，房地产库存去化时间超过12个月的市、县，要确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降；对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。
在培育新需求方面，江西省提出，鼓励农民进城购房，市、县政府对农民等新市民进城购买首套商品住房，可给予一定比例的购房补贴。同时，支持首套住房*款贷**需求和改善型购房需求。居民家庭首次购买普通住房 的商业性个人住房*款贷**，原则上最低首付款比例为20%。居民家庭购买住房时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，只要还清住房*款贷**，再次*款贷**按照首套房认定。对拥有1套住房且相应购房*款贷**未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房*款贷**购买普通住房，最低首付款比例可为30%。有条件的市、县，对商品房购房给予补贴可扩大到非首套购房居民。
山东省今年将探索建立购租并举的住房制度，培育发展住房租赁市场，引导开发企业售租并举，鼓励各地收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，推动住房租赁规模化、专业化发展。在鼓励引导农民进城购房方面，山东要求各地要做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、*款贷**贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。
除了江西和山东之外，今年以来还有辽宁、重庆、福建、湖南、内蒙古、山西、江苏等多地推出加快房地产去库存举措。专家指出：“预计近期各地将针对房地产库存出台不同力度的政策。整体看，房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松。但各地政策的力度会有所不同，分城施策是未来政策的主要特点。”
库存压力
此番政策出台的背景是，房地产去库存压力犹在，以及一线城市与三、四线城市房价的分化。国家统计局公布的数据显示，到2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年底的62169万平方米增加近亿平方米。2015年全年商品房销售面积为128495万平方米，待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.18上升到6.71。
图：库存与存销比
图片来源：Wind资讯
剔除春节因素带来的存销比异常值，截止1月底，十大城市商品房存销比为39.74倍，意味着市场需要用39.74周的时间才能消化完这些库存。同期一线城市的存销比为29.89倍，二线城市的存销比为48.79倍。这一数据较去年同期有了明显下降。从统计数据来看，一二线城市库存压力逐步下降的同时，库存压力集中在三四线城市。
图：十大城市商品房存销比
图片来源：Wind资讯
注1：存销比(面积)计算方法：当周可售面积/近三周成交面积平均值。
注2：十大城市为：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。
房价分化
北上广深四大一线城市以及部分二线城市的房价涨势依旧迅猛，统计局发布的70个大中城市住宅价格销售变动情况显示，上海、北京、广州2015年新建商品住宅价格指数涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%，深圳则高达47.5%。与此同时，70个大中城市中却有49个城市的房价在2015年下降。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，截止2016年1月，四大一线城市房价同比上涨18.56%，22个二线城市房价同比微涨0.71%，74个三线城市房价同比微跌0.90%。房价走势的区域差距日益加大，去库存压力仍然较大。
图：百城住宅平均价格同比增速
图片来源：Wind资讯
2016年1月，30个大中城市的日均成交量较去年同期均明显上涨，一线城市增长8.37%，二线城市增长24.32%，三线城市增长20.69%。
图：30个大中城市日均成交面积
图片来源：Wind资讯