宏观环境
国庆前夕多地出台新政，
楼市乱象整治未见放松
住建部9月14日强调，各地要持续深入开展专项行动，通过部门联合执法，把打击侵害群众利益违法违规行为，作为整治房地产市场乱象工作的重中之重，对投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等房地产乱象发现一起，查处一起，并予以曝光。
国庆前夕，广州、北京、上海、海南等地多部门联合开展专项行动，打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象。
外围股市纷纷持续大幅下跌，
金融危机进一步加强
9月27日，美元启动年内第三次加息，受美国加息影响，国庆期间外围多国股市纷纷持续大幅下跌，金融市场震荡明显，资金大幅撤离，金融危机进一步加强。
一线城市成交量整体回升，
北上深商品住宅成交同比上涨
今年国庆期间，一线城市成交量整体回升，供需矛盾逐步缓解。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，今年国庆黄金周北上深商品住宅成交量同比上涨，其中深圳涨幅近九成，而广州商品住宅成交量同比下滑近四成。
认购市场
市场观望情绪浓厚，国庆期间来访量上升，但转化率仍处低位
据东莞中原策略中心对目前东莞市场上132个项目监测显示 ，2018年国庆黄金周东莞住宅楼市来访量及认购量环比分别上升49%、20%，但来访转化率仅7.3%。国庆期间东莞楼市表现相当平静，鲜见有楼盘大动作宣传，多数项目以暖场活动及特价房促销为主。在调控持续从严，购房者观望情绪浓厚影响之下，开发商谨慎销售，推新项目减少，市场以消化库存为主，客户选择性少，来访转化率仍处低位。
国庆期间来访转化率下跌，
超两成项目零成交
多项目推“特价房”促销，市场来访量大涨：据东莞中原策略中心对目前东莞市场上132个项目监测显示，2018年国庆黄金周东莞住宅楼市来访总量环比上涨49%，同比上涨34%，来访量大于100批及200批项目涨幅明显。主因下半年以来客户观望情绪愈加浓厚，房企迫于年度业绩压力，不少项目借助国庆黄金周节点，推出“特价房”优惠，以提升项目来访量，刺激成交。
大促下认购量环比上涨，但同比下跌：从认购量看，有17个项目认购量大于20套，环比大涨70%，其中公寓占近五成。由此可见，此次国庆“特价房”促销潮中，部分公寓产品降价幅度明显，取得不错成效。然而，与去年同期相比，单盘认购量高于10套和20套的项目环比同比均下跌11%，整体市场与去年相比仍显冷淡。
来访转化率下跌2个百分点，超两成项目零成交：在大量项目“以价换量”促销下，来访量虽明显上涨，但来访转化率环比同比均下跌2个百分点。国庆期间零成交项目更是高达24%，多数项目去化不甚理想。
中心城区公寓促销效果较好，
临深区域房价高企来访转化率垫底
中心城区来访、认购占比均居高位，公寓促销效果明显：据东莞中原策略中心对目前东莞市场上132个项目监测显示 ，今年国庆期间中心城区来访占全市总量近四成，成交量占比超三成。究其原因，一方面国庆期间中心城区有公寓产品入市，且有多个公寓项目开展特价促销；另一方面城区某项目于国庆期间开放营销中心并启动认筹，受城区长期供应偏紧且项目前期吹风价低于市场预期，市场关注度高。同时因国庆前夕已有个别楼盘开展特价促销并取得不错效果，故国庆期间认购环比有所下跌。
水乡、滨海来访转化率较好，临深片区来访转化率垫底：从各片区来访转化情况看，水乡片区因国庆期间某楼盘特价促销带动整体认购量大幅上涨，滨海片区在粤港澳大湾区利好下国庆前夕某全新盘入市获得较高关注度。东南临深片区因前期房价上涨幅度较大，深圳客退潮后高房价已超出本地客户购买力，虽然国庆期间各类促销活动吸引了一定来访量，但转化率较低，认购量同比环比均下跌。
众多项目抢跑市场，
国庆期间仅2盘入市
今年国庆楼市推售表现平静，据东莞中原战略研究中心不完全统计，今年国庆期间（10.1-10.7）仅2个项目进行开盘推售，究其原因：一方面，国庆长假众多人返乡过节，房企避开在其期间开盘推货入市；另一方面，受到年度业绩压力影响，以及防止十月政策窗口期政府出台新政，9月部分房企已经抢跑市场；其次，目前东莞商业银行银根仍以收紧为主，房贷利率高企，客户购房压力依旧巨大，观望情绪浓厚，房企入市谨慎，部分项目想通过国庆的楼市表现，以制定更贴近市场的营销手段。
推盘潮于9月涌现，小批量推货为主，
整体去化不理想
据东莞中原策略研究中心不完全统计，今年国庆期间仅2盘入市， 不少项目提前入市，9月共计19个项目开盘或加推24次，多数项目以小批量试探性入市为主。
从去化率看，少数项目以低于市场预期价格入市去化效果较佳，但多数项目价格高企，去化效果不理想。
从客户组成来看，市区及环市区项目以城区客户为主；临深区域项目受到深圳730新政持续影响，部分深圳客回流，深圳客成交比例上升；其他区域项目以本地客主导。
房企让利幅度明显加大，
特价房成国庆促销主流
据东莞中原战略研究中心不完全监测数据显示，国庆期间东莞有47个楼盘开展促销活动，其中30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/㎡。相比去年，今年国庆期间开发商促销力度明显加大，营销手段不再局限于送米送油，究其原因，其一，特价项目以尾盘及高价项目为主，开发商为迅速去化，通过特价房等优惠活动，刺激置业客户的购房欲望；其二，部分房企为接下来入市项目造势，吸引客户的关注度，提升项目来访人气。
从促销效果看，不少项目成功吸引购房者眼球，成交相比前几周有所上升。部分公寓项目因促销力度大，同时叠加商业公寓不限购，不限贷、小户型低总价的优势去化喜人。
市场整体表现淡静，
以美食、DIY、VR等小型暖场活动为主
据东莞中原战略研究中心对目前东莞市场上132个项目监测显示，今年国庆期间，有56个项目开展暖场活动，类型以美食节、DIY、VR等小型活动居多。个别项目也于国庆开放营销中心、样板房、启动认筹等。受政策环境从严影响，整体市场较为平静。
网签市场
今年国庆楼市表现平静，
住宅网签量创近年新低
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，今年国庆期间（10.1-10.7）东莞住宅成交面积2.35万㎡，同比2017年下降31.01%，同比2016年下降91.7%。究其原因：其一，受到政策持续调控的影响及银根的不断收紧，客户购房成本上升，市场观望情绪依旧浓厚，市场双方入市谨慎；其二，部分开发商在九月集中加推开盘，市场需求提前消化；其三，国庆长假，部分人选择外出旅游、走亲访友等，楼盘来访人气不足，项目销售缓慢，已买房客户也延迟签约。
部分品牌房企抢跑“金九银十”，
国庆前新增供应量剧增
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，国庆前（9.24-9.30）东莞住宅供应量急剧放量，共有6个项目合计供应23.53万㎡。从出现住宅供应的项目看，万科首铸东江之星、阳光城愉景湾、碧桂园壹中心、碧桂园信鸿铜雀台、万科皇马郦宫已在十一前入市。金九银十作为一年中出货的黄金节点，受到年度业绩冲刺影响，部分品牌房企推货意愿明显加强，纷纷抢跑市场。
受个盘集中供应影响，
国庆前一周新增供应创年内新高
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，国庆前（9.24-9.30）东莞住宅共有6个项目合计供应23.53万㎡。其中万科首铸东江之星推公寓2328套，阳光城愉景湾洋房、别墅、公寓共计推出1040套。受个盘集中供应影响，国庆前（9.24-9.30）住宅供应量创年内单周新高。
个盘集中签约支撑万江、常平、塘厦成交量，水乡片区签约量回落至低位
根据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年国庆期间（10.1-10.7）全市住宅成交273套，成交20套以上镇区中万江万科首铸东江之星成交30套，常平茂竹先生成交16套，塘厦星河时代成交16套，东城泰禾新天地成交14套，分别占该镇区成交量91%、52%、55%及64%，热点区域成交量主要靠个盘集中签约拉动，实际多数项目成交情况仍显低迷。水乡片区因目前热销项目较少且前期开盘项目已步入签约尾声，签约量回落至低位。
商业公寓受大量投资客青睐，
成交套数占比达34%
与去年相比，今年国庆东莞别墅和商铺成交量上涨，其余物业成交面积均大幅下滑。价格上来看，洋房、商铺价格有所上涨，其余产品价格均下降。
从各物业类型成交占比（按套数）看，商业公寓由于“不限购，不限贷”，且户型较小，总价低，受到大量投资客的青睐，今年国庆期间成交占比达34%，与去年同期持平。
