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提问：你好，关于房子问题，一直很纠结。
雄安新区安新县湿地华城一套：137.5平，贷45万，此房因政策问题还没收到房，停建4年了，约开年能交房。
杭州余杭临平金都夏宫一套89平，贷60万，原本因孩子上学问题一直没解决，现没装修，已空置3年。
上海老闵行红旗四区99年房子，解决孩子上学（刚买的），贷130万。
以上房源位置哪个地段能较好保留，因做些小项目，由于客户回款较慢，手上资金较紧张，请问我该如何处理。
回答：你好，你的资产都不是很优，区位不够好。
你目前手里资金紧张，最好的解决办法就是出售一套，缓解资金压力。
就你持有的3套房子来看，当下能卖的也只有第二套临平的。
第一套未交房，第三套刚入手 有学区需求，所以这2套暂时动不了。
不过后期雄安这套交房了，也建议出手，雄安缺人，发展周期太长，重新优化资产配置。
提问：星叔，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？
回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。
详见内部资料《破限购代持方法+如何完美规避所有风险》
提问:请问广东南沙有投资价值吗?上海大虹桥的万科天空，招商虹桥，首创瑞禧荟三个楼盘您会如何选择当中一个投资?
回答：南沙，还是得谨慎点。
南沙是国家级新区，有一定的产业聚集。
但这个地方，离广州市区40多公里，从距离上看，投资价值较小。
其形情，类似于天津的滨海新区。
只是，大湾区城市群的发展中，南沙处于宽泛的中心地带，所以有一个概念的想象空间。
概念转化成现实，存在很大的变数。
如果非要买，万科天空最好，其次是招商虹桥公馆
提问：星叔，你好。本人坐标上海浦东，在北蔡同一小区有两套房，由于小区房龄20年了，即使在地铁口也基本不涨。现在想卖一套，大概能卖700w，再贴点手头的钱，*款贷**换个1300，1400左右的房，月还3w可接受。想兼顾投资和自住，跟上通货膨胀步伐。很久没关注房市，现在是买房时机吗？看了下稍微靠近江边，苏州河边的都十多万，哪里比较值得重点看，前景好一点。比如你的贴说尽量选择有商业开发前景的，110平三房的。
回答：你好，趁现在上海静淡市，正好做置换。
上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒 上车 刚需。
二套资格首付比例太高，看能不能开发老人票，做接力贷，或者全款抵押买入，找垫资公司配合，相当于首付3成。
上海总价1000+次新三房，可以考虑中环附近为主，像西面的天山路、长风公园板块，北侧的大宁、新江湾，以及东侧的前滩、三林、张江、金桥，南侧的浦江镇一带都是非常好的选择。具体再结合你的生活工作半径圈子买入。
上海刚需买房价值高的板块，详见内部分享！
提问：星叔好，我在西安，准备了70左右，计划入手一套学区房，小孩上学用，我目前自主一套在凤城三路附近，有房贷。考虑接送问题，打算入手新城区老破小学区房，学校在公办里面前10，单价16000左右，建筑年代2000前后，从上学角度是刚需，从理财投资角度，这个房可以入吗，会不会砸手里，有什么好建议？谢谢！
回答：老破小学区房如果说你是刚性学区需求，可以买，投资不能有太高指望，有优质学区加持的老破小跑平大盘应该还是可以的，不能指望有太高涨幅，学区房有时就是一种消费品。
纯投资来说，学区资源是房产可变度最高的资源，一纸教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事并不是没有发生过。
而相比较之下，一套好的刚需次新房，其基础设施配套，就业密度，房屋品质和户型是不会被人为改变的，所以投资，尤其高总价的房产投资，更应该取不变价值而避变动风险。
学区房涨幅并不高于非核心区刚需次新房，而且租金回报又低于这类次新房。
老破小基本失去了金融属性，而单价高的学区房，在银行系统评估里，是风险极大的标的，*款贷**成数比较低。
所以有学区需求的可以买，只当买消费品，纯投资尽量回避。
提问：星叔好，为什么近期美元兑人民币大幅贬值，人民币升值对房价是好是坏？
回答：1.人民币升值或贬值，是相对于美元来说的，而不是与房价相比较，对贸易进出口会有影响，对房价影响有限，供求决定价格，房价上涨与否与供给有关。
2.影响房价的重要因素是人民币的发行量。如果印得多了，名义上的房价数字自然变大，被动上涨；
3.近几十年，世界各国的货币基本都呈持续的增发状态。除了极个别的国家或地区之外，以本国的货币反映本国的房价，多数都是呈上涨 趁势 。
4.综述，不管人民币对应美元升值或是贬值，只要人民币对内持续呈超发状态，对应国内优质城市、拥有人口持续流入城市的房价，一定会持续呈上升 趁势 。
提问：新人首次提问：深圳有2次购房经验
1.本人深户,坐标深圳,现深圳自住龙岗坂田嘉御豪园三房市值约780万,自住,学位房带外国语小学和初中学位;用老人票持房产为母亲1952年,现68岁;银行余*款贷**11万,2021年7月还清,可提前还款,赎回红本,问过担保公司,母亲房子只能*款贷**3年;
2.本人深户,住龙岗坂田,在深圳已有房贷记录,单亲,非全日制本科,现名下已无房,如再购房首付5万,*弹子**100万,月收入1万
投资为主,请问如何融资和房产资源配置,看了星球的,想到以下几个方案,供参考:
方案一:融资获现金流,龙岗坂田三房赎楼后转让到本人名下,红本在手,向银行申请红本抵押*款贷**,7万,30年,用母亲名义全款买主深圳小二房持有3-5年后卖出;建议深圳买哪里?
方案二:东莞买二手房或重庆
方案三:因有朋友在重庆买三套(重庆无房票,限贷不限购)
方案四:转到广州,破限购,
回答：你好，更看好方案四。
深圳这波上涨之后限购很严格，接下来几年大概率会高位横盘，以3-5年为投资周期，而且还是高杠杆进入就不建议了。
东莞这一轮临深有点透支了，深圳资金溢出已经开始向更低估的广州黄埔这样的地区流动，东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论z策或者市场角度看都快到尽头了。
最近很多人炒扩容，这件事不是投资的依据，因为不是确定性事件，属于不可控的黑天鹅。
建议还是看看天河或者黄埔，有只有100万首付，那可能只有黄埔了。
广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！
提问：星叔你好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有*款贷**180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，*款贷**100万。*款贷**和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头*弹子**100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请教星叔，我的情况要怎么做？
回答：你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难：
1.花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。
2.浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。
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