你好，我是成都房九爷；一个从事房产投资行业多年的资深投资专家。也是你寻找多时的买房军师，目前已为10000+人提供了买房最佳解决方案。我不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！我只为你提供最实用的解决方法和建议。

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提问：房九爷好 ，成都户口，青羊西三环泡小西区学区房一套，在小区位置不好，卖了，还未过户，想在本小区换套套四的，但本小区均价2万4，卖房款加存款300万左右，红光6号线旁有套合同房，为了首套资格，付了全款值140万左右，未办房产证5年内无法处置。有两种规划，小孩学位已有，在读小学，同小区换套套四的，140平，得*款贷**80-100万,另一种是分成两份，200万左右到潜力区买套次新房，只知道大丰、新川、三圣乡、光华大道，不知道成都哪个位置有成为大源的潜力，另一部分*款贷**到重庆去买套房持有

回答：既然学位已经有了，那完全可以不用考虑学区房，所以没有必要把钱全部拿来在同小区买一套大面积的。所以我更建议你使用第2种方式，在成都有潜力的区域买一套，再到重庆买一套。

成都投资建议：

150万以内三河场，大丰，

150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。

200万以上250万以下二仙桥，理工大，八里庄，槐树店、驷马桥

250万以上300万以下，杉板桥，华润24城，国宾，洪河，韦家輾，槐树店，

300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

提问：1.我单身，名下有天和国际132平出租，有十年了，女儿名下有两套房，自住一套82平叠翠峰，出租一套130平多层 家益欣城。现在想把我和女儿名下的出租房换成新房，第一套新房以我父母的刚需名购买，现在已摇号中了高新区中和新景璟盘，可以买吗？能提供一个父母代购协议样板？我有理财700万元，可以先购房 后卖旧房！都是高新区户口，第一套新房买了后，准备把天和国际房子出售，我就有刚需，再买第二套新房，然后卖房家益欣城的房子，这样就完成了旧房换新房，这样怎么样？你还有什么好建议！

回答：新景璟歆府这个盘从位置上来说还是非常不错的，后期发展空间还是不错。缺点是，属于刚需盘，自己居住的话，舒适度可能差一点。价格方面略有点高，不过也还好。从投资角度来说，如果打算长期持有，你又已经摇中了还是可以买的。在资金充足的情况下，这样的换置是完全没有问题的，可以根据你的思路进行操作。

提问：首先非常感谢房九爷百忙中能抽空回答我的问题，请问我如何优化资产，最好买哪个区域哪个楼盘为好？

1、户口与社保：户口高新南1年内，社保天府3年。

2、资格：除龙泉驿，新都，温江，双流，郫都区以外所有成都范围。

3、已有住房：在成都高新南已有住房1套，是2004年老房，多层无电梯，五楼，物业9角5。

4、有公寓一套，在地铁口，已办公用装修。出租。

5、无房贷。

6、在省内其他市有住房房2套。

7、购房目的：儿子2～3年后大学毕业工作住，另想投资增值。

8、最近看了蓝湖国际，恒大天府半岛，复地，保利公园里，天樾府等。

紫光芯城置业顾问来电：讲有内部职工房。交25万资格费。价格19000左右

回答：首先我不知道你的预算是多少，所以没有办法给你做具体的推荐。其次，这次购房使用谁的名字购买，你在其它市的房子是你的名字孩子家人的名字，成都现在的政策是以家庭为单位，最多2套住房。所以你先清楚你是否还能购房。如果不能，就要想办法腾出资格，比如：卖掉没有什么投资价值的房子，或者赠与加买卖的方式把房子过户到家人名字。最后：蓝湖国际，恒大天府半岛，复地、天悦府这些小区、楼盘都还可以，都有投资价值。紫光芯城不考虑位置远了，而且还要交25万的资格费用。

提问：你好，想请教在苏州买房，200万内，首房首贷，买哪里板块比较好？苏州新区浒墅关通安板块，苏州相城区高铁新城板块，这两个板块好不好，买二手房还是新房好？目前看过一个新区通安板块的金辉优步四季，总价187万，和新区三号地铁附近总价也是180多万的二手房，房龄4年左右。因本人不在苏州，是女儿在那里上班，不了解那里的情况，所以请老师给予详细的，具体的指点。房子是用作投资型的，买来立刻出租，用来还贷。另外，东莞樟木头镇火车站附近有一套老破旧的86平房子，去年买价90万，现在85万也没人问，还有在苏州尹山湖有一套48平保利小公寓楼，9月交付，这二个应该卖掉那一套，请教老师谢谢老师。

回答：1、苏州买房投资，综合考虑总价，杠杆率和涨幅。稳健，选尹山湖。潜力，选吴江太湖新城，已经很贵。10年房龄往上，有淘笋机会。相城，小赌怡情。2、浒墅关算是后起之秀，大概率能起来 如果能选对筹，可以跑赢⼤盘 自住+投资还是建议 地铁沿线 淘 单价2万的笋盘。（二手考虑）3、如果资金少投资大于自住的话，吴江苏州湾，相城高铁新城，有淘的话还是可以考虑的。（二手考虑）4、你看中的这两个都还是不错，可以考虑。5、东莞目前具有投资价值的区域是松山湖和寮步版块，樟木头又是老破旧升值空间是有一定限制的。至于公寓，我们其实是不建议投资的，主要体现在：①：涨幅，它的涨幅其实是和租金挂钩的，所以涨幅慢。②：交易成本高，最高可以到达涨幅收益的50%。③：生活成本高（如：水电都是属于商业）、居住人口，环境复杂。（不宜居住）④：不能落户，不能享受城市福利。所以我的建议是两个都可以考虑卖掉，当然如果只希望二选一，就卖掉公寓。

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